«Вместо площади в 25 квадратов вписали 255». Как легко разориться на налогах из-за ошибок в документах

Представьте ситуацию: однажды вы получаете сумму ежегодного налога на свою квартиру — и падаете от удивления. Вместо трех тысяч рублей, которые вы платили последние годы, вам насчитали 15–20 тысяч. «Но почему? У меня обычная хрущевка в спальном районе, а не пентхаус в центре!» — возмущаетесь вы. А ответ прост: кадастровая стоимость вашей хрущевки взлетела и налог с вас берут как с владельца дорогого жилья.

Директор агентства недвижимости Екатерина Торопова рассказала, как часто такое случается, почему и как это исправить.

Да, такое бывает часто. Я об этом говорю уверенно — потому что к нашему юристу, которая специализируется в том числе на оспаривании кадастровой стоимости объектов, такие запросы поступают регулярно. Но почему так вообще происходит — что кадастровая стоимость сильно превышает рыночную?

Давайте по порядку.

Это сумма, в которую муниципалитеты оценивают недвижимость на своей территории. Посмотреть кадастровую стоимость вашей квартиры, дома или участка можно на сайте Росреестра, введя кадастровый номер объекта.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры — это не идентичные понятия. Хотя в идеале кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной, поэтому при очередной переоценке обязательно учитывают и факторы рынка. Однако оценка при этом массовая, поэтому и цифры всё равно получаются весьма усредненными и приблизительными.

Да, комиссия учитывает индекс стоимости жилья, локацию, год постройки дома, материал стен, состояние коммуникаций, инфляцию и т. д. Но преимущества или недостатки отдельной квартиры она учитывать не будет. Поэтому стоимость, например, всех однокомнатных квартир одинаковой планировки и площади в одном доме будет единой.

Если превышение есть, то это ошибка и у человека есть полное право на переоценку.

Кадастровую оценку объектов недвижимости из ЕГРН в Екатеринбурге и Свердловской области проводят каждые четыре года. Последняя переоценка у нас была в 2023 году. Соответственно, следующая планируется в 2027-м.

Кадастровая стоимость вашей квартиры никак не влияет на рыночную цену и не сказывается на цене при продаже объекта. Она имеет значение вот в каких ситуациях:

• расчет НДФЛ при продаже недвижимости. Если указанная в договоре купли-продажи цена объекта ниже 70% его кадастровой стоимости, то налог рассчитают исходя из 70% по кадастру, а не из суммы сделки;

• расчет налога на имущество. Этот налог, напомню, уплачивается каждый год до 1 декабря. В зависимости от типа недвижимости налоговая ставка составляет от 0,1 до 2% кадастровой стоимости. Налог на квартиру — 0,1%;

• расчет земельного налога. От 0,3 до 1,5% кадастровой стоимости, в зависимости от категории земель;

• расчет налога при получении квартиры в подарок. Когда недвижимость дарит не близкий родственник, то одаряемый должен заплатить государству налог в 13% кадастровой стоимости объекта;

• расчет госпошлины при нотариальных сделках с недвижимостью. Плательщик может сам определять, с какой рыночной или кадастровой стоимости объекта будет рассчитываться пошлина. Многие предпочитают рассчитывать именно по кадастровой, потому что она обычно меньше;

• расчет арендной платы за недвижимость, которая находится в муниципальной собственности. Чаще всего это земельные участки или коммерческая недвижимость.

Поскольку оценка массовая, то ее точность весьма условная. Оценщики оперируют шаблонами и применяют формальные критерии, так что кадастровая стоимость конкретного объекта может варьироваться на 30–40% как в ту, так и в другую сторону по сравнению с рыночной. В результате кадастровая стоимость квартиры может быть гораздо выше той цены, за которую эту квартиру можно реально продать.

А бывают и элементарные технические ошибки Росреестра при регистрации. Например, площадь квартиры 25 квадратных метров, но по ошибке в реестр вписали 255 квадратов. Всё, теперь система видит в вас владельца огромной квартиры — и налог посчитает соответствующий.

По идее, кадастровую стоимость вашего объекта хорошо было бы проверять каждый раз, когда происходит массовая переоценка — чтобы потом избежать дополнительных хлопот и затрат.

Каждая переоценка проходит по определенному алгоритму:

• ее анонсируют в СМИ (в том числе на онлайн-ресурсах);

• актуализируют сведения об объектах недвижимости и готовят акт о проверке, который также публикуется в СМИ и на сайте Росреестра;

• собственник, введя кадастровый номер, может найти отчет о своей квартире, доме или участке — и, если что-то не так, отправить свои замечания в Росреестр через МФЦ или «Госуслуги». Претензии принимают в течение 30 календарных дней.

После утверждения окончательного акта новая кадастровая стоимость объектов недвижимости вступает в силу с 1 января следующего года.

Что делать, если вы уже по факту столкнулись с тем, что кадастровая стоимость объекта недвижимости, которым вы владеете, необоснованно завышена?

Можно подать заявление на переоценку в региональную комиссию по спорам о кадастровой стоимости — через «Госуслуги» или через МФЦ. Оформляется оно в свободной форме, в нем надо указать Ф. И. О. заявителя, адрес и причины, по которым заявитель считает кадастровую стоимость неверной. К заявлению прилагается отчет об оценке рыночной стоимости, который надо заказать заранее.

Как говорит наш юрист, положительное решение по вашей заявке во многом зависит именно от того, насколько качественно будет сделан этот оценочный отчет. Поэтому тщательно выбирайте оценщика! Не забудьте, что он обязательно должен состоять в СРО — саморегулируемой организации оценщиков. Список членов СРО можно посмотреть на сайте Росреестра.

Комиссия рассматривает заявление 30 календарных дней — и выносит решение: установить кадастровую стоимость в размере рыночной или отказать в этом. Отказ можно оспорить в суде.

Не всегда.

Надо понимать, что оспаривание кадастровой стоимости в суде — это дополнительные временные и финансовые затраты. Надо будет потратиться как минимум на оплату судебной экспертизы и услуги представителя — расходы тут исчисляются десятками, а иногда и сотнями тысяч.

Допустим, рыночная цена вашей квартиры — 5 миллионов рублей, а кадастровую стоимость вам установили в 7 миллионов. Да, это неправильно. Но сумма переплаты налога в этом случае составит 2 тысячи рублей и это будет существенно меньше расходов на судебное оспаривание.

Но бывают случаи, когда обратиться в суд определенно стоит. Например, тетя подарила вам квартиру, кадастровую стоимость которой определили в 5 миллионов рублей — и эта стоимость явно выше рыночной. В этом случае вам придется заплатить налоговой 650 тысяч, поэтому побороться в суде за снижение кадастровой стоимости весьма целесообразно.

И еще. Важно понимать: та кадастровая стоимость, которой вы добились в результате оспаривания, будет действительна только до следующей массовой переоценки. Потом эти цифры уходят в архив и для вашего объекта формируется новая кадастровая стоимость.

Поэтому сначала посчитайте, выгодно ли в вашем случае оспаривать кадастровую стоимость вашего объекта в суде. А вот обратиться с заявлением в комиссию Росреестра точно не будет лишним.

Если собираетесь покупать квартиру, почитайте, как проверить продавца, чтобы не заработать проблем. Также мы рассказывали о рисках покупки унаследованного жилья и о том, есть ли шанс вернуть деньги, если вы купили квартиру у мошенника.

Кому сейчас точно стоит брать ипотеку, читайте по этой ссылке. Все новости о текущей ситуации на рынке мы собираем в специальном разделе.