«Будем честны: многие умрут как компании». Застройщики рассказали о проблемах на рынке частных домов

На рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) после стремительного роста начались проблемы: себестоимость домов растет, а за ней и цены; ипотеку взять сложно, поэтому продажи падают. Ситуацию для девелоперов не делает лучше и введение эскроу-счетов.

К чему это приведет и как компаниям выходить из кризиса, застройщики обсудили на прошедшем в Екатеринбурге форуме «Рынок ИЖС. Что дальше…?» Главные мысли со встречи мы собрали в этом материале.

Эксперты форума оценили ситуацию на рынке за последние пять лет. Так, спрос на загородные дома и земельные участки резко вырос в 2020 и 2021 годах, потому что люди хотели сбежать из города, чтобы не быть запертыми в своих квартирах.

— У нас тогда все товарные запасы закончились. Привычный темп был, скажем, 250−300 участков в год, а тут у нас эти участки были проданы к июлю, может, даже к июню, — признался один из участников форума.

В 2022 году на ситуацию больше всего повлияло начало спецоперации, за которым последовало колебание курса валют и повсеместный рост цен. В 2023-м на рынке ИЖС, как и в строительстве многоквартирных домов (МКД), наступил расцвет — покупатели брали льготную ипотеку и вкладывали деньги в недвижимость.

От 2024 года рынки отходят до сих пор — льготную ипотеку отменили, а ключевую ставку подняли, в итоге продажи падают. По данным председателя федерации ИЖС Урал Дмитрия Андреева, уже сейчас спрос упал в среднем на 60%, а по другим оценкам показатель может доходить и до 80%.

Вместе с этим сокращается и число новых компаний, выходящих на рынок. Это, по словам экспертов, показатель того, что строить загородные дома не так уж и выгодно.

Главный фактор 2025 года — это введение эскроу-счетов на рынке ИЖС, за которым последует целый ряд проблем, в том числе и рост цен на дома.

— Нужно помнить одну вещь: эскроу — это бытность, мы его не отменим никакими обсуждениями. Рано или поздно любая строительная компания с этим столкнется. Государство на МКД это опробовало, всё получилось, обманутых дольщиков не стало, значит, в ИЖС делаем всё так же по проторенной дороге, — говорит Дмитрий Андреев, председатель федерации ИЖС Урал.

В своем выступлении он перечислил основные риски в работе новой системы:

• увеличение цен на дома;

• появление кассовых разрывов у компаний;

• финансирование строек — работы приходится вести на собственные или кредитные деньги;

• финансовые потери при заморозке денег на строительство;

• приход денег только после постройки дома и его регистрации, когда будет раскрыт эскроу-счет;

• дополнительные затраты на обслуживание эскроу-счетов.

По сути, цены на дома вырастут из-за того, что застройщикам придется включать в стоимость все свои расходы и перестраховываться, чтобы защитить себя в том числе от потребительского экстремизма.

— Мы на самом деле самый незащищенный слой среди всех застройщиков. Если в МКД еще как-то всё регулируется федеральным законом о долевом строительстве, то мы действуем по закону о защите прав потребителей, где идет 3% неустойки за один день просрочки, — считает Александр Свитеньков, член президиума Федерации ИЖС и гендиректор строительной компании «Загородная недвижимость Урала».

По закону, эскроу-счета будут раскрываться даже не тогда, когда застройщик сдаст покупателю дом, а когда тот зарегистрирует право на недвижимость, что человек может умышленно не делать. Еще один риск — вероятность судебных тяжб, на время которых счета будут закрыты. Получается, покупатели в новых условиях защищены от риска остаться без дома, но при этом и платить им придется больше.

По средним показателям загородный дом площадью около 100 квадратных метров сейчас стоит в Свердловской области 7,5 миллиона рублей. Дома прибавили к цене 10–15%. Однако, по словам участников форума, это уже не те цифры, что есть в реальности.

— Вопрос нужно обсуждать с банками, чтобы заказчики понимали, что за 7,5 миллиона рублей не построить дом. Если банки будут дальше поддерживать и выдавать квартиру по 7,5 миллиона и вынуждать нас строить дома за эту цену, то тут на спрос всегда будет предложение, — считает один из застройщиков в сфере ИЖС.

— Мы действительно видим угрожающую тенденцию роста цен, и этот рост, к сожалению, сопоставим с понятием себестоимости строительства. То есть это не значит, что застройщики стали больше зарабатывать — наоборот, зачастую себестоимость строительства идет опережающими темпами, — говорит финансовый директор «Загородной недвижимости Урала» Олег Попков.

По мнению экспертов, в итоге всё ведет к тому, что на рынке еще на какое-то время останутся компании, занижающие цены на дома, которые в итоге могут и не достроить.

— Эскроу не позволит новым мелким компаниям зайти на рынок, а для тех, кто уже зашел, стоит вопрос выживаемости. Останутся только сильные. Те, кто демпингует, скорее всего, не выживут. У них нет оборотных средств, всё в серую, — уверен Александр Свитеньков.

Общие проблемы нынешнего рынка эксперты уместили в шесть пунктов:

• короткий цикл жизни компаний (до трех лет);

• неспособность адаптироваться к отмене льготной ипотеки и изменениям в банковской системе;

• стремление к быстрой прибыли без финансового планирования;

• отказ учиться работать с эскроу-счетами;

• ведение бизнеса по принципу пирамиды «МММ», где каждый новый подряд закрывает недострой предыдущих проектов;

• непринятие новой рыночной реальности, где маржинальность уже не может быть 20%.

— Москва живет примерно с 35% прибыльности. Это та сумма, которая позволяет компаниям развиваться семимильными шагами. У наших местных застройщиков — дай боже, 10–15%. Получается, резерва у компаний нет, кони бегают по кругу, — говорит Александр Свитеньков.

Трендами 2025 года в загородном строительстве будут одноэтажные дома до 180 квадратных метров с бюджетом в районе 12–15 миллионов. При этом будет падать спрос на каркасные строения и дома из СИП-панелей (структурная изоляционная или конструкционная утепленная панель).

Что касается покупателей, то основная их доля отложит вопрос приобретения недвижимости, особенно те, кто не попадает под льготные программы. Сделок по рыночной ипотеке будет минимум.

Сами банки, по мнению экспертов, тоже сконцентрируются не на расширении базы клиентов, а на поддержке тех заемщиков, которые уже выплачивают кредиты. Всё потому, что с погашением ипотеки уже есть трудности: за прошлый год объем просроченной задолженности на балансах банков вырос на 57%, до 108,14 миллиарда рублей.

Внутри рынка справляться с кризисом девелоперы предлагают объединением. В том числе речь идет о поддержании средней стоимости квадратного метра на примерно одинаковом уровне.

— Нужно перестать конкурировать низкой ценой. Сосредоточимся на качестве строительства по ГОСТам, внедрении современной технологии, не надо экономить на всем. Мы — жертвы хайпа и демпинга — уже создали рынок субпродуктов, потому что не можем договориться, не знаем себестоимости проекта, — предложил Александр Свитеньков другим застройщикам.

По его мнению, для всей сферы важно, чтобы на рынке остались только сильные игроки, а сильными в итоге станут те, кто сможет работать по новым правилам рынка, в том числе с эскроу-счетами и в адекватной конкуренции.

О ситуации на рынке загородной недвижимости мы также писали прошлой осенью. Что происходит в сфере новостроек и подешевеют ли квартиры, читайте по этой ссылке.

Все материалы о текущей ситуации с ипотекой и ценами на недвижимость мы собираем в специальном разделе.