Новостройки проиграли вторичке. Стоит ли сейчас покупать и продавать квартиры в Екатеринбурге?

За последний месяц на российский рынок недвижимости обрушились сразу два мощных удара. После 1 июля отменили льготную ипотеку под 8%, а в конце месяца ключевая ставка поднялась до 18%.

Как это изменило рынок, что происходит со спросом и ценами уже сейчас, а также стоит ли сейчас покупать или продавать квартиры? На эти вопросы ответила директор агентства недвижимости Екатерина Торопова.

Спрос, естественно, ожидаемо упал. Что касается цен, то они, конечно, реагируют на рост ипотечных ставок — но ситуация на первичном и вторичном рынке несколько отличается. Давайте об этом скажем подробнее.

После 1 июля спрос упал катастрофически: из работающих льготных программ остались IТ-ипотека и семейная ипотека — да и те в урезанном виде. Ту же семейную на новостройку под 6% сейчас могут взять только семьи с детьми до шести лет или детьми-инвалидами.

К тому же осенью эту программу, возможно, еще раз пересмотрят. Марат Хуснуллин (заместитель председателя правительства РФ) в июле сетовал на то, что субсидирование семейной ипотеки — это сотни миллиардов рублей и чрезмерная нагрузка для бюджета.

Хуснуллин пообещал в течение трех месяцев «смотреть за динамикой» и, если что, принимать меры. Правда, тут непонятно: в каком случае они «понадобятся» — и какие именно меры это будут. Пока выглядит как предупреждение, что условия семейной ипотеки снова ужесточат.

IТ-ипотеку тоже «порезали», правда менее значительно: ставку подняли до 6%, исключили из программы Москву с Питером и снизили максимальную сумму кредита до 9 миллионов. Но эта программа как не влияла существенно на рынок раньше, так не будет влиять и сейчас.

Что с ценами? В целом они пока держатся примерно на прежнем уровне. У меня такое ощущение, что застройщики сейчас в некоторой растерянности: последние несколько месяцев они уверенно говорили о том, что снижения цен не будет, для этого нет никаких предпосылок. Сейчас эта уверенность поколебалась.

Новостройки сейчас определенно проигрывают вторичке: базовые ипотечные ставки и там, и там около 20%, а цены на первичном рынке выше. Можно ли хотя бы в этой ситуации ожидать снижения цен? Я думаю, можно — но не в таких масштабах, как об этом говорят.

Мне кажется, максимум дисконта, на который могут пойти застройщики к концу этого года, — это 15–20%. И, скорее всего, снижение будет не массовое, а точечное, в виде скидок и акций на конкретные ЖК или квартиры. Плюс уже сейчас застройщики вводят разные инструменты стимулирования спроса: покупку без первоначального, рассрочку, временное субсидирование ставки и тому подобное.

Просто так упасть строительной отрасли точно не дадут — она слишком значительна для российской экономики. Помните, что об этом сказал замглавы Минстроя месяц назад? Он прямым текстом заявил, что правительство будет принимать меры против возможного обрушения цен — как произошло в Китае, где цены на новое жилье упали сразу на 30%.

То есть поддерживать строительную отрасль у нас всё равно будут. Очевидно, не в таких масштабах, как в последние годы, но тем не менее.

Кроме того, надо помнить, что строительство многоквартирных домов сейчас на 90% происходит через эскроу-счета — то есть в процессе активно участвуют банки. Им тоже никак не выгодно, чтобы цена квадратного метра на рынке первичного жилья сейчас стремительно рухнула.

Практически все наши июльские сделки — это купля-продажа вторичного жилья. Преимущественно за наличку — хотя были и «обменные» варианты с небольшой ипотечной доплатой.

Была еще одна потенциальная покупательница, которая меня поразила просто до глубины души: она хотела купить в ипотеку вторичную квартиру за 5 миллионов, при этом взять кредит на всю сумму. Я ей честно сказала, что это сейчас крайне невыгодно. Мы с ней просто сели и посчитали.

Раньше я могла бы посоветовать человеку купить квартиру в ипотеку даже под высокую ставку — при условии, что цена хорошая. Потому что ключевая ставка колебалась вверх-вниз — и на очередном спуске вниз можно было выгодно рефинансироваться. Сейчас я такой совет дать не рискну. Когда теперь ключевая ставка снизится хотя бы до 10–12%, не знает никто — и даже ЦБ может только осторожно предполагать.

Что с ценами? Цены на вторичном рынке снижаются, мы это видим в своей ежедневной практике. В июле мы с клиентом покупали двушку в приличном ЖК. Изначально за нее просили 9,5 миллиона — в итоге скинули цену до 8 миллионов, за эту цену мы ее и купили. В прошлом году таких скидок еще не давали. Через полгода, я думаю, эта квартира стоила бы еще меньше.

Поэтому, если у вас есть наличные деньги и потребность в жилье — смело покупайте вторичку. Тут есть очень хорошие предложения, при этом продавцы готовы на значительный дисконт. Правда, не все. Некоторые настаивают на высокой цене и не готовы двигаться в сторону снижения. Это ошибка.

Если у вас именно сейчас нет нужды продавать квартиру — тогда не продавайте, подождите пару лет, но если нужда есть — надо нащупывать именно рыночную цену и соглашаться на разумный торг.

Сейчас во многих случаях выгоднее дать скидку, продать квартиру быстро и положить полученные миллионы на вклад под хороший процент. Да, я понимаю, что это не очень хорошо для экономики. Да, деньги должны вкладываться в реальный сектор экономики, в бизнес, а не в банки, но куда сейчас деваться обычным людям? Я считаю, что сейчас подержать деньги на вкладе и тем самым компенсировать дисконт, который ты дал при продаже квартиры, — вполне разумное решение.

Меня некоторые спрашивают о программе для семей с двумя детьми, по которой они могли бы покупать вторичку в малых городах по льготной ставке. Она не работает. Президент давал Минфину поручение к 30 июля представить предложения по этой программе — пока тишина.

Здесь активности явно больше. Даже взять ту же обновленную семейную ипотеку: наши клиенты, которые подходят под эту программу, предпочитают взять льготный кредит не на квартиру, а на строительство или покупку частного дома.

Причем здесь и круг заемщиков шире. Семейную ипотеку на ИЖС могут взять семьи:

• с ребенком до шести лет включительно;
  

• с детьми-инвалидами;
  

• с двумя и более несовершеннолетними детьми.
  

Правда, строительство по этой программе сейчас возможно только через эскроу-счета — и это проблема для добросовестных, но небольших застройщиков. Готовый дом от юрлица можно купить под льготную ставку без эскроу-счета.

Сельская ипотека под 3% пока вроде как действует. Мы получили одобрение на кредит для нескольких клиентов — сейчас с трепетом ждем, чтобы банк одобрил объекты и выдал деньги. С трепетом, потому что лимиты по сельской ипотеке всегда ограничены, а еще потому, что и эту программу тоже хотят пересмотреть и урезать.

Что с ценами? Если цены на строительство не очень-то снижаются — стройматериалы пока только дорожают, то на готовые дома скидки дают. И этим надо пользоваться.

• Если покупать, то за наличные деньги или с небольшой ипотечной доплатой. Покупать сейчас жилье полностью в ипотеку по базовым ставкам я бы не стала, даже если доход стабильный: будет огромный ежемесячный платеж и дикая итоговая переплата.
  

• Если продавать, то быть готовым дать скидку. Я не говорю о том, чтобы продавать ниже рыночной стоимости. Просто продавец может не осознавать, что рынок поменялся, и неверно определять рыночную цену.
  

• Если вы подпадаете под семейную ипотеку или IТ-ипотеку, и у вас есть необходимость решать жилищный вопрос — надо думать об этом уже сейчас, потому что осенью условия обеих программ могут ужесточить.
  

Но в любом случае надо действовать осмотрительно, спокойно, без резких движений. И помнить истину, которую выгравировал Соломон на своем кольце: «И это пройдет».

Перед отменой льготной ипотеки в Екатеринбурге продали рекордное количество квартир на первичке, цены при этом тоже взлетели.

Прочитайте также, стоит ли покупать квартиру в ипотеку, если у вас нет первоначального взноса, и что будет, если перестать вносить платежи по ипотеке.

Если покупать вы пока не собираетесь и думаете снимать жилье, посмотрите, как выросли цены на аренду квартир в Екатеринбурге. За какие суммы в реальности горожане сдают и снимают недвижимость, читайте по ссылке.