Заместитель коммерческого директора по коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева
По подсчетам аналитиков, в прошлом году инвестиции в коммерческую недвижимость в России составили 829 миллиардов рублей. Популярность коммерции кроется в нескольких факторах. Сравнительно невысокий порог входа: на уровне покупки двухкомнатной квартиры в массовом сегменте. Хорошая доходность: на уровне, сравнимом с акциями и облигациями. Независимость от ключевой ставки, чем депозиты не могут похвастаться. Окупаемость происходит быстрее, чем у жилой: в среднем 13 лет против 15–20. А еще «зайти в дело» может не только профессиональный инвестор, но и начинающий. В какие объекты коммерческой недвижимости сегодня выгодно инвестировать, как провести сделку, не вставая с дивана, и почему стоит выйти за пределы своего города, рассказала в кулуарах бизнес-завтрака «Ипотечный шторм» заместитель коммерческого директора по коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева.
— Интересно наблюдать, что во многих городах центр как коммерческая площадка начал сдавать позиции: многие предприниматели стали уходить в спальные районы. Почему так?
— Во-первых, стоимость недвижимости в центре высока, соответственно, аренда тоже. Во-вторых, никто не отменял золотое правило недвижимости: локация, локация, локация. Но если раньше под этим мы подразумевали именно расположение объекта в городе, то сегодня мы говорим больше о потенциале территории. Мы раньше как рассуждали: помещение близко к метро или другим транспортным узлам или в центре — значит, оно суперликвидно, больше ни о чем думать не нужно. Сегодня не так. Помещение может располагаться далеко, но отвечать требованиям, находясь внутри жилого района, внутри плотной застройки, внутри 15-минутного города и показывать очень высокую доходность.
ГК «А101» — одно из системообразующих предприятий России. Согласно данным Единого реестра застройщиков РФ, ГК «А101» занимает седьмое место по объемам строительства в стране и входит в первую тройку московских девелоперов. В настоящее время портфель текущих проектов Группы составляет порядка 2,1 миллиона кв. м в рамках проектов комплексного развития территорий в Москве и Ленинградской области. ГК «А101» создает территорию для жизни, работы и отдыха. Также компания строит принципиально новые для России учебные пространства, используя прогрессивные архитектурные решения, передовое техническое наполнение классов, делая школы точкой притяжения для всего района. Не менее важно для компании создание условий для развития частного бизнеса, поэтому в каждом проекте присутствуют широкие возможности для инвесторов и предпринимателей. И для этого ГК «А101» создает бизнес-сообщества, а также поддерживает своих жителей, так как компания в локации надолго: горизонт реализации проектов целиком составляет порядка 50 лет.
— Насколько велика доля инвесторов в Москву и Новую Москву из регионов?
— Например, инвестиции в жилую недвижимость в Москве составляет 16%, то есть в абсолютных значениях каждую пятую квартиру приобретает житель региона. В зависимости от инвестора и его целей можно выбрать для себя наиболее привлекательную географию.
Компания создала бизнес-комьюнити
— И какой регион для инвестиций логично рассматривать жителям Екатеринбурга?
— Здесь важно учитывать потенциал самого проекта и территории, на которой его реализуют. Например, за 12 лет, с момента расширения столицы, численность жителей ТиНАО, который мы развиваем, выросла более чем в три раза. Сегодня в Новой Москве живет около 730 000 человек, прогнозируется, что к 2030 году данный столичный округ станет «миллионником». Всем «новым москвичам» надо работать, учиться, отдыхать, развлекаться, питаться, лечиться, делать покупки и желательно недалеко от дома. Поэтому мы создаем зеленые зоны, строим удобные дороги, также рядом с нашими проектами строят станции метро — недавно открылась целая новая ветка. Например, в Прокшино мы реализуем не только жилые кварталы, но и бизнес-квартал, и спортивно-событийный кластер, в котором запроектированы аквакурорт, всесезонный горнолыжный склон, конноспортивный клуб и многое другое. И всё это будет добавлять стоимость нашим объектам: как непосредственно квартирам, так и коммерческой недвижимости.
— Если ключевая ставка будет снижаться, это скажется на «сладких» ставках по вкладам, поэтому эксперты видят тенденцию переноса депозитов в недвижимость. Каков порог входа в коммерцию и ее доходность?
— Сегодня он идентичен покупке двухкомнатной квартиры, например в Новой Москве, — от 5,7 миллиона рублей, если рассматривать наши объекты. Это дает возможность инвестору выбрать для себя стратегию развития: купить под сдачу квартиру или коммерческую площадь, приобрести коммерцию для масштабирования своего бизнеса или для перепродажи. Доходность коммерции 8–12% годовых.
— Инвестиции в коммерцию связаны с некоторыми рисками, особенно для начинающих. Например, одновременно могут открыться несколько кофеен. Что делать?
— Мы сейчас работаем с развитием культуры предпринимательства и делаем всё для того, чтобы уже на старте бизнес мог оценить потенциал локации. У нас есть цифровая платформа «А101 Бизнес» — это экосистема взаимосвязанных инструментов, одним из которых является интерактивная карта. Она показывает, какие бизнесы уже действуют или готовятся к открытию, свободные для продажи или аренды помещения, какие помещения уже одобрены главной франшизой, действующий и прогнозируемый трафики. То есть, не выходя из дома, абсолютно из любого региона любая компания может оценить, стоит ли заходить на выбранную площадку с той же кофейней. Помимо этого, мы создали бизнес-комьюнити: обучаем наших предпринимателей, являемся официальным партнером Mbm.mos**, работаем со штабом защиты бизнеса, выступаем как партнер по франшизам. Также совместно с hh.ru разработали платформу по поиску работы в Новой Москве, чтобы владельцы малого и среднего бизнеса могли подобрать себе персонал, а соискатели — найти работу у дома.
— То есть вы делаете большой пласт работы по изучению рынка за предпринимателя. Зачем вам это надо?
— Люди сегодня выбирают не квартиры, а образ жизни. И наконец-то коммерция с нуля закладывается в проект, а не в конце по остаточному принципу. Сегодня коммерция — это ключевой элемент выбора жителя. И здесь очень важны качество инфраструктуры и ее стабильность, так как ротация — это не норма. Мы с этим работаем, так как это очень важно и для инвестора, и для будущих жителей. В том числе мы взращиваем наш бизнес: выбираем лучших, тех, кто работает на территории, кого жители полюбили, и даем возможность масштабироваться бизнесу. Например, у нас есть программа «Быстрый старт», где мы за свой счет организуем торжественное открытие, привлекаем внимание к новому месту, информируем наших жителей о нем. Но важно понимать, что работать за бизнес мы не можем. Дальше предприниматель сам отвечает за эффективность работы и желание развиваться.
— Я правильно понимаю, что благодаря цифровой платформе, можно не только инвестировать в коммерческое пространство, но и даже открыть свое заведение?
— Да, всё верно. У нас все сделки уже давно проходят онлайн, поэтому приезжать к нам необязательно. А если появились какие-то вопросы, то есть онлайн-консультация, на которой менеджер всё покажет, расскажет, подберет индивидуально презентацию и даст инструменты сравнения. Так что с нами легко не только инвестировать в коммерческую недвижимость, но и начинать свое дело.
Офис по продаже коммерческой недвижимости,
Москва, квартал № 35,
внутригородская территория, поселение Сосенское,
дом 12/1, строение 1;
+7 800 222-73-15;
режим работы: пн. — пт. с 09:00 до 19:00.
В выходные дни вы можете получить консультацию по коммерческой недвижимости, оставив заявку на обратный звонок.
commercial.a101.ru
* Light Industrial — (англ. легкая промышленность) — это помещения для размещения легких производств, организации хранения, офиса и шоурума в едином пространстве.
** Mbm.mos.ru — портал государственного бюджетного учреждения «Малый бизнес Москвы» (МБМ), подведомственного столичному Департаменту предпринимательства и инновационного развития.
