«Будут сливать квартиры с безумными скидками». Застройщики — о том, что происходит с продажами в Екатеринбурге

Продажи квартир в новостройках Екатеринбурга продолжают оставаться на низком уровне, сравнимом с 2022 годом. Вместе с этим упало и число сделок по ипотеке — взять ее по нынешним ставкам для многих стало просто нереально.

Как это отразится на стройках, будут ли компании замораживать проекты и снижать цены на квартиры? Об этом мы спросили у застройщиков из Екатеринбурга. Публикуем их подробные аргументированные позиции.

Мы живем в удивительное время — «Время перемен». Ближайшие два года покажут, кто чему научился, кто на что способен. На самом деле я уже два года во всех интервью говорю об одной простой вещи — к завершению периода «золотых продаж» нужно готовиться. Это касается всех девелоперов.

Уже четыре года государство тянуло лямку поддержки строительной отрасли. Из госбюджета субсидировались ставки по ипотеке, вводились моратории по нарушению сроков строительства и многое другое.

И этому были объективные причины — отрасль была драйвером экономики, решала задачу обеспечения граждан доступным жильем. Дальнейшее можно охарактеризовать кратко: баста, дальше нужно справляться самостоятельно, доказывать, что помогали не напрасно.

Девелоперы-«хорошисты» остановят приобретение новых площадок под застройку, продолжат реализацию начатых два-три года назад проектов, оптимизируют текущие затраты, но цены на квартиры не снизят более чем на 10%. Снижать сильнее цены они не будут, так как этого не позволит возросшая себестоимость строительства. Достаточный запас ликвидности поможет переждать полтора-два года без активных продаж, дождаться снижения ставок по ипотеке и накопления отложенного спроса у покупателей.

Девелоперы-«двоечники» уже сейчас начинают метаться по рынку в поисках спасительного решения, и дальше для них ситуация будет только усугубляться. В хорошие для девелопмента времена они набрали земельных участков впрок за банковские деньги. Тогда эти деньги стоили от 6% годовых, а сейчас — до 43% годовых, и эти проценты неумолимо капают.

В хорошие времена они неоправданно задрали цены на квартиры не в самых лучших локациях, сейчас они будут сливать квартиры с безумными скидками 30–40%, лишь бы хоть что-то продать. В хорошие времена они раздули штат сотрудников с неоправданно высокими зарплатами. Уже сейчас этих сотрудников начинают массово выкидывать на улицу без «золотых парашютов».

В долгосрочной перспективе всё происходящее скажется оздоровляюще на строительной отрасли.

• Во-первых, с рынка уйдет существенное количество «двоечников». Уход будет в большинстве своем мягким, потрясений у нас хватает. Мы увидим ряд слияний и поглощений компаний, по ряду проектов банки заберут провалившиеся компании-застройщики и отдадут их в управление стабильным девелоперам, ряд застройщиков закончат проекты и отдадут остатки квартир в погашение долгов банкам.

• Во-вторых, подешевеют участки под застройку, раза эдак в два-три.

• В-третьих, управленцы закрывшихся компаний перейдут на нормальную работу и умерят свои раздутые «хотелки» по зарплатам.

Государство отрасль не бросит, будут и новые моратории по штрафам дольщикам, будут и адресные программы субсидирования ипотеки, будет и помощь по замещению дефицита рабочей силы из Кореи, Индии, Вьетнама, Пакистана.

Кому было нужно срочно улучшить свои жилищные условия, это уже сделали во времена льготной ипотеки, остальные отложат решение о покупке. По текущим стройкам, возможно, мы увидим незначительное увеличение сроков строительства от трех до шести месяцев, упрощение проектов.

В целом к 2027 году отрасль вернется в фазу роста, восстановления спроса, девелоперы освоят рынок строительства арендного жилья.

Первое, что можно отметить — изменения в портрете покупателя. На рынке стало заметно меньше инвесторов, то есть тех, кто покупал квартиры с целью дальнейшей перепродажи.

Сейчас люди в большинстве приобретают недвижимость для собственного проживания и подходят к выбору жилья максимально тщательно. Они оценивают все параметры, в том числе скорость строительства, репутацию и надежность компании, условия приобретения и так далее.

Второе — это практически отсутствие ипотеки, за исключением семейной. Что не удивительно.

По семейной ипотеке сохранились 6% годовых — фактически это в три раза ниже ключевой ставки. Но выход на сделку становится всё сложнее и сложнее — сказываются отсутствие лимитов, заградительный первый взнос в некоторых банках, жесткие условия субсидирования. Поэтому тем, у кого есть возможность попасть под условия программы, рекомендую не затягивать с выбором объекта и заключением договора.

Еще одна тенденция рынка — рост интереса к рассрочке. Если раньше таким инструментом пользовались 3–5% покупателей, то сейчас их доля превышает 30%.

Мы своим клиентам предлагаем рассрочку с первым взносом от 20%, и при этом еще и даем скидку, размер которой зависит от размера первоначального взноса. По некоторым объектам сегодня можно внести 20% и зафиксировать стоимость практически на год, без переплат и удорожания.

Опять же такая рассрочка интересна тем, кто планирует продать свою квартиру и переехать в новую, и тем, кто готовится стать молодыми родителями, а также клиентам, которые хранят средства на выгодном депозите в банке и задумываются о сохранении своих сбережений.

Если говорить в целом, то да — снижение количества ипотечных сделок повлекло снижение продаж.

В нашем портфеле проекты разных классов жилья, и в ситуации с ипотекой их покупатель ведет себя по-разному. Сейчас чаще всего берут ипотеку (речь идет о субсидированных программах, разработанных совместно с банками-партнерами) покупатели нашего флагманского проекта класса «бизнес». Среди таких покупателей доля ипотечных кредитов упала минимально, они же чаще остальных покупают квартиры за 100% оплату.

В комфорт-классе количество сделок со 100% оплатой практически не изменилось, а вот доля ипотечных кредитов существенно уменьшилась. Покупатели нашего нового проекта класса «стандарт» в подавляющем большинстве случаев выбирают вариант рассрочки. Для нее мы предложили интересные условия с низким первоначальным взносом и низкими ежемесячными платежами.

Таким образом прослеживается следующая тенденция: покупатели бизнес-класса исторически были меньше зависимы от льготной ипотеки и сейчас продолжают использовать ипотечные инструменты в ситуациях, когда ожидаются крупные поступления, а сам процесс кредитования носит временный характер.

В то же время для классов «комфорт» и «стандарт» льготная ипотека была реальным стимулом к покупке, и сейчас они больше ориентируются на рассрочку в ожидании возможности улучшения кредитной ставки до окончания строительства объекта.

Ранее E1.RU писал, что продажи квартир в новостройках рухнули по всей стране. Посмотрите также, много ли квартир в Екатеринбурге продается именно в ипотеку и какой размер просрочек накопили свердловчане.

Еще мы подсчитывали, во сколько вам в реальности обойдется квартира в новостройке, если взять ипотеку прямо сейчас. Какие сейчас остались варианты купить свое жилье, читайте по ссылке. При этом есть риски, что цены вырастут на 30-50%.

Также мы публиковали колонку эксперта о том, что будет с ипотечным пузырем в России. Все новости о ситуации с ключевыми ставками и ипотекой мы собираем в специальном разделе.