Покупка квартиры — больше не инвестиция? Специалисты назвали альтернативу

Покупка жилья теряет позиции в списке выгодных инвестиций. К такому выводу пришли специалисты «Современных фондов недвижимости» по итогам внутреннего исследования рынка. Они назвали причины падения спроса на жилую недвижимость среди инвесторов и что приходит на смену этому финансовому инструменту.

По словам аналитиков, покупка жилья утратила привлекательность в глазах инвесторов из-за изменений условий по льготным ипотечным программам. Также на ситуацию повлиял резкий рост ключевой ставки, причем эта тенденция долгоиграющая: если в июле речь шла про рост ставки до 12–16% к концу 2025 года, то уже сейчас Центробанк повысил ее до 19%, а эксперты не исключают повышения до 22% до конца года. Всё это может привести сначала к снижению спроса на жилье, а затем — его стоимости. Плюс к этому крупные банки уже повысили первоначальные взносы по льготным программам до 50%.

На фоне падения интереса к жилым квадратным метрам популярность набирает инвестирование в коммерческую недвижимость. К примеру, можно вложиться в строительство, купить готовый арендный бизнес, заняться перепродажей или же инвестировать в рентные фонды. Или, как их еще называют, закрытые паевые фонды (ЗПИФ). По статистике Центробанка, только с апреля по июнь 2024-го чистый приток средств в ЗПИФ увеличился более чем в 1,5 раза по сравнению с первым кварталом года и составил 378,6 миллиарда рублей.

Повышенный интерес к ЗПИФ связывают с низким порогом входа — вложиться в фонды можно, начиная с нескольких тысяч рублей. При этом пайщики становятся совладельцами недвижимости. Вложиться таким образом можно в совершенно различные объекты — от помещений для магазинов у дома до крупных логистических комплексов стоимостью миллиарды рублей. Эксперты «Современных фондов недвижимости» считают, что вкладываться стоит именно в складские помещения и логистические комплексы. Тем более что ставка аренды по ним растет: если в прошлом году она увеличилась на 50%, то в этом году брокеры недвижимости ожидают рост еще на 45%. И происходит это из-за того, что в России существует дефицит крупных качественных складских объектов.

Допустим, есть крупный складской комплекс стоимостью в несколько миллиардов рублей, который необходим для бизнеса известного маркетплейса или торговой сети. Потратить на такой объект 3–4 миллиарда рублей довольно затратно даже для крупного бизнеса. Чтобы привлечь такие инвестиции, управляющая компания создает ЗПИФ и проводит выдачу паев для частных инвесторов. Инвесторы покупают паи за небольшую сумму, например от 30 тысяч рублей. Когда УК собирает сумму, она покупает склад, помещает его в фонд и сдает в долгосрочную аренду этому маркетплейсу или торговой сети. Обычно рентные фонды для увеличения потенциала дохода создаются на долгий срок в 10 лет.

В дальнейшем УК берет на себя управление и контроль за эксплуатацией объекта. Пайщики тем временем ежеквартально получают доход от аренды. Важно, чтобы в договорах УК и арендатора были предусмотрены возможность регулярной индексации ставки и условия расторжения так, чтобы арендатор не смог взять и съехать с объекта за пару месяцев.

Эксперты рекомендуют выбирать фонды, где собрано сразу несколько объектов с разными арендаторами и в разных городах. Это снижает риски пайщика в случае каких-либо непредвиденных обстоятельств с одним объектом или его арендатором.

— Ранее фонды недвижимости были доступны только людям с большими деньгами, потому что минимальная сумма была в несколько миллионов рублей и нужен был статус квалифицированного инвестора. С цифровизацией финансовых услуг вложиться в фонды недвижимости можно в обычном банковском приложении, — пояснили в УК «Современные фонды недвижимости».