Ждете, когда ключевая ставка упадет? Подсчитываем, кому выгодно рефинансировать ипотеку и как это оформить

Рыночная ипотека в России практически умерла: ставки настолько высокие, что брать кредит в таких условиях — непосильная ноша. Поэтому многие отложили вопрос покупки квартиры до лучших времен, когда ключевая ставка, наконец, упадет. Ждут этого и те, кто взял ипотеку под уже подросший процент, ожидая, что долго расти ставка не будет и можно будет рефинансироваться.

По мнению экспертов, снижения стоит ждать во второй половине 2025 года. Для тех, кто хочет подготовиться к этому моменту заранее, публикуем подробную инструкцию, как рефинансировать свою ипотеку и когда это стоит делать. Разобраться в ситуации E1.RU помогла собственник агентства недвижимости Анна Ермакова.

Рефинансирование — это предоставление нового кредита для погашения текущих задолженностей или изменения условий действующих кредитных договоров.

Каких-то ограничений по количеству рефинансирований в российском законодательстве нет. То есть формально это можно делать любое количество раз.

Но важно понимать, что по сути своей рефинансирование — это оформление нового кредита со всеми сопутствующими расходами — оценкой объекта, страхованием жизни и имущества, госпошлиной.

Если собственность на объект недвижимости уже оформлена, оформлять заново не потребуется, соответственно, и срок владения недвижимостью не обнуляется.

В зависимости от типа недвижимости и выбранного набора услуг при оформлении кредита потребуется оплатить:

• отчет об оценке залогового объекта — около 3000 рублей;

• страхование залогового объекта (на приобретаемую квартиру) — зависит от размера кредита;

• страхование жизни и здоровья заемщика (не обязательно, но снижает ставку по кредиту) — зависит от размера кредита;

• государственную пошлину за регистрацию сделки в Росреестре — до 4000 рублей;

• электронную регистрацию — по тарифам банка.

То есть нужно посчитать, сколько вы должны выплатить банку в течение оставшегося срока по старой процентной ставке и сравнить с выплатой за то же время по ставке, которую предлагает другой банк.

Как правило, ипотеку рефинансировать выгодно, если ставка снижается не менее чем на 1%, а лучше — хотя бы на 1,5–2%.

Приведу примерные расчеты. Допустим, кредит оформлен на 30 лет по ставке 29%, а сумма кредита — 3 миллиона рублей. С такими условиями ежемесячный платеж составляет 72,5 тысячи рублей в месяц, а общая переплата за весь срок — 23 миллиона.

Если рефинансировать ипотеку до ставки в 26%, то платеж будет уже 65 тысяч рублей в месяц, а переплата снизится до 20,4 миллиона рублей — экономия по выплаченным процентам составит 2,6 миллиона.

Другой пример: сумма кредита та же, срок 10 лет, ставка 16%. В месяц человек платит 50,2 тысячи рублей, а за весь срок переплатит банку 3 миллиона рублей. Даже если сократить ставку на один процент, то платеж уже будет 48,4 тысячи, а переплата сократится до 2,8 миллиона рублей.

Но, опять же, не забываем про сопутствующие расходы:

• примерно 0,5% от суммы кредита — страхование жизни (около 15 000 рублей);

• примерно 0,2% от суммы кредита — страхование объекта (около 6000 рублей);

• отчет об оценке — около 3000 рублей;

• госпошлина — до 4000 рублей;

• электронная регистрация — 6600 рублей.

Итого — 34 600 рублей дополнительных расходов, но выгода по уплаченным процентам — 200 тысяч.

Чтобы оформить рефинансирование, нужно:

• Выбрать банк, в котором есть такая услуга и условия которого вам подходят.

• Подать заявку — это можно сделать как онлайн, так и лично в офисе банка. Отправить можно сразу несколько заявок параллельно.

• Предоставить документы по требованию банка. Обычно это паспорт, справка с места работы, копия трудового договора или выписка из трудовой книжки, документ, подтверждающий платежеспособность — справка о доходах 2-НДФЛ, налоговая декларация или выписка из пенсионного фонда, а также само заявление.

• Получить одобрение. В среднем банки рассматривают заявки около пяти дней. Если в процессе вы передумали, от рефинансирования можно отказаться в любой момент до выхода на сделку и подписания нового кредитного договора.

• Подписать новый договор, после чего банк переведет деньги на закрытие рефинансируемого кредита.

• Предоставить в «новый» банк документы о закрытии рефинансируемого кредита.

При грамотном просчете никаких рисков тут нет, но важно учитывать нюансы:

• Рефинансирование небольших кредитов не всегда будет выгодно для клиента. Более уместным оно будет при получении кредита на большую сумму и продолжительный срок.

• С выдачей нового кредита банки будут навязывать дополнительные услуги, а это опять же дополнительные траты.

Если ставку снизят и огромное количество людей решит рефинансировать свою ипотеку, проблем с этим быть не должно. По опыту прошлых лет, на стоп рефинансирование не ставят.

Банки лишь могут выставить мораторий по условиям текущего рефинансирования кредита. В большинстве случаев это возможно сделать только по истечении шести месяцев после выдачи кредита. Полностью заблокировать процесс банк не может.

В октябре мы подсчитывали, сколько придется переплатить за квартиру, оформляя ипотеку по возросшим ставкам. Сейчас они стали еще выше. Посмотрите, сколько просрочек накопили свердловчане по жилищным кредитам.

Прочитайте также о том, есть ли в России ипотечный пузырь и что с ним будет.

Все новости о ситуации с ипотекой в стране мы собираем в специальном разделе.