«Самая дорогая квартира сдается за 299 тысяч». Что происходит с арендой жилья в Екатеринбурге и когда упадут цены

Покупка своего жилья всё еще остается для многих недостижимой мечтой, поэтому единственный вариант жить не с родственниками — это снимать квартиру.

Основатель портала аренды «Драже» Никита Словиковский в интервью E1.RU рассказал, где в Екатеринбурге чаще всего снимают жилье и что происходит с ценами, а также дал советы, что делать, если арендатор резко поднял стоимость аренды, когда выгоднее всего менять съемное жилье и как во время поисков не нарваться на мошенников.

— Аренда дорожает из-за студентов и заметнее всего — перед началом учебного года. В 2024-м были ли в Екатеринбурге еще какие-то новые факторы, которые сказались на изменении цен?

— Ежегодный приезд новой партии студентов на учебу — по-прежнему самый значимый фактор, влияющий на динамику цен на рынке аренды.

Вот уже много лет подряд каждый сентябрь с виртуальных полок сайтов объявлений вымывается большая часть предложения, и на фоне этого цены улетают вверх — а после потихоньку откатываются назад, когда возвращаются прежние объемы предложения. Так случилось и в 2024 году.

Как мы видим из этого среза, самые высокие цены были в октябре, а уже к январю произошла коррекция.

За последние три месяца, с октября по январь, количество объявлений на самом крупном портале «Авито» выросло на 68%.

В январе 2025-го можно утверждать, что рынок аренды уже неплохо так затоварен объявлениями. Выбор у арендаторов большой, а цены потихоньку идут вниз.

В какой-то момент однокомнатные квартиры в цене сравнялись и даже немного обогнали двухкомнатные. Во многом это произошло из-за того, что арендный фонд в последние годы пополнился изрядным количеством однушек и студий в новостройках, в новых домах и с хорошим ремонтом. А вот двушки под сдачу покупают не так много людей, и там в основном копится старый фонд, который ввиду своего состояния обычно сдается дешевле.

Объявлений о двушках в новостройке на рынке появляется немного, и поэтому мы видим немного искаженную картину, где средняя цена на однушки по городу выше, чем на двушки.

Если же говорить о других факторах, которые могут серьезно повлиять на рынок аренды и цены, то на ум приходит только весна–лето 2020 года, когда из-за пандемии сильно усложнился просмотр квартир, люди сидели по домам и стремились снизить контакты с окружающими.

Тогда количество объявлений о сдаче квартир на рынке достигло исторического максимума, а цены снижались на протяжении полугода.

— Какой сейчас самый дорогой лот в вашей базе?

— На момент написания этих строк это четырехкомнатная квартира на Шевченко, 9 в центре за 70 тысяч рублей плюс коммунальные услуги. Но нашей базой рынок не ограничивается.

На текущий момент самая дорогая квартира в городе сдается в «Тихвине», это трешка площадью 110 квадратных метров за 299 тысяч рублей в месяц плюс коммуналка. Это объявление можно найти на «Авито».

— Есть ли топ районов Екатеринбурга, где активнее всего снимают жилье, и локации, где съемные квартиры вообще не пользуются спросом?

— На рынке аренды всегда работает общее правило: чем ближе к центру — тем ликвиднее. Самый популярный запрос к фильтру на нашем сайте — центр, на втором месте Автовокзал, Ботаника и район парка Маяковского.

Несколько лет назад мы проводили замеры по нашему сервису, подсчитали процент запросов на разные микрорайоны у арендаторов — и вот к каким цифрам пришли.

Это цифры востребованности, но нужно учитывать еще количество объявлений, которые публикуются в каждом районе. Этих данных у нас пока нет. Так, например, на Сортировке невысокий спрос, но и объявлений мало, и квартира там может сдаться даже быстрее, чем в центре при прочих равных.

Так что всё это скорее гипотетические рассуждения, и реальную ликвидность оценить пока не представляется возможным.

— Как обстоят дела с арендой комнат: растет или падает спрос? Кажется, что выгоднее и спокойнее объединиться с кем-то из знакомых и снять целую квартиру, чем заселяться непонятно к кому.

— Спрос на комнаты мы не измеряли, но по росту цен на них за последний год можно делать выводы, что спрос растет. Что касается «выгоднее объединиться» — тут не соглашусь. Выгоднее снимать покомнатно, а «объединиться» — это про «спокойнее».

— Нам пишет много людей, что арендаторы резко повысили размеры платежей, причем существенно, сразу тысяч на десять. Что делать в таких случаях, есть ли смысл съезжать из квартир и надеяться найти что-то дешевле?

— В таких ситуациях всегда нужно смотреть на рынок в целом. Возможно, он вырос даже больше, чем повышение, с которым вы столкнулись. Погуглите разную аналитику, посмотрите на сайтах объявлений, за сколько сейчас сдаются квартиры, как у вас.

Если видите, что есть куда съехать без потери качества жизни — было бы странно этого не сделать.

Собственники могут делать что угодно со своей недвижимостью, и только они определяют, за сколько ее сдавать.

Еще я рекомендую сталкивать собственников с реальной аналитикой. Например, можете переслать им эту статью. Вдруг они принимают решение на основании данных прошлого октября.

— Есть ли какой-то рубеж цены, после которого стоимость аренды можно назвать явно завышенной?

— Всё очень сильно зависит от района, площади, планировки, дома, меблировки и отделки. Я знаю примеры, когда и однушки за 100 тысяч рублей в месяц сдавались за полчаса, но это скорее исключение из правил.

Для загородных домов — 200 тысяч рублей. Но, опять же, есть исключения и из этих цифр тоже.

— Есть ли какие-то советы / лайфхаки, как сэкономить при съеме жилья?

— Каких-то новых лайфхаков не появилось, могу только старые перечислить:

• искать жилье на трех основных площадках города («Авито», «Циан», «Драже»). Совокупно там будет 99% всего, что сейчас сдается в городе. Искать только в одном сервисе — значит упускать потенциально подходящие объявления;

• звонить и договариваться на просмотр, как только вышло новое объявление. Рынок аренды быстрый, самые выгодные квартиры по-прежнему могут сдаваться за несколько часов. К примеру, объявление вышло утром, за пару часов собственник расписал вечер просмотрами и в этот же день сдал — возможно, даже тем, кто пришел на просмотр первым (если он понравился). А вы зашли на портал объявлений вечером, когда «поезд ушел». Да, объявление вроде бы еще не удалили, но снять по нему не получится. Я рекомендую подписаться на оповещения о новых объявлениях в тех сервисах, где есть такая возможность. Мы реализовали это через телеграм-бот, у других сервисов это возможно сделать через мобильное приложение, насколько я знаю;

• ездить на просмотры я рекомендую сразу со своим договором, уже распечатанным, и с заготовленными на карточке деньгами за первый месяц аренды и за депозит. Если квартира вам понравилась, говорите собственнику, что готовы прямо сейчас заключить договор и перевести деньги. Возможно, он отменит последующие показы и сдаст вам.

Ну и проявите инициативу, покажите, что квартира вам понравилась. Я недавно сам выступал в роли собственника, помогая сдавать квартиру родителей, и выбрал в итоге тех арендаторов, у которых глаза горели от квартиры. Для меня это повышает шансы, что они не съедут через месяц и будут снимать долго, ведь за квартиры, которые нравятся, люди держатся.

— Насколько часто сейчас встречаются мошенники в сфере аренды жилья и как они обманывают?

— Самая частая схема — попросить «обеспечительный перевод». Это когда собственник пишет вам: «Я поеду показывать квартиру из другого города, мне точно важно знать, что вы приедете, переведите мне 2–3 тысячи на карту», и наивные арендаторы переводят. А потом «абонент не абонент».

Порталы, конечно, борются с такими подателями, удаляют такие объявления, но чаще — всё-таки по жалобам уже пострадавших пользователей.

— Что будет с ценами на аренду в 2025 году?

— Сейчас сложно сказать, увидим ли мы в 2025 году рост цен. Да, сезонного приезда студентов никто не отменял, но, исходя из того, как активно сейчас рынок затоваривается объявлениями, есть основания предполагать, что цены будут снижаться до лета, а потом с августа по сентябрь будут расти.

Если вы планируете переезд и думаете, когда лучше заняться этим вопросом, — я рекомендую март или апрель. Это время, когда еще можно проверить, насколько квартира теплая, а одновременно период самого высокого объема предложения (количества объявлений) и, соответственно, самых низких цен.

— Когда ключевая ставка снова станет адекватной, отразится ли это на рынке аренды? Если те, кто откладывал покупку квартир, даже имея деньги на первоначальный взнос, побегут покупать, вырастет ли резко число арендных квартир на рынке и упадут ли на них цены?

— Это не случится одномоментно, рынок недвижимости очень инертный. Да и ключевую ставку в один день до 10% никто не опустит. Сейчас действительно формируется определенный отложенный спрос, и многие вынуждено продолжают снимать, так как на них не распространяются льготные программы, а ипотеку под 29% люди брать не торопятся.

Но я не думаю, что мы сможем отследить влияние на рынок этого фактора. Например, сейчас, когда огромное количество людей «вынужденно снимает» — количество объявлений на рынке аренды и его затоваренность растет, а не снижается. Из этого можно сделать вывод, что не так уж сильно этот фактор и влияет на цены, как может показаться на первый взгляд.

Посмотрите, как арендаторы способны захламить чужую квартиру. Мы также публиковали рассказы екатеринбуржцев о том, что квартиросъемщики творили с их недвижимостью.

Если вы собираетесь снимать или сдавать квартиру, прочитайте советы юриста о том, как правильно составлять договор, чтобы это не обернулось большими проблемами.