Вклады или «бетон»? Подсчитываем, как сберечь деньги при высокой инфляции

Кажется, высокая ключевая ставка с нами надолго. Даже те эксперты, которые осторожно прогнозируют ее снижение весной следующего года, говорят, что в любом случае этот показатель останется двузначным на протяжении всего 2025 года.

Чтобы в таких условиях сохранить свои деньги, большинство людей выбирают один из двух традиционных путей: вклады или недвижимость. Но какой из этих вариантов более правильный? Об этом в своей колонке рассуждает Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости и строительной компании из Екатеринбурга.

Единственно правильного ответа здесь нет. Смотреть надо не только на прибыльность, но и на риски, и на дополнительные затраты, которые есть в обоих случаях. Можно сделать только очень приблизительный расклад и дать информацию к размышлению.

Предположим, что у вас есть некая серьезная сумма денег — скажем, 5 миллионов. Что с ними сделать, чтобы их точно сохранить и по возможности приумножить?

В целом доходность рублевых вкладов держится примерно на уровне ставки ЦБ: так, сейчас в большинстве банков есть вклады под ставку 20–22%.

То есть, если у вас на вкладе лежит миллион, за год при такой процентной ставке вы получите 200 тысяч рублей. Если на вкладе 5 миллионов, то доход с процентов достигнет миллиона в год. Неплохо? Очень даже. Но с этих денег надо будет заплатить налог.

Доходы по вкладам сейчас облагаются по стандартной ставке НДФЛ — 13%. Есть нюанс: если доходы вкладчика, включая зарплату, проценты по вкладам, дивиденды превысят 5 миллионов рублей за год, то с суммы превышения возьмут 15%.

Что надо иметь в виду? Существует необлагаемый минимум: если у вас вкладов и прочих инвестиций менее миллиона рублей — налогов вы не платите. И некоторые считают, что им достаточно «разбросать» по разным банкам по миллиону, чтобы не пришлось платить НДФЛ. Это не так.

Давайте с примером для наглядности. Конечно, он будет очень упрощенным: это просто чтобы понимать общую картину. У вас на вкладах в разных банках лежит 5 миллионов рублей: допустим, вы продали квартиру, доставшуюся по наследству, и решили положить деньги в банки под 18–20% процентов годовых. За год вы заработали миллион. Понятно, что реальная сумма будет меньше: ставки в 20% начали предлагать совсем недавно — но для простоты расчетов пусть будет так.

Необлагаемая сумма годового дохода составит 210 тысяч рублей. Эта сумма зависит от максимальной ключевой ставки в текущем году на первое число месяца — то есть в 2024 году она равна 21%.

• Вычисляем сумму, с которой надо заплатить НДФЛ: 1 000 000 - 210 000 = 790 000 рублей;

• умножаем 790 тысяч на 13% и получаем 102 тысячи рублей. Такой НДФЛ надо будет заплатить до 1 декабря следующего года;

• в итоге остается чуть меньше 900 тысяч рублей годовой прибыли.

Это, напомню, при условии стабильно высокой ключевой ставки в течение года и отсутствия шоковых сценариев вроде заморозки вкладов.

Сразу скажу, что если свободных денег у вас меньше миллиона рублей, то однозначно стоит выбрать вклад в банке. Проценты хорошие, НДФЛ с этой суммы не платится, а для вложения в недвижку при нынешних ценах миллиона, увы, ни на что не хватит.

Еще пару лет назад любому можно было использовать эти деньги как первоначальный взнос и купить, скажем, новую однокомнатную квартиру в ипотеку под 8% годовых. Сейчас ипотеки с господдержкой нет, семейную и ИТ-ипотеку ограничили по условиям, да и с лимитами там всё непросто. А базовые ипотечные ставки — сами знаете, запредельные.

Но вот если у вас есть наличные деньги — те же 5–6 миллионов, то вложиться в недвижимость вполне даже можно. Но тут всё зависит от того, какую именно недвижимость вы собираетесь купить, на какой срок и как хотите использовать.

Если говорить о той сумме, которую мы обозначили выше, ее хватит на однушку в новостройке или компактную, сравнительно свежую двушку на вторичном рынке. При удачной локации, я уверена, недостатка в арендаторах не будет: на рынке аренды сейчас спрос превышает предложение. И цены, соответственно, растут.

Конечно, годовая доходность здесь несопоставима с нынешней доходностью по вкладам — она будет в районе 350–400 тысяч рублей, судя по средней стоимости аренды.

Поэтому имеет смысл покупать квартиру на несколько лет. Если учитывать, что в большинстве случаев продать квартиру без необходимости платить НДФЛ можно через пять лет, то, очевидно, надо рассчитывать как минимум на этот срок.

С другой стороны, такое вложение денег требует дополнительных затрат, в том числе на мебель и косметический ремонт.

Плюс ежегодный налог на имущество. В базовом варианте это 0,1% от кадастровой стоимости квартиры, но муниципалитеты могут поднимать ставки до 0,3%, поэтому тут возможны сюрпризы.

Например, налог на жилой дом в черте Екатеринбурга составляет 0,1% от кадастровой стоимости, а жилой дом в Верхней Сысерти — уже 0,2%. Узнать ставки в разных муниципалитетах можно здесь. С кадастровой стоимостью тоже возможны проблемы: иногда она откровенно завышена, и с этим приходится разбираться вплоть до обращения в суд.

Есть те, кому ближе вариант инвестирования в недвижимость, но такие люди боятся, что стоимость квартиры упадет и они потеряют в деньгах. Я всегда честно говорю: да, рынок недвижимости — это именно рынок, на нём бывает рост цен, а бывает падение.

Я в недвижимости больше 20 лет. Все кризисы на этом рынке прожила сполна, видела все процессы изнутри и могу сказать со всей ответственностью: в перспективе недвижимость только дорожает. В моменте цена может падать, может даже случиться обвал, но потом всё равно наступит момент, когда цена дорастет до прежней и перерастет ее.

Итак, вы решили положить свои деньги на вклад. В чём возможные плюсы и минусы этого варианта?

Плюсы вкладов

• В нынешней ситуации — высокая доходность;

• такие инвестиции просты, не требуют специальных знаний;

• вклады застрахованы — до 1,4 миллиона рублей в одном банке.

Минусы вкладов

• Доходы по вкладам зависят от ситуации в экономике будет падать ключевая ставка — будут падать и проценты;

• возможен отзыв лицензии у банка. Максимальная сумма, которую вам в этом случае вернут — 1,4 миллиона рублей;

• заморозка и обесценивание вкладов. Этот вариант маловероятен, но всё-таки возможен, в России это уже происходило, причем сравнительно недавно.

А если купить недвижимость под аренду?

Плюсы вложений в недвижимость

• Квартира в собственности — материальный актив, который останется у вас, даже если произойдет обрушение экономики и заморозка вкладов;

• доход с аренды можно получать долгие годы;

• ликвидная квартира в перспективе вырастет в цене.

Минусы вложений в недвижимость

• Меньшая годовая доходность по сравнению с текущими условиями по вкладам;

• сдача квартиры в аренду требует сил, времени и финансовых вложений;

• если рынок недвижимости обвалится («лопнет пузырь»), то квартира на некоторое время может значительно подешеветь.

Я согласна, что все эти расчеты и доводы очень приблизительны и схематичны. На самом деле, конечно, в каждой ситуации есть свои нюансы, и разбираться надо индивидуально. Но в целом расклад по вечному вопросу: «Вклад или недвижимость?» — вот такой. А решать уже вам.

В Екатеринбурге с начала года заметно просели продажи квартир в новостройках. Основная причина — недоступность ипотеки. Чем это грозит и начнут ли массово останавливаться стройки, ранее E1.RU рассказывали девелоперы.

Прочитайте колонку эксперта о том, что будет с ипотечным пузырем в России и есть ли он вообще. Все новости о высоких ключевых ставках и связанных с этим проблемах мы собираем в специальном разделе.