Если затянуть — останетесь без квартиры и с долгами. Что делать, когда ваша ипотека стала неподъемной?

В России за год вырос объем просрочек по ипотеке. Только свердловчане задолжали больше двух миллиардов рублей по платежам.

Что делать, если ипотека стала неподъемной? Можно ли продать квартиру, чтобы не накопить долги, и какие тут есть риски? На эти вопросы в своей колонке для E1.RU ответила директор агентства недвижимости Екатерина Торопова.

Продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, можно. И это вовсе не какая-то из ряда вон выходящая сделка, у нас каждый второй клиент приходит именно с таким запросом. Другое дело, что здесь есть свои особенности, которые надо знать.

Есть люди, которые продают и покупают жилье легко, в том числе ипотечное: для них это просто рабочий способ решить свои жилищные задачи.

Свежий пример. На днях к нам пришел клиент, который хочет продать свою ипотечную хрущевку, погасить долг перед банком, а оставшуюся сумму вложить в качестве первоначального взноса и купить новостройку по семейной ипотеке. На руках у него останется около двух миллионов, то есть реализовать свою схему он вполне сможет.

Другое дело, что к тому времени могут опять закрыть лимиты по семейной ипотеке, но человек ничем не рискует: жить ему есть где и в этом случае он просто положит деньги в банк.

Но во многих случаях продажа ипотечной квартиры — вынужденный шаг.

Ставки на вторичку за несколько лет выросли примерно на 20 пунктов. Это четыре года назад можно было легко продать одну ипотечную квартиру и тут же купить другую. Выбор на вторичном рынке был большой, ставки низкие, цены приемлемые. Сейчас всё разительно изменилось.

Поэтому люди, которые несколько лет назад купили себе квартиру под ставку 7–8% годовых, не хотят лишиться ценного актива и изо всех сил стараются не допускать просрочек. Особенно если это единственное жилье.

Но ситуации бывают разные. И нередко лучшим выходом из ситуации бывает именно продажа ипотечного жилья — причем самостоятельная, а не через банк.

Мы недавно так продавали однушку на Белореченской. Клиентка, одинокая мама с ребенком-дошкольником, покупала ее в 2020 году под 8,2% и всё это время аккуратно выплачивала ипотеку. В этом году у нее начались серьезные проблемы со здоровьем, работать стало тяжело, пошли просрочки по ипотеке. Сначала она их гасила, хотя и с опозданием. А потом поняла, что уже просто не вытягивает, и решила переехать к маме в область, тем более мама была только рада.

Так вот, она в панике пришла к нам за советом: что теперь делать с ипотекой? Для меня было удивительно, но она не знала, что ипотечную квартиру можно просто продать!

Мы продали ее квартиру за два месяца. На руках после погашения ипотеки у нее осталось около 1,2 миллиона рублей. Да, это не так много, но если бы она махнула на всё рукой и продажей квартиры со временем занялся бы сам банк, у нее не осталось бы вообще ничего.

И заемщик часто остается без квартиры и без всяких денег. А иногда еще и с долгом — если вырученной суммы не хватает на покрытие ипотеки, пеней и штрафов.

Раньше была масса способов. При нынешней ключевой ставке осталось только два:

• Найти покупателя с наличкой. Это наилучший вариант. И сейчас найти такого покупателя существенно легче, чем еще несколько лет назад: количество наличных денег в стране сильно увеличилось и пока только растет. Это разные выплаты, сертификаты, серьезно увеличившиеся зарплаты у части населения — например, у инженеров в оборонно-промышленном комплексе.

• Оформить перезаем на другого ипотечника. Еще несколько лет назад такое можно было сделать практически в любом банке, но теперь только у «Сбера», по программе «Сохранение ставки продавца». Суть программы: кредит и собственность переоформляются с сохранением всех условий кредитного договора продавца. Остальную сумму покупатель выплачивает продавцу наличными. Таких покупателей не так много, но они тоже есть.

Ну и вариант, при котором квартиру продает сам банк. Как я уже сказала — крайне нежелательный.

Принято считать, что в основном при купле-продаже ипотечной недвижимости рискует покупатель. В целом это правда. Поэтому мы всегда принимаем дополнительные меры, чтобы обезопасить сделку. Чтобы покупатель чувствовал себя спокойнее, даже если мы выступаем на стороне продавца. Это в интересах обеих сторон. Да и найти хорошего покупателя так гораздо легче.

Но у продавцов тоже есть свои риски.

Есть риск не перекрыть долг. Если сумма основного долга большая, плюс человек не платит уже несколько месяцев и копит пени и штрафы — это очень опасная ситуация. И здесь надо принимать экстренные меры.

Во-первых, договариваться с банком, чтобы остановить начисление пеней. Во-вторых, выставлять квартиру на продажу. В-третьих, сделать всё, чтобы продать объект по максимальной цене, возможной в этом случае: прибрать, подкрасить, подклеить, подготовить все документы, заранее разобраться с «узкими местами»: прописанные отказники от приватизации, вложенный маткапитал и прочее.

Сделка может затянуться. Это надо иметь в виду. Часто человек рассчитывает продать квартиру в ипотечном залоге быстро и не откладывает деньги, чтобы внести очередной платеж. А сделка перенеслась на месяц или на два. И человек попадает в долговую яму.

Особенно это касается сделок, где нужно оформление каких-то дополнительных документов. Те же квартиры с вложенным маткапиталом, где требуется наделение детей долями и решение опеки. Вот этот последний момент — это фактор икс.

Например, опека может не разрешить продать квартиру. Да, вот так просто. Родители, например, на семейном совете решили, что ипотеку им тянуть тяжело, они продадут квартиру и временно переедут к бабушкам-дедушкам. А органы опеки не дают разрешения на продажу квартиры — ведь «условия детей же при этом не улучшаются».

То, что людям реально тяжело выплачивать кредит и они могут упасть в долговую яму, никого не интересует. Иногда нам приходилось в этих случаях придумывать такие схемы, которым позавидовал бы Джеймс Бонд. Но всё это, естественно, требует времени.

Даже если всё идет идеально и нигде нет проволочек — сама процедура продажи ипотечной квартиры с вложенным маткапиталом всегда несколько длиннее — от двух недель до двух-трех месяцев. Это надо понимать и покупателям, и продавцам.

Как ни печально, это один из самых популярных вопросов, которые мне задают по теме ипотеки вообще. Если по делу: в большинстве случаев супруги являются созаемщиками по ипотечному кредиту. В случае развода есть несколько схем решения вопроса с ипотечным жильем:

• супруги продают квартиру, гасят долг по кредиту и делят оставшиеся деньги пополам;

• один из супругов отказывается от квартиры в пользу другого;

• пара платит по ипотеке и дальше (как договорятся), а после полного погашения кредита продают квартиру и делят деньги.

Есть мнение, что квартира при разводе супругов делится между ними пополам. Если дело рассматривается в суде — нет. В этом случае учитывают, с кем остаются дети, кто преимущественно погашал кредит, когда была куплена квартира и другие факторы. В общем, это большая тема и по ней, наверное, стоит высказаться отдельно и подробно.

Если подводить итоги. Продажа ипотечной недвижимости — это в наше время совершенно обычная практика. В ней есть свои особенности и определенные сложности, но опытные специалисты с такими задачами справляются легко: я повторю, сейчас с этим в агентства недвижимости обращается каждый второй.

И, если проблема назрела — тянуть ипотеку стало тяжело, а других способов исправить ситуацию нет, — продавайте. Чем быстрее вы будете действовать, тем успешнее решится вопрос. И тем больше денег у вас останется на руках.

Какие просрочки по ипотеке считаются критичными и в каких случаях банк может продать вашу квартиру, читайте по ссылке.

Ранее мы публиковали рассказы застройщиков о том, что происходит на первичном рынке и что будет с ценами и новыми стройками. Продажи квартир заметно упали. Гораздо хуже ситуация с частными жилыми домами: цены на них могут подскочить на 50%.

Прочитайте также мнение Екатерины Тороповой о том, что будет с ипотечным пузырем в России.

Все материалы о ситуации с ключевой ставкой и ипотекой мы собираем в специальном разделе.