«Превратятся в гетто?» Надо ли бежать из панелек Екатеринбурга прямо сейчас

Не так давно на своем YouTube-канале московский эксперт по теме недвижимости Сергей Смирнов выпустил видео, которое точно заденет всех жильцов панельных домов.

В своем ролике он привел несколько аргументов того, что век этих многоквартирников сочтен. По его словам, старшее поколение, которое сейчас в основном живет в таких домах, со временем не сможет их содержать, молодежь старым домам предпочитает новые, а снести панельки практически невозможно — слишком большие конструкции, да и вывозить эту груду бетона попросту некуда.

Финальный вывод таков: дома будут стареть, жить в них никто не захочет, цены на недвижимость начнут падать, и панельки — а значит, и все панельные микрорайоны — либо вымрут, либо превратятся в «мигрантское гетто». Эксперт даже назвал срок: в течение пяти лет всё будет становиться хуже и хуже, а «выскакивать» из панелек, по его мнению, нужно уже давно, последний удачный момент был в 2022 году.

— Мы можем впервые получить тот феномен, который наблюдали с такими же панельными проектами в США. Районы начнут: первое — вымирать, второе — массово геттоизироваться. Если мы посмотрим на опыт того же Парижа, Детройта, то увидим, что такие районы начинают заселяться мигрантами, которые теснят слабое устаревающее поколение, а молодежь не способна бороться в этих районах и просто начнет валить, — говорит Смирнов в своем видео.

Действительно ли всё так плохо? Редакция E1.RU попросила нашего постоянного эксперта в сфере недвижимости Екатерину Торопову рассказать, как обстоят дела с панельками в Екатеринбурге и правда ли, что не стоит в них переезжать.

Ниже публикуем ее ответы на наши вопросы — и открываем серию материалов о том, что происходит с домами старого фонда в городе.

— Конечно. Панельные дома прекрасно продаются и покупаются, у нас вообще большинство сделок проходит именно с этим типом объектов. Но надо понимать, что панельки — понятие очень широкое, там множество серий, модификаций, планировок.

Есть хрущевки — не кирпичные, а именно панельные. Есть брежневки, есть дома улучшенной планировки, есть сравнительно свежие панельные дома, так называемые спецпроекты, которые строились в 1990–2000-х. Более того: часть современных новостроек у одного из екатеринбургских девелоперов тоже панельная.

— Часто это вопрос бюджета: панельки существенно дешевле новостроек. Но еще один из значимых факторов — развитая инфраструктура рядом. Это важно как для пожилых людей, так и для семей с детьми дошкольного и школьного возраста. Одно дело, когда надо ребенка возить в школу или в секцию через полгорода, и совсем другое — когда школа находится в пяти минутах ходьбы.

Просто потому, что строят сейчас всё хуже и хуже. В новостройках априори лучше планировки, красивее и удобнее подъезд, есть колясочные и лапомойки — но при этом бывает, что качество строительства там хуже, чем в старой панельке. Я знаю, что есть качественные новостройки. Но это, к сожалению, совершенно не массовое явление.

Что касается молодежи — предпочитают именно новостройки, в панельках им жить не хочется. Правда, бывает, что и они там живут, например студенты: снимают квартиру вблизи метро или рядом с учебным заведением.

— Если имеется в виду старый фонд, то минусы очевидны:

• неудобные планировки: крохотная кухня, узкий коридор, смежные комнаты, туалет прямо напротив входной двери. Это не во всех панельках, зависит от серии — но во многих;

• старые лифты, порой аварийные, или вообще нет лифта;

• плоские крыши, которые сильно нагреваются в жару и протекают в дождь;

• старые коммуникации: канализация, водопровод, электрика, отопление;

• плохая тепло- и шумоизоляция. Не везде, но бывает. Хотя, соглашусь, во многих монолитных домах шумоизоляция еще хуже;

• тесный подъезд, где маме некуда поставить коляску. Если дом без лифта, то приходится тащить эту коляску по лестнице, иногда до пятого этажа;

• отсутствие приличной детской площадки. Очень часто это просто сломанные качели и заброшенная песочница, в которой давно нет никакого песка;

• соседи-маргиналы. Тоже совершенно не всегда — но чаще, чем в новостройках.

Я в своей практике встречала как панельки со всеми этими недостатками, так и вообще без них. Тут раз на раз не приходится, и в каждом случае надо всё внимательно изучать.

Да, и еще есть существенный минус, присущий всей советской вторичке, — большие коммунальные платежи.

— Разумеется. Прежде всего это локация.

Вы посмотрите, где у нас велась массовая застройка брежневками в 70-х годах? В Юго-Западном, Пионерском, на Автовокзале, ВИЗе, Уралмаше. А потом в 80-х — «улучшенки» на Шейнкмана, Ботанике.

Плюс — по-настоящему зеленые дворы. В новостройках с этим обычно печально: озеленение там если и есть, то весьма скромное.

Ну и качество строительства. Соглашусь, что не всегда и не везде, но среди панелек можно найти очень приличные дома, теплые, с толстыми стенами и прекрасной шумоизоляцией.

— Если он и есть, то не в ближайшие годы, это точно. Потому что, повторю, в Екатеринбурге панельные дома составляют основу самых востребованных и развитых микрорайонов. У нас люди там до сих пор живут в двухэтажках 30–40-х годов! А мы сейчас говорим о гораздо более молодом жилье.

Что касается мнения о «гетто» — надо понимать, что московский рынок недвижимости и екатеринбургский — это разные миры.

Если бы у нас в Екатеринбурге сейчас кто-то призвал немедленно бежать из панельных домов, я бы удивилась и заподозрила интерес застройщиков к определенной локации и желание заполучить это место подешевле.

Но в Москве всё может быть по-другому. Там всё развивается и меняется с сумасшедшей скоростью — другие процессы, другие масштабы.

— Ничего не будет. Конечно, в совсем старых панельках есть проблемы: крошатся швы между плитами, промерзают стены, течет крыша, проводка старая. Но сейчас в рамках капремонта многие эти проблемы стараются решить. Меняют кровлю, трубы, проводку, замазывают швы.

Правда, в некоторых домах какие-то серьезные проблемы решить трудно, потому что трубы и провода при строительстве заделали прямо в панели.

В целом запас прочности у большинства советских панельных домов — больше 100 лет. Это именно конструктив. Инженерные коммуникации, понятно, изнашиваются в разы быстрее.

Между прочим: ветхая инженерная система почему-то считается принадлежностью именно старого жилого фонда, а между тем новостройки в центре города «тянут» свои коммуникации из стоящих рядом хрущевок. То есть трубы у них новые только внутри самого ЖК.

Всё, конечно, зависит от степени износа каждого дома, а это, в свою очередь, зависит от качества эксплуатации и обслуживания. Иногда даже соседние дома, построенные в одном году, различаются по уровню износа.

На многое влияет качество капремонта: если заменили плоскую кровлю на многоскатную, изолировали трубы в подвале, заменили электропроводку и стояки, то дом прекрасно простоит еще долгое время.

— А почему нет? Просто надо понимать цели.

• Если вы покупаете в качестве инвестиции — купить, привести в порядок и перепродать, то едва ли это выгодно. Ремонт дорожает, вторичка дешевеет. Разве только попадется бриллиант по низкой цене, тогда возможно;

• если покупаете под сдачу в аренду — прекрасно. Хорошая локация всегда будет востребована, даже если у вас панелька со скромным ремонтом. А стоимость аренды, между прочим, в последние месяцы очень выросла — и еще будет расти;

• если покупаете, чтобы жить, — тоже замечательно. Но надо очень хорошо выбирать: не продувает ли стены и окна, не течет ли в подвале и с крыши, что там в подъезде и на детской площадке, какая там управляющая компания.

Во всех трех случаях я рекомендую брать панельку помоложе. Если в одной локации вы выбираете между хрущевкой и улучшенной планировкой, берите «улучшенку»: заплатите чуть больше, но жить будете намного комфортнее.

Да, с точки зрения вложений старый фонд меньше подходит: хрущевки и брежневки дешевеют и будут дешеветь дальше. Но это происходит вовсе не какими-то стремительными темпами. И я думаю, что в ближайшее десятилетие панельные дома в хороших локациях останутся востребованными.

Стоит ли сейчас покупать или продавать квартиру, читайте по ссылке.

Если вы планируете приобрести жилье, но не можете определиться с локацией, вам поможет наш сериал, в котором мы оцениваем микрорайоны города. Смотрите актуальный рейтинг.

Также на основе мнения читателей E1.RU мы составили альтернативные рейтинги лучших и худших микрорайонов.