«А можно ребенку три метра?» Как правильно поделить квартиру с маткапиталом, чтобы не прогадать

По статистике, люди стали менее охотно вкладывать маткапитал в покупку недвижимости: на 2023 год это меньше половины семей, получивших материнский сертификат. Причины очевидны. Маткапитал, вложенный в жилье, — это почти всегда большая головная боль, мы об этом уже писали.

Так стоит ли сегодня вообще использовать маткапитал на жилищные цели — и как это делать правильно, чтобы минимизировать риски? Отвечает Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости.

Вкладывать материнский капитал в покупку недвижимости можно. Нужно ли это — надо разбираться в каждом случае отдельно. Я думаю, если семья может позволить себе купить квартиру или построить дом без привлечения маткапитала, то лучше без него обойтись, использовать на другие цели. Потом будет меньше проблем.

Но есть семьи, где маткапитал — это единственный шанс улучшить жилищные условия. Например, молодой семье не хватает денег на первоначальный ипотечный взнос, накопить нереально, и они используют для этого маткапитал. Это разумно. Другое дело, что вкладывать его надо правильно: знать возможные подводные камни и заранее подстелить себе соломку.

Главная проблема жилищного использования маткапитала кроется в тонкостях выделения долей: если человек вложил эти деньги в покупку жилья, он обязан наделить членов семьи долями. Ниже отвечу на самые распространенные вопросы, которые мне по этой теме обычно задают люди.

По закону доли надо выделить всем членам семьи. А именно:

• матери ребенка, на которого дан материнский сертификат;

• супругу, который является отцом ребенка;

• всем детям матери.

Обратите внимание! Если супруг не является отцом ребенка, на которого дан маткапитал, то доля ему не выделяется. Есть и обратная ситуация. Если мать вложила маткапитал в жилье, а потом развелась с отцом ребенка, то она должна будет выделить долю отцу. В случае с ипотекой это может быть очень непросто: после погашения кредита и снятия обременения — а это может быть через много лет — отца надо будет найти и выделить ему долю.

Что касается несовершеннолетних: доли должны получить все дети матери, даже от прошлых браков и даже если они с ней уже не живут. Есть случаи в судебной практике, когда такие дети, достигнув совершеннолетия, обращались в суд и получали свою долю в квартире. При этом дети супруга от прошлых браков, если мать их не усыновляла, долями не наделяются.

В некоторых случаях владельцем материнского сертификата является отец, и тогда к нему приложимы все условия использования маткапитала, касающиеся матери.

Размер долей родители могут определять самостоятельно. И многие поступают просто: делят квартиру на равные доли по числу членов семьи, и всё. Например, квартиру на 60 квадратных метров делят между мужем, женой и ребенком — у каждого получается по 20 квадратов.

И вот здесь кроется большой подводный камень. Если семья потом решит продать квартиру, то ей надо будет согласовывать сделку с опекой — а опека будет внимательно смотреть, не нарушаются ли при этом права ребенка, получит ли он свои 20 квадратных метров в новом жилье. И купить квартиру меньшей площади уже вряд ли выйдет — даже если квартира объективно лучше и находится в более благополучном районе.

Поэтому лучше выделять детям доли, соразмерные сумме вложенного материнского капитала. Такой подход, кстати, рекомендовал даже Конституционный суд.

Приведу пример, цифры для наглядности упрощаю. Квартира стоила 6 миллионов рублей, семья вложила при покупке маткапитал в 600 тысяч — это 10% от стоимости. Значит, 10% надо поделить на троих. Получится по 3,3% на каждого. Доли с дробями выделить нельзя, поэтому их округляют в большую сторону, каждому достанется по 4% площади.

Если квартира в совместной собственности отца и матери, то выделяют только долю ребенка — указанные 4%, остальная площадь остается совместной собственностью супругов.

В итоге: если брать пример с квартирой на 60 квадратных метров, то ребенок будет владеть долей в 2,4 квадрата. И тогда поле для маневра у родителей значительно увеличивается: с опекой будет взаимодействовать легче.

За выделением долей следят Социальный фонд РФ и прокуратура. Если выяснится, что материнский капитал вложен, а доли детям не выделены, это квалифицируют как нарушение прав детей и заставят либо выделить-таки доли, либо вернуть маткапитал.

Если семья квартиру к тому времени продаст, то сделку признают недействительной. Причем ее могут признать недействительной как полностью, так и только в части детских долей.

До недавнего времени это был настоящий камень преткновения. В ипотечном жилье родители становятся собственниками сразу после регистрации сделки в Росреестре, а дети — только после наделения их долями, то есть после полного погашения кредита и снятия обременения. Соответственно, и минимальный срок владения жильем для ребенка считается только с этого момента.

В итоге разница между оформлением права собственности родителей и детей составляет несколько лет. И вот проходит пять лет, квартиру по закону уже вроде бы можно продать без НДФЛ, но ведь есть еще и детские доли, которые подпадают под налог.

Давайте с примером, так нагляднее. Семья с несовершеннолетним ребенком в 2018 году купила квартиру за 5 миллионов рублей. В 2024 году они ее продали за 8 миллионов — как вы знаете, цены за это время сильно поднялись. С разницы в 3 миллиона они должны заплатить налог. Однако родители владеют этой квартирой уже больше пяти лет — значит, никакого НДФЛ им платить не нужно. Зато ребенок стал собственником только в 2024 году, и вот с его доли платить налог надо.

И если родители выделили доли «всем поровну», то у ребенка 1/3. Доход с продажи его доли будет составлять 1 миллион рублей, а НДФЛ с этой суммы — 130 тысяч рублей.

А теперь хорошая новость: со следующего года срок владения жильем для детей будет считаться так же, как для родителей. Поправки в Налоговый кодекс уже вступили в силу, так что, по идее, НДФЛ с квартиры, проданной в 2024 году, уже должен считаться по-новому.

Только если у супругов долевая собственность и брачный контракт, либо если супруги дробят совместную собственность при разводе или еще по какой-то причине.

Но если квартира в совместной собственности супругов, то можно просто выделить доли детям, а остальную часть так и оставить в совместной собственности. В этом случае нотариус не нужен, достаточно соглашения в простой письменной форме. Это уже принятая и утвержденная Росреестром практика.

В России планируется расширить возможности маткапитала. Согласно предложению депутатов, семьи смогут потратить его на покупку автомобиля. Подробнее об условиях мы рассказывали в отдельном материале.

Прочитайте также, какие выплаты могут получить матери-одиночки.