«Пока вы копите деньги, проценты продолжают капать»: 5 важных вопросов о досрочном погашении ипотеки

Ипотека — это не только возможность приобрести жилье, но и тягостная долговая нагрузка на долгие годы. Пока одни хотят освободиться от этого ярма как можно быстрее и стараются каждую лишнюю копеечку закидывать на «досрочку», другие считают, что смысла в частичном досрочном погашении ипотеки при такой высокой инфляции нет, потому что она просто «съедает» кредиты.

О том, стоит ли всё-таки в нынешних условиях вносить досрочные платежи и как это делать правильно, в колонке для E1.RU рассказала директор агентства недвижимости Екатерина Торопова.

Вообще, я почти всегда за досрочное погашение. Большой кредит — это тяжело, даже чисто психологически, и с его уменьшением всей семье дышится легче.

Но соглашусь, что сейчас ситуация неординарная. Ключевая ставка 21 %, а ипотеку человек платит, например, под 6–8 % годовых. В таком случае досрочное погашение может быть менее выгодно, чем инвестирование этих средств в другие инструменты. Почему? Объясню.

Ипотека с низкой ставкой в условиях высокой инфляции становится дешевыми деньгами. Ваши выплаты фиксированы в номинале, при этом покупательная способность денег падает.

Например, платеж в 40 тысяч рублей сейчас и через 10 лет — это в реальном выражении совсем разные суммы. При ключевой ставке 21 % деньги быстро обесцениваются, и если вашу потенциальную «досрочку» выгодно инвестировать, она принесет вам гораздо больше, чем если просто погасить ею часть кредита.

Те же банки сейчас предлагают вклады под 20–24 %. А есть еще акции крупных компаний, фонды, биржи…

Я знаю людей, которые свободные крупные суммы вкладывали опять в недвижимость: покупали и сдавали в аренду. Да, доходность от аренды небольшая, обычно это 6–8% годовых, но эту прибыль можно получать долговременно, стабильно и практически без риска.

Но вместе с тем я нечасто советую кому-то инвестировать возможную «досрочку». Потому что инвестиции даже в период высокой ключевой ставки — это риск, а значит, человек должен очень хорошо в этих инструментах разбираться. К тому же это дополнительный стресс, а для многих сейчас стабильность и психологическое спокойствие важнее выгоды.

Поэтому, если хотите и умеете инвестировать — дерзайте! Если не хотите с этим связываться — спокойно вкладывайте лишние деньги в досрочное погашение ипотеки. Это хорошее вложение.

После этого уже выгоднее просто вносить ежемесячный платеж, без переплат.

Прежде чем задаваться вопросом о лишних копеечках, ипотечный заемщик должен сформировать подушку безопасности хотя бы в 3–4 ежемесячных платежа. Пока ее нет, не может быть «лишних» денег на досрочное погашение. Ведь любой серьезный форс-мажор — и пойдут просрочки по ипотеке, пени, штрафы. Вот и вся экономия.

Если к сути вопроса: надо понимать, сколько вы накопите и когда. Если вы держите миллион на банковском вкладе под 22 % годовых, то выгоднее копить, а если вы просто откладываете понемногу в какую-то условную копилку, то выгоднее вносить досрочные платежи сразу, как появились деньги. Потому что, пока вы копите деньги, проценты продолжают капать на всю оставшуюся сумму долга.

Простой пример. Допустим, у вас остаток по кредиту 3 миллиона рублей, ставка — 10 % годовых. Пока вы полгода копите 300 тысяч рублей для досрочного погашения, банк начислит вам около 150 тысяч рублей процентов (примерно 25 тысяч рублей в месяц). Если бы вы сразу вносили деньги небольшими частями, сумма долга уменьшалась бы быстрее, и проценты начислялись бы на меньший остаток.

Поэтому выгоднее вносить небольшие суммы регулярно. Но учтите, что банки могут устанавливать минимальную сумму для досрочного погашения — то есть любую сумму закинуть на «досрочку» не получится.

Вообще, выгоднее сокращать срок, ведь проценты начисляются на остаток долга, и чем быстрее вы его уменьшаете, тем меньше процентов набегает в будущем.

Пример. У вас кредит 3 миллиона рублей, взят на 20 лет, ежемесячный платеж — 27 тысяч рублей, ставка — 9 % годовых. Допустим, у вас появилась возможность внести разово 300 тысяч рублей.

• Если вы сокращаете срок. Срок уменьшается на четыре с половиной года, а общая переплата снижается примерно на миллион рублей.

• Если вы снижаете платеж. Платеж уменьшается до 24 тысяч рублей, срок остается прежним — 20 лет. Экономия на переплате — примерно 300 тысяч рублей.

То есть платеж у вас снизился до 24 тысяч, но вы всё равно ежемесячно платите по 27 тысяч. Это наиболее комфортный и безопасный вариант.

Если у вас временно упадут доходы или появятся непредвиденные расходы, уменьшенный платеж по ипотеке будет весьма кстати, а потом, когда финансовое положение восстановится, он вернется к прежним платежам.

Другое дело, что не все умеют сохранять финансовую дисциплину. Снижение платежа создает ложное ощущение «свободы», из-за которого многие перестают делать дополнительные взносы.

Иногда люди попадаются на совершенно тривиальных вещах. Вот базовые правила для досрочного погашения ипотеки:

• Сообщать банку о досрочном платеже. Многие просто вносят дополнительные деньги на счет и думают, что банк автоматически направит их на досрочное погашение. На практике это не так. Без уведомления банка деньги так и останутся на счете, а списания будут происходить по графику.

• Уточнять сумму, которая пойдет на погашение. Банки списывают досрочный платеж по определенным правилам: сначала они удерживают проценты за прошедший период, а уже затем оставшуюся сумму направляют на основной долг. И если вы не укажете сумму, которая идет в погашение тела долга, то у вас вначале спишут проценты, а это бывают значительные суммы, особенно в первые годы кредита.

• Выбирать правильную дату для платежа — как правило, она должна совпадать с датой очередного списания по графику. Тогда вся сумма пойдет на основной долг, без дополнительных удержаний.

• Изучить условия вашего банка по частично-досрочному погашению. Да, по закону у нас сейчас нет штрафов за досрочное погашение кредита, но банки часто прописывают в договоре такие условия, которые затрудняют досрочное погашение. Например, устанавливают минимальный порог для досрочного взноса или вводят комиссии за обработку досрочного платежа. Если ставка по кредиту очень низкая, банк может указать в договоре, что досрочное погашение возможно только после определенного срока — например, через год с момента выдачи кредита.

Важно знать: если банк поменяет правила частичного досрочного погашения, он вряд ли сообщит об этом каждому клиенту — скорее всего, просто опубликует информацию в открытых источниках. Поэтому имеет смысл подписаться на ваш банк в соцсетях и время от времени запрашивать актуальную информацию у менеджеров.

Конечно. Если ипотека еще не закрыта, вы продолжаете получать налоговые вычеты:

• Основной — на сумму до 13 % от стоимости квартиры, но не более 2 млн рублей. Максимальная сумма возврата — 260 тысяч рублей.

• Процентный — 13 % от суммы фактически уплаченных процентов по ипотеке, но не более чем с 3 млн рублей процентов. Максимальная сумма возврата — 390 тысяч рублей.

Чем быстрее вы погашаете ипотеку, тем меньше процентов заплатите банку — и тем меньше процентного вычета получите. Что вам выгоднее, надо считать в каждом случае отдельно.

Но стоит помнить, что процентный вычет можно получить только один раз. Если вы не использовали лимит в три миллиона рублей процентов при первой ипотеке, он просто сгорает и при следующей ипотеке его не вернуть.

Прошлой весной мы подсчитывали, выгоднее ли сокращать долг по ипотеке или держать деньги на вкладе. Прочитайте также, куда сейчас выгоднее вкладывать деньги, чтобы спасти их от инфляции. А еще E1.RU публиковал инструкцию для тех, кто перестал справляться с ипотечной нагрузкой.

Как сейчас продать квартиру и не прогадать в цене, читайте по ссылке. Все новости о ситуации с ипотекой и ключевой ставкой мы собираем в специальном разделе.