«Не стреляйте в пианиста, он играет, как умеет». Девелопер поделился взглядом на управление ставкой ЦБ

Российский рынок недвижимости лихорадит. Ключевая ставка Центробанка растет, льготной ипотеки больше нет. О причинах происходящего в экономике рассуждает генеральный директор ГК «Проспект» Юрий Моисеенко.

Далее — текст от первого лица.

Не понимаю я, честно скажу. И не только про ипотеку и даже не столько про нее, это отдельный разговор. Я про ключевую ставку ЦБ и, как следствие, ставки по кредитам вообще, по кредитам для бизнеса в частности.

Есть во мне внутренний протест, сейчас объясню почему. Что я могу сделать в этой ситуации? Против лома нет приема. Но что-то могу — провести акцию субсидирования процентной ставки по ипотеке на приобретение квартир в ЖК «Федерация», например (подробнее в конце).

Но начнем по порядку. Объясняю. Я не то чтобы против. Я школу закончил в СССР, и пионерский лозунг «К борьбе за правое дело будь готов! Всегда готов!» у меня большими огненными буквами на подкорке, впечатан намертво. Страдать за веру — святое дело. Вот только нет ее, веры. В этом и проблема.

Нет, я понимаю теоретическое обоснование повышения ставки — образование всё же экономическое, да и «Экономикс» я читал, пока его пес не сгрыз.

Цель — сокращение спроса, вполне очевидная часть — через сокращение потребительского кредитования, менее очевидная — через сокращение кредитования корпоративного сектора, который тоже может трансформироваться в увеличение зарплаты (спроса). Но на это четыре «но»:

1) попытка снизить спрос автоматически влечет за собой снижение предложения. Нет кредитов (а выше 20% для нормального бизнеса их, считайте, что нет) — нет роста производства (предложения). И в более длительной перспективе это тоже работает на разгон инфляции, которая есть не что иное, как дисбаланс спроса и предложения. То есть это средство может применяться в ограниченном временном периоде, пока не начнется падение производства;

2) повышенные кредитные ставки имеют обратную сторону — повышенный процент по депозитам. Текущая ключевая ставка — 18%, ставка по депозитам — порядка 20%. Объем средств населения на депозитах в банках сейчас оценивается в 50 триллионов рублей. Соответственно, за год эти депозиты принесут порядка 10 триллионов рублей доходов по начисленным процентам, что сопоставимо с общим ежемесячным объемом зарплатного фонда по стране. То есть условно каждый за год получит еще одну дополнительную зарплату и будет ее тратить. Прирост номинального дохода в этой части — примерно 1/12 = 8,3% в год.

Другая сторона этой монеты — производители включают проценты по кредиту в цену товара, которая таким образом тоже увеличивается. Змея кусает себя за хвост, получается уроборос — самовоспроизводящийся замкнутый круг. Таким образом, рост цен консервируется на неопределенный срок.

И как мы знаем из экономической теории, одна из причин инфляции — инфляция ожиданий. А какие могут быть ожидания при ставке ЦБ 18%? Естественно, что инфляция будет стремиться к этому уровню. Поэтому надо покупать сейчас, пока не подорожало. Не буду же я, маленький человечек, спорить с «великим и ужасным» ЦБ. Без роста предложения этот замкнутый круг не разорвать, поскольку лошадь (активная часть) — все-таки впереди телеги;

3) если причины увеличения спроса (источник увеличения денежной массы) не зависят от ставки ЦБ (например, расходы на оборону — это даже не телега и лошадь, здесь приоритетность гораздо жестче, ведь давно известно: тот, кто не хочет кормить свою армию, обречен кормить чужую), то повышение ставки не снижает спрос, но убивает предложение и таким образом, формирует предпосылки для роста инфляции;

4) отсутствие внятных объяснений. А местами — наличие, мягко говоря, невнятных. Например, в качестве одной из причин, по которой надо повышать ставку, приводится предельная загрузка производственных мощностей. Простите, не понимаю. Вот как они себе это физически представляют?

Если бизнес работает с предельной загрузкой мощностей, то он пойдет в банк за кредитом не на сырье (так как перерабатывать дополнительное сырье негде и нечем, поскольку все мощности загружены), а на дополнительные мощности (станки, производственные площадки т. д.). Но тогда аргумент о предельной загрузке не работает. Или банкиры имеют в виду, что директор производственного предприятия, зная о загрузке мощностей до предела, придет за кредитом на приобретение дополнительного сырья? Чтобы «впихнуть невпихуемое»? Не буду даже комментировать. Не понимаю. А поскольку я не приемлю вторую часть тезиса «Надо поднимать ставку (чтобы не брали кредиты), потому что производственные мощности загружены до предела», я автоматически, по законам логического мышления отторгаю и первую часть.

Общие фразы из учебника «Экономикс», которыми оперирует глава ЦБ, без конкретики тоже ничего не объясняют. Впрочем, «не стреляйте в пианиста, он играет, как умеет». Корень проблемы я вижу в том, что, за инфляцию и экономику отвечают разные ведомства. Притом что это две стороны одной монеты.

Что еще несколько напрягает? Воспользуюсь понятной всем водителям автомобильной аналогией. Чтобы автомобиль сохранял прямолинейное движение с постоянной скоростью, шоферу приходится совершать микроподруливания — рулем чуть-чуть удерживать авто на траектории. И педалями газа и тормоза тоже, компенсируя неизбежные уклоны в ту или иную сторону. Опытный водитель делает это автоматически, даже не замечая.

Вот теперь на примере ипотеки. Почему-то два всего варианта: или газ в пол (а-а-а-а, ужас, цены растут!), или педаль тормоза в пол (отменили льготную совсем! А нет льготной, считай, что нет ее совсем — 20% х 20 лет = 400%). Ну это немыслимо вытянуть. Да, есть семейная, но людям без детей или с одним ребенком жилье не нужно, что ли? Плавно, на 0,5-1%, и своевременно, как за рулем автомобиля, — так мне представляется оптимальный метод управления ставкой.

А замедление темпов продаж, темпов вывода новых проектов на рынок влечет за собой снижение объема предложения, базу для роста цен. Это сказка про «белого бычка». И чего больше — пользы от такого «лекарства» (повышение ставки) или вреда от «побочных эффектов», мне непонятно.

Ладно, будем смотреть, что нам еще остается. Попробуем найти положительные моменты в этой ситуации. Нынешний уровень ключевой ставки ЦБ, на мой взгляд, уже вплотную подошел к чрезвычайному. А это не может длиться слишком долго. Ну год, два… Объединить усилия, чтобы максимально комфортно пройти этот период — в этом смысл нашего предложения по ЖК «Федерация».

Мы готовы частично субсидировать ставку по ипотеке до введения объекта в эксплуатацию (а это чуть менее двух лет), исходя из понимания, что за этот период ситуация со ставками должна стабилизироваться.

P.S. Статья была написана и направлена в редакцию раньше. А 26 августа пришла новость, что Владимир Путин на совещании с экономическим блоком правительства сказал: «Очевидно, что системно с инфляцией необходимо бороться в первую очередь за счет роста предложения товаров и услуг, это ясно».

Отдел продаж ЖК «Федерация»,
Екатеринбург, ул. Щорса, 53;
+7 343 363-01-52;
prospect-federation.ru.

_{Застройщик: ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК „ПРОСПЕКТ ФЕДЕРАЦИЯ“, Ознакомиться с проектной декларацией можно на сайтах prospect-federation.ru и наш. дом.рф.
Продажи осуществляются в соответствии с Законом РФ № 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости“.}

_{Ипотеку предоставляет ПАО «Сбербанк России».}