Почему расселение вызывает столько конфликтов и что получают люди, попадающие под реновацию

Летом начался снос малоэтажных домов в квартале за Макаровским мостом, в границах Папанина и Энергостроителей. Брусника будет возводить на этом месте район, который горожане уже нарекли вторым «Екатеринбург-Сити». Это один из самых крупных проектов редевелопмента в городе.

Общая площадь участка — 14,5 га. Здесь построят более 300 тысяч квадратных метров нового жилья. Два года назад компания сообщала, что один из домов будет 49 этажей, остальные — от 7 до 33. Район рассчитан на 9,5–10 тысяч человек. А еще должны появиться отель, внушительный двухэтажный фитнес-клуб, двухэтажный ТЦ, несколько детских садов и школа.

Брусника обещает полностью перестроить километровый участок набережной Рабочей Молодежи. На ней появятся амфитеатр, причал, пять пирсов, детская зона, спортивная площадка, кафе, арт-объекты и общественные туалеты.

Сейчас мастер-план проекта дорабатывается. В Бруснике заявляют, что основополагающие принципы развития территории не изменятся. Начать строительство компания рассчитывает в конце текущего года.

Екатеринбург — самый компактный миллионник в России. Это, однако, не означает, что в нем нет неэффективно используемых территорий. Урбанисты к ним обычно относят пустыри, земли бывших заводов, пространства с рыхлой, морально и физически устаревшей жилой застройкой.

Это «зоны отчуждения», которые довольно быстро деградируют. Комфортной среды здесь нет, экономики тоже. В итоге город начинает напоминать губку или сыр с большим количеством «пустот».

В мире с этой ситуацией научились справляться только одним способом — реновацией.

Спутник масштабных реноваций (особенно в центре) — вынужденный переезд. Та же Брусника за Макаровским мостом сейчас расселяет 20 старых домов, это 350 семей. Переговоры девелопер начал еще в 2022 году. Более чем с 300 собственниками договориться удалось. Почти все они уже переехали в новые дома.

Но некоторые жители посчитали условия расселения несправедливыми и пошли в суд. Всего они подали около двух десятков исков. Многие, правда, затем быстро пошли на мировые соглашения.

Случай Брусники усугубляется тем, что компания действует по старому законодательству. Участок в границах Челюскинцев — Папанина — Энергостроителей — берег Исети был отведен под реновацию еще в 2015 году и подпадает под действие программы развития застроенных территорий (РЗТ).

Последние же несколько лет все подобные проекты реализуются по комплексному развитию территорий (КРТ). Он более четко регламентирует все процедуры и помогает избежать множества конфликтных ситуаций. Например, по КРТ (если дом не аварийный) решение, отдавать ли дом под реновацию, принимается голосованием собственников. Если две трети жильцов выступают за, меньшинство подчиняется.

По РЗТ застройщик должен договориться с каждым собственником. При этом пожелания последних почти не регулируются. Бывали случаи, когда за 20 квадратных метров в разваливающемся доме люди просили 15–19 млн рублей.

— Со всеми собственниками мы ведем индивидуальные переговоры, потому что многие не готовы публично обсуждать свои жизненные ситуации и запросы, — поясняют в Бруснике. — С подавляющим большинством людей нам удается договориться. На Папанина мы заключили соглашения более чем с 90% жителей, с которыми входили в переговорный процесс. Мы всегда предлагаем выкупить квартиры с премией к рынку. При этом у людей есть выбор: получить деньги или рассмотреть варианты в размере согласованной суммы — это и новые квартиры, и объекты из нашего фонда вторичного жилья, который мы формируем по сервису обмена.

Выкупная цена квартир складывается из трех составляющих. Первая — рыночная стоимость непосредственно помещения, общего имущества и доли в земельном участке. Вторая — убытки, причиненные при изъятии (стоимость переезда, аренда временного жилья и т. д.). Третья — компенсация за непроизведенный капремонт.

Ядро конфликта — рыночная стоимость. В своих ожиданиях собственники часто исходят из цены, по которой будут продаваться новые квартиры, построенные на этом участке.

С этой логикой девелопер соглашается крайне редко. Аргумента три. Первый — законом описанная методика. Она предполагает расчет, основанный на текущем спросе и состоянии имеющегося жилья. Условно — за какую цену можно было бы продать квартиру на «Авито» или «ЦИАНе» в текущий момент.

Второй аргумент — экономика. Цена квадрата в новом доме складывается из затрат на возведение дома, проектирование и строительство детских садов и школ, благоустройство территории, реновацию коммуникаций, расселение. Плюс норма прибыли, которая во многом диктуется банками, выдающими проектное финансирование.

Аргумент номер три — зачастую в новых домах нет квартир, совпадающих по размеру с теми, что сейчас владеют люди. За тем же Макаровским мостом в собственности многих находится по 20–25 метров. Поэтому в большинстве случаев все рассматривают переезд с расширением жилплощади.

При этом, помимо жилищного, хотят решить и свои личные финансовые вопросы: когда у собственников есть несколько крупных кредитов, долгов по налогам или коммуналке — и они просто добавляют их к стоимости жилья, игнорируя здравый смысл.

Отдельно стоит отметить, что на Папанина довольно много муниципального жилья — а здесь механизм уже другой. Если квартира в найме, то город действует строго по регламентам и не может дать площадь больше, чем предусматривают нормативы. Даже если застройщик готов.

Варианта два. Один — продолжать договариваться с девелопером. При этом обращения в СМИ и публичные скандалы процессу обычно только мешают. Второй — идти в суд. Это законное право собственника. Но результат здесь не очевиден. Например, одна из жительниц дома на Папанина через полгода разбирательств получила на миллион меньше, чем предлагал застройщик. Минус судебные издержки, плюс постановление о выселении.

Долгие разбирательства имеют и еще одно не совсем очевидное последствие — когда дома начинают расселять, условия жизни в них ухудшаются.

— Зачастую аварийные или опасные ситуации провоцируют те, кто уезжает, — рассказывают в Бруснике. — Они забирают с собой ламинат, обои, окна, двери, срезают батареи. Один собственник квартиры в доме на Папанина после сделки утаил комплект ключей и через какое-то время сдал жилье людям, ведущим маргинальный образ жизни. Это заметили соседи, поспешив обвинить нас в желании создать им невыносимые условия. Мы вызвали полицию и выселили нелегалов.

Пять выводов о расселении:

1. Город — не индивидуальный участок в лесу. Это пространство, где общественный и частный интересы должны балансироваться. Реновация пришедших в упадок территорий в этой логике неизбежна.

2. Сегодня действуют два механизма реновации — КРТ и РЗТ. Второй отрегулирован значительно хуже первого, в том числе в вопросе компенсаций.

3. Компенсации рассчитываются как совокупность рыночной стоимости жилья и доли в земельном участке, затрат на переезд и оплаты капремонта. При этом девелоперы обычно предлагают сумму выше рыночной.

4. С девелопером всегда можно договориться. Он заинтересован в оперативном выкупе жилья и готов предлагать различные варианты компенсаций по своей экономической модели.

5. Если не договорились — можно идти в суд. Но результат не очевиден. Практика показывает, что оценка экспертов, назначенных судом, обычно ниже финального предложения застройщика.