Лопнет или сдуется? Как в России возник ипотечный пузырь и что с ним будет дальше

Еще в прошлом году в России наблюдались все классические признаки ипотечного пузыря: быстрый и необоснованный рост цен на квадратные метры, рекордный рост количества ипотечных кредитов и растущая доля просроченной задолженности.

Есть ли в реальности на рынке ипотечный пузырь и что с ним будет? Директор агентства недвижимости Екатерина Торопова поделилась своими размышлениями на эту тему, а также вспомнила хронологию того, как всё развивалось.

Пузырь, безусловно, есть, но я считаю, что американского сценария — то есть резкого роста проблемных кредитов вкупе с тотальным обрушением цен — на горизонте пока не видно.

Сейчас всё идет к тому, что пузырь будет сдуваться постепенно. Цены снижаются уже около года и продолжат снижаться дальше, но плавно.

В 2018 году на рынке появилась первая массовая ипотека с льготной ставкой — семейная. В том же году ввели эскроу-счета для застройщиков многоквартирных домов.

Эта мера позволила навести порядок и защитить дольщиков от рисков при покупке новостроек, но затраты самих застройщиков возросли. А через два года случилась еще и пандемия, стройки встали, и государство ввело дополнительные меры поддержки для застройщиков — в том числе льготную ипотеку «для всех» под 6% на покупку новостроек.

Рынок оценил этот подарок. Спрос на новое жилье просто взлетел, а банки и застройщики начали массовую игру «завлеки клиента»: субсидировали ставки до 4–5%, предлагали ипотеку без первоначального взноса, придумывали разные варианты «околонулевой» ипотеки. Цены, естественно, полезли вверх.

Постепенно льготные программы расширялись, условия становились более лояльными. Ту же семейную ипотеку давали семьям даже с одним маленьким ребенком или с двумя несовершеннолетними.

В конце 2023 года, когда ЦБ ввел-таки правило «одна ипотека в одни руки», у нас в стране действовали: ипотека с господдержкой под 8%, семейная ипотека под 6%, сельская ипотека под 3%, IT-ипотека под 5% годовых. Это при том, что уже тогда ключевая ставка была 16%, а инфляция и не думала останавливаться.

Я бы даже сказала, что все вдруг стали инвесторами: кредиты были доступными, а платежи (до некоторого времени) — вполне посильными.

До массового введения льготных программ люди думали об ипотеке как о средстве улучшить жилищные условия. Когда ипотека стала супердоступной, у людей стали появляться другие мысли: пока можно, надо купить квартиру ребенку, надо купить квартиру под сдачу в аренду, «на старость»… А что если сейчас купить, через год продать — и купить уже две? И так далее.

Кроме того, в стране умножилась денежная масса: выплаты участникам СВО, увеличение зарплат сначала в ВПК, а потом и во всех отраслях. Да и санкции привели к тому, что деньги граждан преимущественно оставались в стране.

О том, что рынок недвижимости развивается ненормально, стали говорить еще в 2022 году. Тогда же, кстати, Эльвира Набиуллина выступила против так называемой околонулевой ипотеки — схемы, при которой банки предоставляют заемщику ипотеку под экстремально низкий процент, при этом застройщик завышает для покупателя стоимость квартиры.

И очень вовремя. Если бы такие схемы стали массовыми, нынешний ипотечный пузырь был бы гораздо страшнее.

Центробанку, правда, не удалось искоренить это явление совершенно. Варианты субсидированной ипотеки, которые застройщики совместно с банками предлагают клиентам сегодня, в основе своей имеют тот же принцип: удорожание объекта в обмен на снижение ставки.

Но уже через пару месяцев начнет действовать новый ипотечный стандарт, который сделает подобные схемы невозможными.

В отличие от США 2000-х годов, у нас всё-таки не было настолько бесконтрольного кредитования. Кроме того, большинство льготных кредитов брались в сравнительно благополучное время: в 2020–2022 годах, частично в 2023 году.

Да, инфляция сейчас выросла, но доход у большинства заемщиков тоже вырос, а платежи по ипотеке остались на прежнем уровне. Так что эти кредиты в основной своей массе благополучно гасятся — и доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечного портфеля в России пока остается низкой.

Это ведь не первый в России ипотечный пузырь. Вспомните 2014 год, когда после сумасшедшего роста экономики мы получили санкции за Крым, и рынок недвижимости (в частности новостроек) ушел в рецессию до 2017 года. Пузырь сдувался на протяжении трех лет.

Рынок недвижимости не остановился. Конечно, большинство сделок сейчас идут за наличные, но их вовсе не мало: приходят люди с выплатами за участие в СВО, приезжают жители Оренбуржья с выплатами за затопленное жилье, было несколько человек из Херсона с жилищными сертификатами, и тому подобное.

Есть люди, которые некоторое время держали деньги в банках, но сейчас переживают, что вклады могут заморозить, и спешат вложить в более надежный, на их взгляд, актив: недвижимость. Есть предприниматели, которые решают свои задачи.

Никуда не делись инвесторы. Они покупают квартиры под сдачу в аренду, в том числе краткосрочную — чаще всего в старом жилфонде, но в хорошей локации: рядом с метро или около университетов. Есть те, кто покупает дома, тоже для сдачи в аренду. Поэтому цены если и снижаются, то очень плавно.

Конечно, тут есть еще один «фактор икс» — застройщики. Понятно, что резкое сокращение льготных программ ударило по ним сильно, но мы не знаем их внутренней кухни и не можем судить, насколько это для них катастрофично. Если застройщики начнут банкротиться, то это повлияет и на ипотечный пузырь.

В целом работают, но, на мой взгляд, они запоздалы и не избирательны. Я не экономист, но мне кажется, надо было убить льготную ипотеку еще год назад. Тогда и пузырь был бы меньше.

У нас сейчас субсидируется лишь несколько отраслей, а как жить другим сферам, как развивать производственные мощности? Как, в конце концов, в таких условиях должно заработать импортозамещение?

Я, конечно, сейчас ухожу от собственно ипотеки в область политики, но не могу не сказать: можно только сожалеть, что банки у нас в стране не работают на общее развитие экономики.

Потому что те триллионы, которые сейчас скопились у людей на банковских вкладах — это деньги, которые должны работать в реальном секторе экономики, развивать производство, умножать количество товаров и услуг, тем самым снижая инфляцию. Сейчас они просто лежат и приносят прибыль банкам.

Если вернуться к теме: да, нынешние ограничения ЦБ в области ипотеки работают.

Не думаю, что участники рынка недвижимости: застройщики, риелторы — рады новым правилам, но они необходимы, как операция при запущенной болезни. Вот такие мысли.

Конечно, это только мое личное мнение, которое может быть ошибочным. В текущей ситуации сложно делать однозначные выводы, когда так много остается за кадром. Мы попросту многого не знаем и не видим.

Вообще, этот кризис больше зависит от событий на политической арене, чем от экономических законов, поэтому серьезные перемены в мировой политике способны радикально поменять ситуацию в нашей экономике.

Посмотрите, во сколько вам в реальности обойдется однушка, если взять ипотеку прямо сейчас.

Какие сейчас остались варианты купить квартиру, читайте по ссылке. Все новости о ситуации со ставками и ипотекой мы собираем в специальном разделе.