Свяжетесь с экстремистом — и у вас все счета заблокируют. Как проверить продавца квартиры перед сделкой

Что главное при покупке недвижимости? Проверка юридической чистоты объекта, скажете вы — и будете правы. Но при этом мало кто из покупателей вспоминает, что продавца недвижимости тоже хорошо бы проверить: иногда квартира со всех сторон прекрасная — а собственник такой, что лучше от этой квартиры держаться подальше.

Директор агентства недвижимости из Екатеринбурга Екатерина Торопова объяснила, как проверить собственника и какие данные о нем точно должны насторожить покупателя. В инструкции оказался и весьма необычный пункт про экстремизм.

Сейчас есть много сервисов, которые облегчают задачу, и о любом человеке можно узнать довольно много. Первое, с чего стоит начать — это проверить паспорт продавца.

Это легко сделать через «Госуслуги»: зайдите в свой аккаунт и перейдите на сервис «Сведения о действительности паспорта». Можно просто набрать там в поисковой строке «Проверить паспорт» — и система перенаправит вас на нужный сервис. Дальше вбиваем серию и номер паспорта продавца, его фамилию и имя. Система сверит данные с базами МВД.

• Если паспорт настоящий и действительный — появится надпись «Действительный».

• Если паспорт настоящий, но просроченный — выйдет надпись «Недействительный».

• Если паспорта с такими данными в базах МВД нет — на экране появится: «Данные не найдены».

Обратите внимание! Паспорт может быть недействительным еще по ряду причин: например, в нем есть «сведения, отметки и записи», не предусмотренные Положением о паспорте гражданина РФ. В любом случае такой паспорт надо менять.

Если паспорт в системе не найден — не надо сразу паниковать и подозревать продавца в мошенничестве. Возможно, вы неправильно ввели данные: например, у продавца в паспорте написано «Муравьёва» — а вы написали фамилию через «е».

Возможно, документ новый, и информация в базе еще не обновилась. Возможно, это сбой на «Госуслугах», такое бывает. В последних двух случаях нужно, чтобы продавец отправил запрос в МВД и обозначил проблему. Понятно, что договариваться с продавцом о чем-либо можно будет только после того, как система опознает его паспорт как подлинный и действительный.

Сейчас в выписке из ЕГРН нет сведений о собственниках недвижимости — если эту выписку заказывают третьи лица. Это осложняет жизнь покупателям. Для них остается один выход: попросить продавца квартиры оформить полную выписку из ЕГРН. В ней будут видны Ф. И. О. всех собственников жилья, даты их рождения и паспортные данные.

Конечно, надо смотреть еще и правоустанавливающие документы на квартиру: договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство. Но без выписки из ЕГРН всё равно не обойтись.

На что смотрим?

• Данные в выписке должны совпадать с данными в правоустанавливающем документе — и с тем, что говорит вам продавец. И я сейчас не только о Ф. И. О. и паспортных данных. Допустим, продавец утверждает, что он единственный собственник — а в выписке из ЕГРН указаны еще и другие собственники. Это как минимум повод начать разбираться. А возможно, и отказаться от покупки.
  

• Есть ли среди собственников несовершеннолетние. Надо понимать, что сделка затянется: органы опеки должны выдать разрешение на продажу — а разрешение она выдаст только после того, как продавец найдет другой объект, где детям можно будет выделить доли.

Не забывайте, что выписка из ЕГРН актуальна только на момент получения. Поэтому ее запрашивают как минимум дважды: в момент внесения аванса и перед заключением сделки.

Само по себе наличие долгов не преступление. Но должник может стать банкротом — и вот это уже потенциальная проблема для покупателя.

Многие думают, что банкротом может объявить себя только тот, у кого долгов больше чем на 500 тысяч рублей. Нет. Такой человек, по закону, обязан объявить себя банкротом — в том случае, если просрочка по платежам у него больше трех месяцев.

Но есть и добровольное банкротство. И тут сумма долга в законе не прописана: на практике, с таким запросом обращаются люди, у которых 300–400 тысяч рублей долга, и даже меньше.

Поэтому всегда спрашиваем у продавца, есть ли у него долги и сколько. Понятно, что далеко не все будут чистосердечно делиться с вами такой информацией — но спросить надо.

Следующий шаг — проверить, нет ли вашего продавца на сайте судебных приставов. Возможно, его долгами уже занимается государство. Сервис дает возможность проверить вообще любого человека: достаточно указать Ф. И. О., дату рождения и выбрать регион.

Ну, и не лишним будет заглянуть в Федеральный реестр сведений о банкротстве. Мало ли что.

Да, я о пресловутой справке из ПНД. Требовать ее от продавца, особенно пожилого или со странностями в поведении, необходимо — хоть она ничего и не гарантирует.

Ведь что написано в этой справке? Что продавец не обращался в ПНД за медицинской помощью и на диспансерном наблюдении не состоит. Всё.

Справка не подтверждает отсутствие у продавца психических заболеваний — и тем более не устанавливает, дееспособен он на текущий момент или нет. Если после сделки сам продавец или его родственники подадут в суд, то будет назначена судебно-психиатрическая экспертиза. Ее заключение и будет считаться истиной.

Тем не менее повторю: запрашивать справку всё равно надо. Во-первых, это ваша страховка как добросовестного покупателя. Если что-то пойдет не так — у вас будут шансы доказать свою добросовестность и потребовать от государства компенсацию. В другом случае суд может счесть, что вы «не проявили разумной осторожности».

Во-вторых, это отсечет хотя бы тех продавцов, чья недееспособность уже установлена официально. Если продавец или его представитель отказываются получать такую справку — то это явный знак, что с ними опасно связываться.

Если квартира куплена в браке и не было брачного договора, то она считается совместной собственностью супругов — даже если недвижимость записана только на одного из них.

Поэтому при продаже квартиры необходимо согласие второго супруга на сделку. Если такого согласия супруг не брал, то его вторая половина вправе подать в суд и признать сделку недействительной.

Некоторые продавцы скрывают, что недвижимость куплена в браке. А учитывая, что сейчас при заключении брака не ставят штамп в паспорте — проверить это стало труднее. В ваших интересах сделать всё возможное.

• Посмотрите всё-таки паспорт. Если брак был заключен раньше 2021 года, то штамп может стоять. И обратите внимание на срок замены паспорта: если продавец недавно поменял паспорт, хотя по возрасту этого не требуется — это повод насторожиться. Возможно, он действительно просто потерял документ. А возможно, ему есть что скрывать.

• Запросите справку из ЗАГСа. Можно попросить продавца получить официальную справку, подтверждающую наличие или отсутствие брачных отношений в интересующий период времени. Это можно сделать даже через «Госуслуги». Правда, если продавец заключал брак не в России или странах СНГ, то информации в российской системе не будет.

• Помониторьте соцсети продавца. В нашей практике были случаи, когда по документам человек на момент покупки квартиры был не женат — а мы в соцсетях увидели откровения его бывшей жены, которая жаловалась, что суженый лишает ее жилья. Это оказалось правдой.

Вопрос важный, и я писала об этом отдельную большую статью. Кому интересно, прочтите.

Реалии нынешнего времени. Еще несколько лет назад никакому покупателю бы в голову не пришло проверять продавца по этим параметрам — а сейчас это обычная история.

На сайте Росфинмониторинга существует список террористов и экстремистов, можно посмотреть по Ф. И. О. и дате рождения. Закон запрещает сотрудничество с людьми и организациями из этого реестра.

Если нашли своего продавца в списке — не паникуйте сразу: возможны ведь полные совпадения, включая Ф. И. О. и дату рождения, и ваш продавец может вовсе не состоять ни в каком списке — он просто полный тезка кого-то из реестра. Но это в любом случае требует тщательной проверки. Забейте имя продавца в поисковик, изучите его соцсети.

Вообще, этот совет — забить Ф. И. О. продавца в поисковую строку и найти, что пишут о нем в Сети — актуален вообще для всех. Да, это лишние хлопоты. Но когда речь идет о сделках с недвижимостью, такие хлопоты вполне оправданны.

Прочитайте, как в случае чего доказать, что вы добросовестный продавец.

Также мы рассказывали о рисках покупки унаследованного жилья и о том, какие еще документы стоит проверять при приобретении недвижимости.