Эксперт из Екатеринбурга предрек дефицит квартир. Откуда он возьмется?

В конце 2024 года мы публиковали интервью об итогах в сфере недвижимости и о том, чего ждать в 2025-м. В числе прочего руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков высказался о неочевидном риске, который может проявить себя через несколько лет.

По его мнению, с учетом недоступной ипотеки и высоких цен многие застройщики поставят на паузу новые проекты, что в итоге приведет к новой проблеме — покупать будет практически нечего.

— Что мы можем получить сейчас? Падение инвестиций в новые проекты. Новых проектов в 2025 году будет меньше, возможно — и в 2026-м. От текущего момента через три-четыре года может сформироваться достаточно серьезный недостаток.

Такая проблема в первую очередь коснется тех городов, где и так были невысокие объемы строительства. В качестве примера эксперт привел Нижний Новгород.

На начало 2025 года в Нижегородской области возводят 1,2 миллиона квадратных метров жилья, в соседней с нами Челябинской области — 1,3 миллиона квадратов.

На инфографике ниже показываем, сколько жилья прямо сейчас строится в России.

Свердловская область в зону риска не попадает. Сейчас в регионе возводят почти 5 миллионов новых квадратных метров жилья, а темпы продаж только начали восстанавливаться после отмены льготной ипотеки.

— У нас сейчас объем предложения стремится к 60 тысячам квартир, а в месяц мы продаем две тысячи. Даже если больше ничего не выводить на рынок, то этот объем мы будем продавать два с половиной года, — объяснял эксперт.

По данным аналитического центра ИА «Движение.ру», в России нераспроданными остаются почти 79 миллионов квадратных метров квартир в строящихся домах — это 69% от общей площади текущего строительства в 114 миллионов квадратов.

Эксперты подчеркивают, что в общем объеме строек учитываются абсолютно все проекты, включая те, которые только запустили.

— [Текущая] доля распроданности в 31% с учетом строительных циклов, занимающих два-три года, а то и более, совершенно нормальна. Так, в домах, ввод которых в эксплуатацию намечен на 2025 год, распроданность в среднем по стране — порядка 50%, а по крупнейшим девелоперам массового сегмента в домах, где строительство заканчивается в текущем году, достигает 60–75%. То есть нельзя говорить о том, что в стране пустуют квартиры, — объясняют эксперты «Движение.ру».

При этом в домах на финальной стадии строительства, а тем более в сданных уже сейчас может наблюдаться дефицит предложения. Как подчеркивают аналитики, в первую очередь речь идет о самых востребованных и ликвидных типах жилья — студиях и однокомнатных квартирах.

— Отношение распроданности к стройготовности в среднем в России сейчас 76% при норме в 70–80%. В каких-то регионах показатель ниже этой границы — например, в Краснодарском крае (55%), в каких-то выше: к примеру, в Свердловской области — 92%, в Москве — 94%, в Санкт-Петербурге — 90%. Такие показатели свидетельствуют о том, что продажи жилья успевают за темпами строительства, — уточняют специалисты аналитического центра.

По мнению Михаила Хорькова, нынешний кризис, вызванный отменой льготной ипотеки, был предсказуем и у застройщиков было время к нему подготовиться, однако делать этого не стали.

— Все всё знали, но рыночная инерция всё равно толкала рынок выше и выше по объемам предложения, по объему стройки. У нас на рынок до сих пор выходят новые проекты. С учетом тех решений, которые были приняты год, два, три назад, тех затрат, которые понесли застройщики, компании оказались в ситуации, когда остановка проекта принесет больше проблем, чем его запуск, чем выход на этот сложный рынок, — считает эксперт.

Сейчас же фирмам остается только ставить на паузу новые проекты, достраивая уже существующие ЖК и распродавая квартиры в них, однако полностью стройки по всей стране точно не остановятся.

— Девелопер, тем более крупный, не может остановить все процессы. Это значит уволить всех сотрудников, но когда с кадрами такие проблемы, они разбегутся — потом не соберешь. Компании могут где-то поджиматься, но они не могут остановить строительный цикл, — подчеркивает Михаил Хорьков.

В любом случае, убежден он, ситуация в отрасли выправится и наступит подъем. Аналитик вспоминает, что после кризиса 2009 года к рабочему режиму рынок вернулся через два года, после провала в 2015-м — к 2017–2018 годам. В этот раз процесс может затянуться и сфере понадобится больше времени, чем год или два.

Посмотрите, как за прошедший год изменились цены на квартиры в Екатеринбурге. Также прочитайте объяснение эксперта, почему бесполезно ждать падения стоимости, чтобы купить недвижимость.

Все новости о ситуации с ипотекой мы собираем в специальном разделе.