«Падение цен — это отражение кризиса». Что происходит со стройками в Екатеринбурге и когда ипотека станет доступной

Последние месяцы лишили многих надежды купить свое жилье: рыночные ставки по ипотеке улетели в космос, по льготным программам условия всё жестче, а цены на недвижимость хоть медленно, но всё же продолжают расти.

О том, что еще происходило с рынком в 2024 году, мы поговорили с Михаилом Хорьковым — руководителем аналитического отдела Уральской палаты недвижимости и председателем комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов.

Он рассказал E1.RU, что дальше будет с ценами и ставками по ипотеке, о сложностях текущего кризиса и о том, когда всё наконец исправится.

— Что стало с рынком после июля, мы все видим сейчас. А каким был этот год до отмены льготной ипотеки?

— 2024 год был очень полярным, рваным. Начался он не очень хорошо, январь и февраль были достаточно слабые — в январе была тысяча сделок, сейчас около двух тысяч. С марта уже пошел ажиотаж, связанный с тем, что льготную ипотеку отменят. Надежды на то, что ее сохранят, с каждым месяцем было всё меньше.

— Насколько сильно подкосили общую годовую статистику месяцы после закрытия программы льготной ипотеки?

— Если сравнивать с рекордным в Екатеринбурге 2023 годом, то количество сделок в 2024-м снизится примерно на треть. При этом среднегодовые показатели будут на уровне предыдущих лет, когда не было ажиотажно высокого спроса.

То есть по количеству сделок годовая просадка не столь критична — если мы отбросим пик прошлого года, то рынок вернулся к характерным для себя объемам. Но тут главный нюанс в том, что это число сделок было типичным для совершенно другого объема предложения — когда у нас было 20−30 тысяч квартир на рынке.

Сейчас продается почти 60 тысяч квартир, то есть ассортимент вырос в два раза, а объем продаж остался на уровне предыдущих лет.

— С кем бы мы сейчас ни говорили из застройщиков, все планируют откладывать запуск новых больших проектов.

— И это понятно. Другое дело, что по-хорошему такая рыночная реакция должна была начаться раньше. В отличие от предыдущих кризисов, текущие проблемы были даже не то что прогнозируемы, они были запрограммированы.

— То есть все знали, что будет, но ничего не делали?

— Все всё знали, но рыночная инерция всё равно толкала рынок всё выше и выше по объемам предложения, по объему стройки. У нас на рынок до сих пор выходят новые проекты.

С учетом тех решений, которые были приняты год-два-три назад, тех затрат, которые понесли застройщики, компании оказались в ситуации, когда остановка проекта принесет больше проблем, чем его запуск, чем выход на этот сложный рынок.

Здесь ничего уникального не происходит. Рынок недвижимости всегда опаздывает за фактическими действиями — что в периоды подъема, что в моменты спада.

Подъем рынка начался в 2020 году. В Екатеринбурге застройщики отреагировали еще более-менее оперативно — в 2021–2022 годах уже пошел рост объемов строительства. В некоторых городах этот рост начался только в 2023 и 2024 годах.

Этот шлейф прошлых решений мы будем наблюдать вплоть до начала следующего года.

— Когда застройщики должны были потихонечку сворачивать и не анонсировать новые проекты, чтобы всё было не так болезненно?

— Это вопрос скорее к стратегическому управлению в компании, к позиции собственников. Здесь мы видим совершенно разные подходы. Есть игроки с агрессивной позицией — они готовы брать больше и больше, строить быстрее. В период подъема рынка такой агрессивный подход хорошо работал.

А сейчас получается, что в выигрыше более консервативные компании, которые не брали на себя избыточных обязательств, у которых накоплен определенный капитал, которые готовы сейчас помогать компаниям, оказавшимся в сложной ситуации, выкупая их участки.

Эти сделки будут происходить в интересах как раз консервативных игроков, которые заняли выжидательную позицию.

Всегда важен баланс, потому что рынок предыдущих нескольких лет позволял зарабатывать, развиваться и реализовывать интересные проекты. Высокий спрос — это ведь возможности и для профессиональной реализации, и для достижения финансовых результатов.

Здесь главное без крайностей — не упускать возможности высокого рынка и не брать на себя ношу, которую не сможешь вынести.

— Даже если бы на недавнем заседании Центробанка ключевую ставку подняли, это бы не особо сказалось на и без того недоступной ипотеке. Насколько должна опуститься ставка, чтобы рынок ожил?

— Я думаю, когда будет процентов 14−16, на рынок начнут возвращаться покупатели. Рабочий диапазон начинается с 12%.

Когда ставка будет 18, а потом 17 процентов, покупатель поймет: «Да, сейчас есть возможность относительно недорого купить квартиру, пока ипотека не подешевела. Я человек разумный, но готов рискнуть, доходы мне позволяют».

Тут риск уже оправдан, потому что это не авантюра, а расчет.

— Несколько месяцев назад снижения ставки ждали весной 2025 года. Сейчас это маловероятно?

— Думаю, можно надеяться на то, что во второй половине года перейдем к снижению. Скорее всего, процесс будет медленным.

— А что до тех пор будет с ценами? Есть мнение, что новостройки могут подорожать чуть ли не на 50%.

— Пока мы исходим из того, что в следующем году будет ценовая стагнация без сильной динамики — ни в ту, ни в другую сторону. У всех своя правда: потенциальные покупатели ждут снижения цены, так как темпы роста в предыдущие годы сильно опережали доходы. Застройщики говорят, что и так держат цены на грани рентабельности, себестоимость растет, и роста цен не избежать. Но откуда возьмется спрос? Ипотеки нет, а объем предложения огромный.

Фокус еще в том, что сейчас у компаний больше возможностей дать скидку по проектам, которые находятся на конечной стадии строительства, где проектное финансирование дешевое, потому что эскроу-счета наполнены, стартовые затраты у девелопера были существенно ниже, и для того, чтобы закрыть проект, компании, может быть, и готовы будут предоставить какую-то скидку.

Получить существенную скидку на проекты, которые находятся на стадии котлована — без шансов. Они выходят на очень сложный рынок по высоким ценам часто не потому, что рассчитывают на рост цен, а просто потому, что такую финансовую модель смогли согласовать с банком.

А вот ценовая стагнация на фоне сохраняющегося роста доходов, пусть он будет сдержанным, позволит нам через год-два сблизить возможности рынка и покупателей. К тому времени подоспеет рыночная ипотека и рынок начнет набирать какие-то обороты. Но этот период надо пройти.

Покупателям проще. Где-то же все, даже кому нужна квартира, всё равно сейчас живут — кто-то арендует, кто-то у родственников, кто-то в тесной квартире… А вот девелоперам надо выкручиваться, потому что те проекты, которые запущены, надо продавать и строить.

— Многие рассчитывали, что, если продолжится история с лимитами, то застройщики будут активнее идти на уступки, какие-то дисконты давать. Президент пообещал, что лимитов больше не будет. Если все, кто может и хочет получить ипотеку, ее оформят, то не будет ни скидок, ни сдерживания цен?

— У нас по ипотеке за последний месяц было 55% сделок. Этого явно недостаточно для того объема предложения, который есть.

Со следующего года вступает ипотечный стандарт, в том числе запрет на субсидирование со стороны застройщиков. Часть пунктов вступает в силу с середины года, но всё-таки это очень сильно ограничивает маневры для покупки.

Сегодня мы видим, что скидки на рынке есть, и иногда реально ощутимые: 10−15%, иногда больше. Появилась возможность купить квартиру дешевле, чем несколько месяцев назад — по отдельным проектам, на отдельные типы квартир. Это поддерживает оборот и спрос.

Другое дело, что здесь возможности у девелоперов не безграничны. Часто говорят, что у них какие-то огромные прибыли, но это не бизнес на сырье. Это всё-таки тяжелая каждодневная работа в условиях очень высокой неопределенности, с точки зрения той же себестоимости строительства.

Предыдущий слишком длительный период активного роста рынка разогнал цены на ресурсы — землю, кадры, стройматериалы… Поэтому говорить о том, что цены упадут на 30–40%, сложно. Где-то на высокомаржинальных рынках, может, и есть возможности для отката цен, но в Екатеринбурге сверхконкурентный рынок, здесь последние несколько лет не было повышенных прибылей, но был высокий оборот.

Екатеринбург, Тюмень, Краснодар — города-лидеры, где очень много сделок совершается на душу населения. Большое количество людей улучшают жилищные условия, и в этом ценность нашего рынка.

По темпам роста цены Екатеринбург в конце списка — и это тоже хорошо. Это сохраняет возможность совершать сделки тем покупателям, которые на нём остались.

— Есть мнение, что сейчас в меньшей степени пострадали компании, которые строят более дорогое жилье. При этом по объему сделок лидируют застройщики с массовыми проектами. Как это объясняется?

— Сегмент самого дешевого и простого жилья всегда более волатилен. С одной стороны, сейчас комфорт-класс в меньшей степени ощущает ситуацию, но на больших горизонтах эти нюансы между классами стираются.

Понятно, что когда действовала льготная ипотека, она расширяла спрос в первую очередь в самом массовом сегменте, но я бы не сказал, что комфорт-классу сейчас сильно проще.

У нас был достаточно длительный период высокого спроса, в который часть компаний и часть покупателей закрыли свои потребности. Сейчас формируется скорее ожидание длительной стагнации, которое не способствует быстрому принятию решений.

Конечно, на рынке по-прежнему есть страхи, связанные с девальвацией, с высокой инфляцией. Позиция «если деньги есть — лучше их вложить» всё еще помогает рынку жилья, но всё-таки движение, основанное на страхах, всегда пиковое. Там не бывает стабильности, а для девелопмента важнее прогнозируемый горизонт.

В предыдущие годы мы как раз жили в условиях очень коротких циклов взлета в продажах и непродолжительных периодов падения. Соответственно, когда возникали эти пики, у девелоперов открывалось окно возможностей.

За три-четыре месяца можно было сделать годовой план продаж, а в следующее полгода продавать по чуть-чуть, понимая, что в следующем году у нас появится очередная страшилка про ту же отмену льготной ипотеки, которую отменяли не один раз. И на этих страхах рынок ехал достаточно долго.

— А что сейчас происходит со вторичкой? Средняя стоимость квадратного метра снижается, но насколько это отражает реальные условия на этом рынке?

— Текущую ситуацию можно характеризовать как «ценовая стагнация». Принципиально для покупателей и продавцов последние месяцы ничего не меняется.

Для того чтобы понять, снижаются цены или растут, должен быть оборот.

У нас традиционно статистика везде считается по ценам предложения. По ним последние месяц-полтора есть снижение, но оно не в полной мере отражает текущие процессы. Снижение цены сейчас происходит уже в сделках, размер торга увеличился.

Также рынок вторички продолжает структурно меняться в пользу современных домов, появляется больше однокомнатных квартир с более высокой ценой за квадратный метр. То есть, с одной стороны, есть снижение спроса, которое тащит цены вниз, а с другой стороны — структурное изменение выборки, которое стабилизирует этот показатель.

— Допустим, у человека есть вторая квартира в старом фонде, которую он сдает. Может, сейчас хорошее время для продажи?

— Вот он продал, и дальше что? Должна быть цель. Если цель — обеспечить себе стабильный доход, то он сдает эту квартиру и каждый месяц получает определенную сумму.

Другое дело — если он считает, что, продав эту «брежневку» сегодня и положив деньги на депозит, завтра купит квартиру либо дешевле, либо новее. Это вопрос рисков, которые человек готов на себя принять.

Вы хотите получить ответ на вопрос, что будет через год? Инфляция идет, мы не знаем, будет она купирована или останется повышенной в следующие два-три года.

Если повышенный инфляционный фон и рост зарплат сохранятся, то зарплаты догонят цены, которые убежали далеко в предыдущие несколько лет, и мы пройдем кризис за счет этого процесса. А если у нас экономика уйдет в минус и цены пойдут вниз?

Сценарии разные. Давать советы если и можно, то конкретному человеку, зная его ситуацию. Сейчас такое время, что нет общих решений, которые будут адекватны для большинства.

— Что думаете про ситуацию на рынке индивидуального жилищного строительства? Введение эскроу-счетов сделает хуже или лучше?

— Пока рынок к этому абсолютно не готов. Компании не готовы переходить на работу по проектному финансированию, алгоритмы еще не сформированы. Там нет крупных компаний и очень много мелких подрядчиков, которые этот рынок развивают, — и им тяжело перестроиться на эту новую модель.

Мне кажется, будет много сложностей. Рынку ИЖС уже досталось, просадка сейчас тоже достаточно серьезная. Ничего уникального с точки зрения рынка недвижимости вообще не происходит, точно такой же глубокий спад.

— Эксперты говорят уверенно, что дома при этом точно подорожают. А кто их будет покупать по выросшим ценам?

— Кризис на то и кризис. Это же вопрос в том числе и переоценки ресурсов. Если объем стройки в Екатеринбурге за короткий промежуток времени вырос в два раза, быстро вырос и спрос на ресурсы, который пока еще не снижается. Но в 2025 году начнут снижаться темпы строительства. Это начнут ощущать производители стройматериалов, подрядчики.

По крайней мере, рост цен на стройматериалы остановится или замедлится, и мне кажется, что ситуация с ростом себестоимости начнет в следующем году выравниваться. Самое страшное уже тоже произошло. Падение объема инвестиций в новые проекты снизит спрос на ресурсы и на кадры. Это позволит сделать затраты девелоперов более прогнозируемыми.

То есть отсутствие дальнейшего роста скорее выровняет условия для принятия решений.

— Звучит печально, когда самое хорошее, чего мы можем ожидать, — это не падение цен, а хотя бы остановка их роста.

— Мне кажется, что тезис «Вот цены снизятся, тогда мы купим дешево» очень ложный.

Если мы посмотрим на прошлые периоды, то когда в 2009 году падали цены, у нас количество покупателей упало гораздо сильнее. Кто покупал в 2009 году? Да никто.

Нам кажется: «Я-то ведь умный, у меня есть деньги. Когда цены упадут, я куплю». Но часто случается как раз всё наоборот — при падении цен возможности для сделки сокращаются. Цены падают, когда ипотека недоступная, когда доходы упали, когда вклады обесценились.

Такие кризисные периоды не расширяют возможности массового покупателя. Единицы, конечно, могут этим воспользоваться. Кто-то за счет своего ума, а кто-то за счет случая.

А если таких покупателей, кто захочет воспользоваться падением цен окажется слишком много, так они и не упадут.

— Происходящее сейчас — это худшая ситуация за последние годы?

— Если сравнивать с прошлыми кризисами, самый плохой год был, наверное, 2009-й. У нас там по полгода и по году некоторые стройки стояли без рабочих. Сейчас процессы практически нигде не останавливаются, есть сдвижки по срокам сдачи на квартал-два, но это не так критично.

Абсолютное большинство строек стабильно финансируются и строятся. Проблем с текущей стройкой нет вообще. Проблемы есть с продажами у девелоперов, а у людей с покупками, но стройка-то идет.

Следующий год, скорее всего, будет годом проверки на прочность, в том числе и системы проектного финансирования. Мы же фактически первый раз проходим такой сложный период. Если будут возникать вопросы к отдельным застройщикам, то это будут вопросы в том числе и к банкам, которые эту стройку профинансируют.

Новые проекты выходят на рынок уже по достаточно высокой цене, потому что земля куплена дороже, себестоимость строительства высокая и скидок на котловане просто нет.

— Какова ситуация с нераспроданными квартирами? В статистику попадают и дома на стадии котлована, на что обычно обращают внимание все эксперты, успокаивая панику. Изменилось ли сейчас отношение к этому показателю?

— Мы на протяжении нескольких лет начинаем строить больше проектов, чем продаем за год. Является ли это проблемой? Наверное, да.

Последняя цифра у нас в районе 57 тысяч нереализованных квартир, это реальный объем предложения на рынке новостроек. Из них примерно 3 тысячи сданы в эксплуатацию — это не много.

Затоваривание происходит, когда дом построен, а квартиры не проданы. В 2018–2020 годах доля квартир, сданных в эксплуатацию, но не проданных, была в районе 15%. Это достаточно высокая цифра. Сейчас она незначительная — около 5%.

Более того, большинство проектов сдается в эксплуатацию с очень низкой долей непроданных квартир. Понятно, что в 2024-м сдавались в эксплуатацию объекты, начатые в 2021−2022 годы, когда проблем с продажей не было.

То, что не продано, — это либо достаточно дорогие объекты, которые исторически продаются достаточно долго, либо какие-то совсем неликвидные, либо недоработки отдела продаж. Это единичные моменты.

Поэтому позиция застройщиков — не выводить новые проекты логична. На рынке действительно сформировался достаточно высокий объем предложения, который надо будет в любом случае достраивать и продавать.

Две тысячи сделок в месяц — это цифра вполне рабочая, но если сравнивать ее с объемом предложения, то рынку, конечно, надо бы разгрузиться сейчас.

Новых проектов выводить не надо, но они, конечно, будут. Девелопер, тем более крупный, не может остановить все процессы. Это значит уволить всех сотрудников, но когда с кадрами такие проблемы, они разбегутся — потом не соберешь. Компании могут где-то поджиматься, но они не могут остановить строительный цикл.

Также часто возникает вопрос о том, что все аукционы по КРТ встанут. Этого не будет, инвестиции в долгосрочные проекты продолжатся. Как раз сейчас время для девелоперов, у которых есть возможности заниматься не только тактическими проблемами, но и развитием на следующие годы, создать задел на следующий этап подъема, расширяя тот же земельный банк.

Этап подъема рано или поздно всё равно наступит. После кризиса 2009 года уже 2011-й был достаточно рабочим.

После провала 2015 года, где-то с 2017–2018-го начался подъем, который продлился фактически до середины 2024-го. Да, он был рваным, были локальные провалы, но такого длительного периода перезагрузки и подъема рынка, конечно, раньше не было.

Поэтому, возможно, нам потребуется здесь не год и не два.

— Сами застройщики говорят, что нынешний кризис вынудит уйти с рынка слабых. Насколько реальна эта перспектива и как скажется на екатеринбуржцах?

— Она печальная в первую очередь для банков, которые финансировали такие компании.

Это потянет за собой проблемы и для подрядчиков и субподрядчиков, и для покупателей, деньги которых сохранились на эскроу-счете. Деньги им вернут, но людям ведь нужна была квартира.

Я не исключаю того, что будут проблемы. Может быть, еще не в 2025-м: будут достраивать и сдавать в эксплуатацию дома, которые застали период повышенного спроса. Там эскроу-счета наполнены, проблем с финансированием стройки в большинстве случаев нет.

А вот проекты, которые начинались позже, там девелоперский цикл растянется до 2026–2027 годов и стройка будет идти в условиях ограниченного спроса. За счет чего строить, как наполнять эскроу-счета, не будет ли застройщик в этих условиях работать только на обслуживание долга?

Отсюда есть риск того, что может начаться оптимизация строительных проектов. Например, этажей может стать больше, пойдет упрощение инженерных решений, отделки, благоустройства — там, где можно сэкономить. По этому пути рынок в условиях кризиса уже проходил.

Здесь вопрос исполнения обязательства стоит более остро, чем какая-то абсолютная заморозка строительных проектов. Там, где будут возникать проблемы, со стороны банков начнутся определенные решения, которые должны поддержать строительный цикл. Груз банкротных проектов банкам не нужен, они будут искать решения о дофинансировании этих проектов.

— Государство активно помогает строительной сфере. Какая мера была бы полезной сейчас?

— Надо смотреть на условия финансирования. Важно сохранить объем предложения, чтобы его структура была более-менее равномерна по срокам строительства, избежать провалов.

Мы начали разговор с того, что рынок очень инерционный. Что мы можем получить сейчас? Падение инвестиций в новые проекты. Запуска новых проектов в 2025 году будет меньше, возможно, и в 2026-м. Соответственно, от текущего момента через 3−4 года может сформироваться достаточно серьезный недостаток.

Екатеринбурга это не коснется, потому что мы сейчас на историческом максимуме по объему стройки, покупателям всё равно будет из чего выбирать. А есть города, где это крайне критичный момент. В Нижнем Новгороде не так много строится, к примеру.

Поэтому поддержание объемов строительства — это поддержка не со стороны спроса, а со стороны каких-то более комфортных условий по проектному финансированию.

Все новости о ситуации на рынке и с ипотекой мы собираем в специальном разделе.