«Воспользоваться смогут единицы». Риелтор — о бесполезности семейной ипотеки на вторичке в Свердловской области

Совсем скоро в России начнет действовать новая ипотечная программа — семейная на вторичном рынке. Пока одни эксперты говорят о том, что это подстегнет развитие регионов, другие не склонны видеть таких радужных перспектив.

Директор агентства недвижимости Екатерина Торопова в своей колонке рассказала, почему эти новые условия введены скорее для галочки, чем для людей.

Самая горячая новость на рынке недвижимости — семейная ипотека на вторичку. Начнет работать с 1 апреля 2025 года.

«Ну здорово же! — поделился со мной своим восторгом один давний клиент. — Так долго ждали чего-то подобного».

С одной стороны, да. Это шанс для некоторых молодых семей решить свои жилищные задачи прямо сейчас, без изнурительного ожидания, когда же упадет ключевая ставка и всё стабилизируется.

С другой — ограничений в программе так много, что воспользоваться ею смогут единицы.

Да и в принципе сама программа выглядит скорее как инфоповод. Поговорить, пообсуждать, показать, что «проблема решается» — а вовсе не помочь молодым семьям с жильем.

Тем не менее даже этот «инфоповод» семьям можно и нужно использовать, если вы под программу подходите — а жилищный вопрос стоит остро.

Поэтому давайте я отвечу на самые важные вопросы по этой программе. Надеюсь, что для кого-то эта информация будет действительно полезной.

По новой программе можно приобрести квартиру на вторичном рынке, но с рядом ограничений:

• Населенный пункт должен иметь статус города.

• В этом городе на момент проверки должно строиться не более двух многоквартирных домов (без учета проблемных объектов).

• Многоквартирный дом должен быть не старше 20 лет.

• Здание не должно быть признано аварийным.

Всего в общем списке — 36 городов Свердловской области. Условно их можно поделить на несколько групп:

• Пригород Екатеринбурга: Арамиль, Асбест, Полевской, Реж.

• Средняя удаленность: Артемовский, Богданович, Верхний Тагил, Дегтярск, Кировград, Кушва, Невьянск, Нижние Серги, Нижняя Салда, Новоуральск, Сухой Лог.

• Удаленные города: Алапаевск, Верхняя Салда, Верхняя Тура, Камышлов, Красноуральск, Красноуфимск, Михайловск, Нижняя Тура, Новая Ляля, Тавда, Талица, Туринск.

• Северные города: Волчанск, Ивдель, Карпинск, Краснотурьинск, Лесной, Североуральск, Серов.

Далеко не во всех этих городах можно квартиру, подходящую под программу. Если в Арамиле «свежих» домов около десятка, то в том же Алапаевске ситуация намного печальнее.

Коллеги из «Движение.ру» подсчитали, что на текущий момент на продажу в «разрешенных» городах Свердловской области выставлено 303 квартиры — это 5 % от общего предложения на вторичном рынке. Еще раз: 303 квартиры — на всю область.

Для сравнения: в Краснодарском крае сейчас выставлено на продажу больше 2 тысяч квартир, подходящих под программу. Видимо, сейчас все кинутся туда.

На этапе выбора квартиры можно ориентироваться на данные, которые есть на таких площадках, как «Авито», «Циан» и «Яндекс.Недвижимость». В некоторых сервисах есть выборка по году постройки. Но надо понимать, что данные могут быть неточными — проверять информацию обязательно надо в официальных источниках.

Наилучший вариант — заказать выписку из ЕГРН, но сейчас ее выдают только собственникам объекта, поэтому этот вариант подходит тем, кто уже выбрал квартиру и договаривается с продавцом о сделке.

На сайте Росреестра теперь показывают только дату присвоения объекту кадастрового номера, а вот в ГИС ЖКХ можно посмотреть год сдачи дома в эксплуатацию — и на эти данные вполне можно ориентироваться.

Но тем, кто точно собирается воспользоваться программой, выгоднее сразу обратиться в хорошее агентство недвижимости — там для клиента не только найдут нужные квартиры, но и проверят их по всем параметрам и получат одобрение по ипотеке. Потому что получить сегодня семейную ипотеку — это тот еще квест.

В целом программа повторяет все условия семейной ипотеки, с некоторыми особенностями. Льготная ипотека на вторичку доступна для семей, в которых есть ребенок до шести лет включительно.

• процентная ставка: 6 %;

• первоначальный взнос: 20 %, можно использовать материнский капитал;

• срок кредита: до 30 лет;

• сумма кредита: до 6 млн рублей. Если сумма кредита превышает лимит, ставка будет средневзвешенная, в зависимости от суммы превышения.

Тут есть большой вопрос: будут ли банки требовать субсидирования ставки, как они делают в случае с новостройками? Есть небезосновательное опасение, что будут. Поэтому квартира может в итоге обойтись дороже, чем планировалось. Правда, тут очень многое зависит от банка.

В семейной ипотеке на вторичку есть ограничения: купить жилье можно только один раз, а сделки между взаимозависимыми лицами запрещены. Квартиру нельзя купить у родственников: родителей, детей, братьев, сестер, супругов, а также работодателя или подчиненного. Там есть еще несколько категорий, которые в сделках по недвижимости встречаются редко, можно посмотреть в статье 105.1 Налогового кодекса.

Не запутайтесь, это другая программа! Семейная ипотека для семей с двумя детьми — это только новостройки и ИЖС, там отдельный список из 35 регионов. Да, они тоже «с низкими темпами строительства», но там другие критерии, и это именно регионы, а не города.

Изначально планировали именно для этой категории заемщиков давать льготную ипотеку на вторичку, но потом дело как-то застопорилось. В итоге придумали еще один вариант — только для семей до шести лет включительно.

А вот теперь скажу всё, что я думаю об этой новой программе.

Это классическая программа, принятая «для галочки». Теперь у нас есть наконец-то льготная ипотека на вторичное жилье для молодых семей — тем, кто принимал программу, можно отчитаться наверх и получить свои плюшки.

Ну зачем молодой семье квартира в условной Новой Ляле, если там нет работы? Постройте в малых городах хорошие производства и сделайте нормальную инфраструктуру — и туда потянутся и покупатели квартир, и застройщики.

Но, повторю: если лично вам такой вариант подходит — успевайте. Рынок недвижимости сейчас крайне нестабилен, и с этой программой может произойти то же, что с другими льготными программами: или отменят, или еще больше ужесточат условия.

Прочитайте, почему банки стали отказывать россиянам в ипотеке и что вообще происходит на рынке. Также мы публиковали мнения экспертов о том, когда снизится ключевая ставка и что будет с ценами на новостройки.

Если у вас уже есть ипотека, прочитайте, выгодно ли сейчас вносить досрочные платежи. Самая популярная ипотечная программа после семейной — это ипотека для айтишников, эксперт разбирала все ее плюсы и рассказывала о рисках.

Все материалы о том, что происходит на рынке недвижимости, в том числе с ипотекой, мы собираем в специальном разделе.