«Цена будет только расти»: застройщики Екатеринбурга рассказали о ситуации на рынке

В Екатеринбурге представители местной и областной власти обсудили с застройщиками ситуацию в сфере недвижимости и перспективы на 2025 год. Они пришли к выводу, что компаниям предстоит борьба за выживание, но покупателям не стоит ждать снижения цен. Такое возможно только в одном, не самом престижном сегменте вторичного рынка. Круглый стол провел издательский дом «Коммерсантъ-Урал».

В этом материале собрали самые главные высказывания.

Как рассказал на встрече заместитель мэра Рустам Галямов, за прошлый год в городе вели 1,7 миллиона квадратных метров жилья, что соответствует планам, которые ставили на год, и чуть меньше показателей рекордного 2023-го.

Падения темпов в этом году не ждут, однако сами застройщики с опаской смотрят на новые проекты. Комфортнее всего тем, кто работает в сегменте бизнес-класса, так как он практически не пострадал, и квартиры там всё еще покупают.

Большинство компаний притормозят с запуском новых строек и станут накапливать выданные разрешения на строительство (РС). О том, к чему приведут остановки строек, эксперты уже рассказывали.

— Несомненно, в этом году все планы по вводу жилья будут выполнены. Тем не менее отложенных решений по разрешениям на строительство с каждым месяцем становится всё больше и больше. И сейчас у нас нет оснований для уверенного прогноза, когда мы начнем эти РС активно воплощать. Если в этом году не удастся, то это будет иметь последствия в периоде 2026–2027 и последующих годов, — предупредил Вячеслав Трапезников, президент Гильдии строителей Урала.

В подтверждение его слов гендиректор «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер отметил, что компания планирует в этом году получить семь разрешений на строительство, но запустит в работу только часть из них. Это объекты, которые точно смогут продать.

— Кризис совершенно точно есть. Никто не обанкротится из первой десятки и двадцатки [застройщиков], но хочу напомнить, что большинство из первой десятки в 2008 году не обанкротились, они просто хозяев поменяли. Случится ли это в текущей ситуации? Я не буду говорить, что обязательно случится, но, на мой взгляд, это сценарий совершенно реальный для целого ряда крупных федеральных компаний, — добавил Вячеслав Трапезников.

По словам экспертов, продажи на рынке держатся на трех способах: ипотека, рассрочка и покупка за наличные.

При этом за наличку могут позволить себе купить квартиру единицы, и это не больше 10% от всего рынка, по ипотеке условия становятся всё жестче, а вот рассрочка хоть и поддерживает продажи, уже сейчас вызывает массу опасений у застройщиков.

Суть сделок в рассрочку такая: покупатель делает взнос, потом платит небольшие суммы каждый месяц, а оставшуюся сумму должен внести только тогда, когда дом будет сдан.

— Рассрочки — по сути, это серое кредитование населения, которое ни один из девелоперов нормально не проверяет. Если несут миллион рублей, он с удовольствием сделку заключает, думая, что миллион — это лучше, чем ничего. Это еще сильно ударит по многим, — считает Тимур Уфимцев, гендиректор «Синара-Девелопмент».

С ним согласились практически все застройщики, которые присутствовали на круглом столе. По их мнению, выход для рынка — это возвращение доступной ипотеки.

— Практически весь рынок — это рынок ипотеки. Люди к ней привыкли, [даже когда они] покупают в рассрочку, они рассчитывают, что через два года ставка ЦБ будет ниже, доступность ипотеки будет выше, — добавляет Владимир Городенкер.

Эксперты считают, что ипотека снова оживет при ставках на уровне 14–15%. При этом важный нюанс, в котором сходятся застройщики, — помощи от государства во время этого ожидания уже не будет.

— В отличие от предыдущих кризисов — мое личное мнение — в этот раз нас никто спасать не собирается. Государство всеми силами нам пытается показать, что льготной ипотеки в том виде, в котором она была, больше не будет. Мы за три года сильно на нее подсели, только ленивый не воспользовался, — считает Тимур Уфимцев.

Что касается снижения ставки Центробанка до приемлемого уровня, по его мнению, произойдет это не раньше 2026 года.

— Чего стоило бы ждать? Возврата к нормальной ипотеке. Да, этот год будет тяжелый. К ставке в 14% и более низкой мы в течение года не вернемся. Дай бог, чтобы это произошло в 2026-м. На наш взгляд, со ставки от 14 до 10% произойдет оттаивание рынка ипотеки, и она более-менее начнет работать, — добавляет гендиректор «Синара-Девелопмент».

Если ситуация сложная, а продажи как-то надо поддерживать, упадут ли цены на квартиры? Уверенный ответ всех застройщиков — нет.

— Понижения цен объективно не будет ни у одного застройщика. Они могут быть только локально на какие-то остатки. В целом на рынке стоимость недвижимости даже при падении темпов продаж будет расти, потому что в убыток работать не может никто, — уверен Владимир Городенкер.

— Мы все живем не по фактам, а по трендам. Как только начнет снижаться ключевая ставка — это серьезный сигнал для всех, что раз ее понизили спустя продолжительное время, то повышать уже не будут. Значит, клиенты думают следующим образом: мы сегодня возьмем дорогую ставку, а через два года перекредитуемся. Не надо забывать, что через какое-то время, когда рынок начнет восстанавливаться, появится отложенный спрос и стоимость недвижимости может существенно пойти вверх, — добавил гендиректор «Атлас-Девелопмент».

Снизиться цены могут только в старом фонде на вторичном рынке, примерно на 5–10%. Перспектива рынка новостроек — инфляционная переоценка. Об этом заявил Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости и председатель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов.

Единственный плюс в этой ситуации: для покупателей на вторичном рынке наконец должен появиться больший выбор.

— На вторичном рынке мы ждали роста объема предложения еще в прошлом году, но этого не произошло. Высокие ставки по ипотеке сократили не только число покупателей, но и продавцы отказались от обменных цепочек. Последние изменения подсказывают, что те, кто откладывал процесс продажи квартиры на вторичном рынке, ошибаются и в текущем году будут вынуждены выходить на рынок. Поэтому по вторичке мы ждем роста числа ассортимента, — считает эксперт.

Недавно мы показывали, что сейчас происходит с ценами на жилье в Екатеринбурге. В сравнении с другими городами-миллионниками цены у нас еще не самые высокие, гораздо дороже жилье в Казани, Нижнем Новгороде и Уфе, хотя недавно квартиры там были заметно дешевле.

Если вы взяли ипотеку по высокой ставке и ждете, когда можно будет рефинансировать кредит, прочитайте, когда это стоит делать и как всё оформить. Эксперт также объяснял, почему бесполезно ждать падения цен, если вы планируете покупать недвижимость.

Все материалы о текущей ситуации с ипотекой и ценами на квартиры мы собираем в специальном разделе.