Новым домам урезали гарантийный срок. Как заставить застройщика исправить косяки, если ему это невыгодно?

С сентября начал работать новый закон, по которому штрафы для застройщиков за нарушение договоров с дольщиками снижаются в десять раз. Одновременно снизился гарантийный срок для новостроек — теперь он составляет не пять лет, а три года.

Покупатели волнуются, что застройщики теперь совсем перестанут устранять недостатки в домах и судиться с ними будет бесполезно. Обоснованны ли эти переживания и как заставить фирму исправить серьезные недостатки строительства, если сама она не хочет? На эти вопросы E1.RU ответил Артём Гребец, директор правовой компании, которая специализируется на судебных спорах с застройщиками. Публикуем его колонку.

Переживания более чем справедливы. Я, конечно, не могу сказать, что застройщики сейчас совсем махнут рукой на исправление недостатков в новостройках: все-таки возможность принудить их к этому через суд осталась. Но сокращение гарантийного срока — это для покупателя плохо. Часто серьезные дефекты строительства имеют накопительный эффект и полностью проявляют себя через два, три, четыре года.

Вот мы сейчас судимся с застройщиком. В доме сильно протекает кровля, несколько квартир просто заливает. Там нарушены даже базовые технологии строительства — и большой вопрос, как этот ЖК вообще вводился в эксплуатацию, но дело сейчас не в этом.

Дело в том, что примерно пару лет запаса прочности у кровли хватало, потом начало подтекать. Жильцы обращались в управляющую компанию, что-то там пытались замазывать, а потом проблема приобрела масштабный характер. Настолько, что сейчас эту кровлю придется разбирать.

Сейчас в аналогичной ситуации добиться от застройщика исправления недостатка будет сложнее: пока жильцы заметят, пока повозмущаются в домовых чатах, пока будут писать жалобы в управляющую компанию — гарантийный срок уже закончится.

Поэтому, если писать некий чек-лист, как заставить застройщика исправить дефект строительства, то это будет первый пункт.

В идеале еще на этапе приемки квартиры. Вот только некоторые серьезные недостатки жилья на этом этапе еще не видны. Большинство новостроек сдаются летом, а ту же промерзающую стену человек обнаружит только зимой.

Кстати, сейчас во многих компаниях, специализирующихся на строительных экспертизах, есть услуга строительного аудита. Обычно он очень недорогой и его можно сделать в любое время. Специалист смотрит вашу квартиру и обозначает самые крупные и серьезные проблемы, с которыми можно и нужно обращаться к застройщику и, возможно, в суд.

Ту же приемку квартиры лучше делать не самостоятельно, а с экспертами по приемке. Во-первых, сам человек может не увидеть важного и не разобраться в том, какие дефекты существенны, а какие нет, а отказаться от приемки квартиры по закону можно только при наличии существенных недостатков. Во-вторых, грамотно сделанная экспертиза поможет и в споре с застройщиком, и в суде.

Но тут, конечно, ключевое слово «грамотная». Специалист специалисту рознь: если экспертизу делает студент-инженер с арендованным тепловизором, то ее результаты в 90% случаев будут неточны, а значит, легко оспоримы.

Есть строительная экспертиза, которая просто констатирует недостатки жилья, а есть полноценное заключение эксперта, где указаны причины дефекта и подходящие методы его устранения.

Иногда наличие такого заключения критически важно. Я знаю человека, у которого в квартире промерзает стена и которому застройщик безрезультатно пытается этот дефект исправить. На протяжении пяти лет. «Мы не знаем, почему у вас не становится теплее», — вот и всё.

На самом деле, причину можно установить практически в 100% случаев, просто иногда это сложно и дорого, и застройщик пытается всеми силами избежать как настоящей диагностики, так и настоящего устранения недостатков.

Кто согласится, например, разбирать фасад, чтобы проверить утеплитель? Проще «утеплить» стену изнутри, пользуясь тем, что человек не разбирается в строительстве, или «надуть» точечно пены снаружи, чтобы создать видимость работы.

Но обратите внимание: делать полную строительную экспертизу имеет смысл только тем, у кого:

• есть проектная документация на дом или доступ к ней;

• есть эксперт, в квалификации которого вы уверены на 100%.

Квалификация эксперта тут имеет ключевое значение. Когда застройщик сам выбирает способ устранения дефекта, ответственность за этот способ несет он. Когда метод выбирает привлеченный жильцом эксперт — ответственность за результат будет на жильце.

Если эксперт действительно профессионал в строительном деле и вы ему доверяете, то этот вариант лучше, чем отдать всё на откуп застройщику.

Не думайте, что если вы отдали застройщику претензию, он с ней согласился и даже назначил дату работ, то всё, теперь дефект исправят. Такие застройщики есть, да, но это единицы! Во всех остальных случаях за проведением работ надо внимательно наблюдать, иначе вам сделают не то, не так и не там.

Мы однажды со специалистами приехали на объект: люлька есть, рабочие есть, отлично. Собираются подниматься наверх, до нужной квартиры. Я говорю: «Ребята, а вы куда? Промерзание на другой стороне стены вообще-то». Они: «Ну мы не знаем, нам сказали номер квартиры, и всё».

Понимаете? Им вообще всё равно было. Они собирались пены надуть, причем непонятно в какой кусок стены — и всё, задание выполнено.

Мне кажется, за те несколько лет, которые я занимаюсь спорами с застройщиками, я видел всё. Но время от времени даже я впадаю в ступор: ну как так можно?

Поэтому будьте рядом! Если видите, что рабочие делают явно что-то не то — отказывайтесь от проведения этих работ и пишите застройщику повторную претензию. Конечно, лучше, если с вами будет эксперт по строительству.

Меня всегда поражает эта позиция застройщиков. Вот мы приходим к застройщику и говорим: «Ребята, вот у нас есть экспертиза, давайте мы даже сейчас не будем претензию подавать — просто сделайте, и всё. И нам, и вам лучше будет».

Знаете, что нам говорят в большинстве случаев? «Не будем мы ничего делать. Хотите, чтобы мы что-то сделали, — подавайте в суд. Будет решение суда — будем разговаривать».

Казалось бы — можно же решить вопрос малой кровью. Но нет, многие застройщики предпочитают судиться.

Даже если эти жильцы добьются своего и им выплатят положенную компенсацию — это копейки на фоне того, сколько застройщику нужно потратить, чтобы реально исправить все недостатки. Строят у нас сейчас откровенно плохо, это не секрет.

Я иногда думаю: вот если бы каждый дольщик, у которого в квартире серьезные недостатки, подавал бы в суд — может, тогда застройщикам стало бы выгоднее сразу строить нормально?

Независимо от того, что вы выбрали: устранение дефекта или получение компенсации — идти надо до конца.

Стена промерзала, вы сделали экспертизу, застройщик что-то там сделал — надо обязательно проверять: стало теплее или нет? Не субъективно, а тепловизором — и фиксировать это документально. Так же холодно? Значит, идем в суд. Некоторые на этом этапе подают повторную претензию к застройщику и пытаются еще раз пройти с ним весь этот путь, но я по опыту знаю, что это бесполезно.

То же самое насчет компенсаций: надо идти до конца. Да, это может быть долго. Некоторые дела длятся по два-три года и даже дольше: суд назначает одну экспертизу, потом другую, потом застройщик еще как-нибудь фокусничать начинает. Да еще сейчас в очередной раз до конца года продлили мораторий на штрафы для застройщиков.

Но если вы решитесь добиться результата — результат будет.

Весной застройщикам дали другую поблажку — их освободили от выплаты компенсаций за задержку в сдаче домов и квартир.

Год назад мы публиковали инструкцию о том, как принять квартиру у застройщика. К сожалению, пункты о неустойках больше не актуальны. О том, какие дефекты в новых квартирах самые распространенные, мы рассказывали в отдельном материале.