«Фактически ипотеки нет»: в России снова подняли ключевую ставку. Какие остались способы купить квартиру?

Ключевая ставка опять взлетела, ипотечные ставки бьют все рекорды, лимиты по льготной ипотеке заканчиваются, а банки поднимают первоначальный взнос до 50%.

Как сейчас купить квартиру в России, если под подушкой не завалялись миллионы на ее покупку, а также о том, что происходит на рынке недвижимости в целом, в колонке для E1.RU рассказала директор агентства недвижимости Екатерина Торопова.

Большинство сделок сейчас действительно идут за наличные. В том числе приходят люди с выплатами за участие в СВО, приезжают жители Оренбуржья с выплатами за затопленное жилье, было несколько человек из Херсона с жилищными сертификатами.

Есть предприниматели, которые просто решают свои жилищные или инвестиционные задачи, несмотря на ставку. В общем, покупатели с наличкой — это очень разные люди, но их достаточно много.

Что касается ипотеки — условия по ней для большинства людей сейчас совершенно невыгодны. Я бы сказала, что фактически ипотеки нет. Поэтому, если у человека нет наличных денег на покупку квартиры, хотя бы 50% от нужной суммы, но и пока нет острой нужды решать квартирный вопрос, я бы посоветовала просто подождать.

Если острая необходимость купить квартиру все-таки есть, изучите тщательно все существующие программы, их возможности и риски. Я вкратце расскажу о том, что на текущий момент предлагает рынок недвижимости.

Но имейте в виду, мониторить ситуацию надо регулярно: условия сейчас меняются очень быстро, и не в лучшую сторону.

Сейчас на рынке осталось всего две льготные программы: ИТ-ипотека и семейная ипотека под 6%. Но и по этим программам купить квартиру уже не так легко: во многих банках кончились лимиты, а крупные банки подняли первоначальный взнос до 50%.

Базовая ипотека на новостройки вне льготных программ сейчас составляет от 23 до 26% годовых. Цифра, конечно, диковатая.

Просто чтобы понимать: допустим, человек покупает квартиру за 5 миллионов рублей, у него есть первоначальный взнос 20%, он берет ипотеку на 20 лет под 25%. Ежемесячный платеж у него будет почти 84 тысячи рублей, а одних только процентов за весь срок он заплатит около 16 миллионов рублей.

Есть люди, которые покупают новостройки и с такими условиями, надеясь на рефинансирование в будущем. Я думаю, что рефинансироваться, то есть снизить процент, будет возможно, но надо понимать, что высокие ставки продержатся еще долго, как минимум год.

Однако для большинства людей такие ежемесячные платежи неподъемны. Поэтому застройщики совместно с банками пытаются исхитриться и сделать покупку новостройки для клиентов доступнее. Каким образом? За счет субсидирования.

Смысл в том, что банк снижает ставку по кредиту на один, два, три года или даже на весь срок, а застройщик платит ему за это субсидию.

Размер субсидии зависит от условий снижения ставки. Есть варианты, при которых банк снижает ставку на 5–10–15% на весь срок кредита. Есть варианты, при которых первый год-два заемщик выплачивает кредит под 5–7% или даже под 1%, а потом ставка становится рыночной. Иногда такая ипотека, несмотря на удорожание, становится единственным выходом из ситуации.

У нас такие сделки тоже были: человек покупает новостройку под 1% на период строительства, а потом, когда дом готов, продает свою квартиру и гасит значительную часть кредита. Конечно, тут надо всё очень тщательно считать и понимать риски.

Но в любом случае тут важно помнить вот что:

• если вы покупаете новостройку под субсидированную ставку, особенно со значительным удорожанием, вы покупаете ее как минимум на несколько лет. Если вы соберетесь продавать квартиру через год-два после покупки, получите убытки;

• надо внимательно читать условия договора! Вы должны четко понимать, когда у вас заканчивается низкая ставка, и регулярно мониторить, что происходит на рынке недвижимости, чтобы вовремя рефинансироваться.

И еще: с января 2025 года такие схемы по новому стандарту ипотечного кредитования будут невозможны.

Базовые ставки здесь тоже очень высокие, ежемесячные платежи космические. Поэтому квартиру на вторичке сейчас чаще всего покупают по следующим схемам.

Обмен. Продать свою квартиру и купить взамен другую — это классическая схема решения жилищных задач на вторичном рынке. Вот свежие примеры из нашей практики:

• семья с тремя детьми долгое время жила в двушке. Решили переезжать в трешку, но остаться в том же Пионерском районе: здесь школа, садик, прикрепление к поликлинике. Нашли прекрасный вариант, но на доплату нужно было еще 1,5 миллиона рублей. Вложили маткапитал. 800 тысяч супругам пришлось взять в ипотеку, ежемесячный платеж составил около 16 тысяч рублей. Семья уже переехала, все счастливы. Надеются, что в будущем рефинансируют кредит, — я думаю, так и будет;

• одинокий мужчина хотел переехать с Юго-Запада на Ботанику: год назад нашел там новую работу, каждый день ездил, а теперь решил, что хочет переселиться поближе. Район ему тоже понравился. Мы продали его однушку в брежневке и купили тоже однушку, но улучшенной планировки. Сделка была очень удачная: продали за хорошую цену, а у продавца выторговали скидку, так что доплата составила всего 300 тысяч рублей.

Значительная часть обменов — это обмены с доплатой. В качестве доплаты клиенты нередко используют маткапитал или берут небольшую сумму в ипотеку. Да, процент огромный, но если сумма до миллиона, то ежемесячный платеж получается посильный и есть надежда на рефинансирование хотя бы через год-два.

Покупка ставки. Да, на вторичку банки тоже предлагают снижение ставки. За это они просят комиссию, которая зависит от суммы кредита и величины желаемой ставки, иногда это очень внушительные суммы.

Здесь логика такая же, как в субсидированной ставке на новостройки, — покупка квартиры обойдется вам дороже, но ежемесячный платеж и общая переплата будут ниже. Иногда это имеет смысл, тут надо в каждом конкретном случае садиться и всё считать.

Переуступка ипотечного кредита. В «Сбере» сейчас возобновилась программа, по которой можно купить квартиру с остатком сберовской ипотеки по той ставке, по которой ее покупал продавец. Само по себе предложение просто отличное.

Однако таких сделок проходит очень мало, потому что тут есть свои ограничения:

• ипотека дается только на остаток долга, то есть вся остальная сумма у продавца должна быть наличными;

• раз это переуступка, то одобряется покупатель только в «Сбере»;

• покупатель принимает на себя все существующие условия по ипотеке: ставку, срок, платеж — и не может ничего поменять;

• такие объекты приходится буквально выискивать. Часть продавцов не знают о программе и просто не пишут в объявлении о том, что возможна переуступка.

В общем, слишком многое должно совпасть, чтобы сделка произошла. Но тем не менее эту возможность не стоит сбрасывать со счетов: возможно, вы найдете квартиру, которая вам понравится, и сможете ее купить со старой ставкой — я вам от души этого желаю.

Льготных программ тоже пока больше не будет. На днях вице-премьер Марат Хуснуллин сказал, что «пока инфляция не охладится, ипотека развиваться дополнительными мерами стимулирования со стороны государства не будет». Что в итоге будут предлагать клиентам застройщики, непонятно, учитывая, что уже через два месяца субсидированная ипотека с удорожанием будет невозможна.

Период сейчас очень непростой. Каким будет следующий год, никто не знает — слишком много неизвестных, но, вероятнее всего, тоже очень непростым. Однако жизнь продолжается. И я повторю: если у вас есть острая нужда решать жилищный вопрос, решайте! Просто будьте внимательны, практичны — анализируйте риски и всё просчитывайте.

Ранее экономист объясняла, когда стоит ждать снижения ключевой ставки и зачем ее вообще повышают. Прочитайте также, как отразится на ипотеке отмена предельной стоимости кредита.