Все ринулись покупать квартиры. Что будет с рынком недвижимости после отмены льготной ипотеки?

С 1 июля купить квартиру в новостройке станет гораздо сложнее. Программа ипотеки с господдержкой перестанет работать, и вместо льготных ставок 8% годовых кредиты на жилье придется брать на рыночных условиях, где ставка уже приблизилась к 20%. Как после этого изменится размер ежемесячных платежей по ипотеке, как новая ситуация повлияет на спрос и что будет с ценами, разбираемся в этом материале.

Программу льготной ипотеки на новостройки ввели в разгар пандемии коронавируса, в апреле 2020 года. Тогда ставку установили на уровне 6,5% годовых, а минимальный первоначальный взнос составлял 20% от стоимости жилья. Размер кредита в Москве и Санкт-Петербурге ограничили суммой в 8 миллионов рублей, а в остальных регионах — до 3 миллионов.

Изначально власти рассчитывали, что господдержка будет действовать до 1 ноября 2020 года, но потом ее несколько раз продлевали. Неоднократно менялись и условия программы.

До 30 июня — последнего дня действия льготной ипотеки — ставка по ней составляет 8%, первоначальный взнос должен быть не меньше 30%, а максимальная сумма кредита, которую сделали единой для всех регионов, — 6 миллионов рублей.

Еще одна программа, семейная ипотека под 6%, действовавшая с 2018 года, продлена до 2030-го. Правда, с 1 июля условия ее получения станут жестче: прежняя ставка будет доступна лишь семьям с детьми до шести лет. Для тех, чьи дети старше, ставку планируют поднять до 12%.

Глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков подвел итоги четырехлетней программы ипотеки с господдержкой. Эксперт считает, что она так и не стала инструментом развития строительной отрасли, как предполагалось.

— Массовая льготная программа не привела к заметному росту объемов строительства в целом по стране (+13% с мая 2020 года), а региональные результаты очень сильно отличаются со старта. «Ипотеку-2020» продолжали называть драйвером развития отрасли, но разгоняла она в первую очередь сектор ипотечного кредитования и расходы бюджета, — написал Михаил Хорьков в своем телеграм-канале.

Он обратил внимание на то, что задолженность по ипотеке за четыре года выросла в 2,4 раза.

— Удивительно, что списать в утиль программу решили тогда, когда предложение начало расти более уверенно, особенно в регионах. Девелоперы, которые традиционно долго запрягают, начали выводить на рынок больше проектов, и их уверенность в будущем строится на том, что «отрасль не бросят», — утверждает Михаил Хорьков.

Среди плюсов льготной ипотеки аналитик отмечает то, что она стимулировала людей улучшить свои жилищные условия. Благодаря программе многие россияне получили опыт покупки жилья и переезда в новые квартиры.

По данным корпорации Дом.рф, за всё время действия программы льготной ипотеки в стране было выдано 1,54 миллиона таких кредитов на сумму почти 6 триллионов рублей. Жители Свердловской области оформили на себя 68,6 тысячи кредитов с господдержкой на сумму 221,75 миллиарда.

Несмотря на то что с 1 июля программу господдержки, благодаря которой россияне могли покупать жилье на первичном рынке на выгодных условиях, отменяют, некоторые банки намерены и дальше использовать льготные ставки — за счет субсидий от застройщика. Крупные девелоперы готовы продолжать участие в таких программах. Это нужно для того, чтобы не обвалить резко спрос на новостройки.

Однако, как отмечает риелтор, руководитель компании «Квико Недвижимость» Анна Ермакова, нужно учитывать, что тут могут быть подводные камни.

— Например, Сбер уже анонсировал, что с 1 июля останется ставка 8% годовых на новостройки. Она будет зафиксирована на пять лет, но есть три вопроса: какие лимиты по этой программе, какое удорожание — за счет субсидии или за счет единоразовой комиссии банку — и какой ставка станет через пять лет. Если она будет плавающей и будет зависеть от ставки Центробанка, то у него есть план по снижению ключевой ставки, так что, скорее всего, [через пять лет] мы останемся с теми же ставками и можно будет купить жилье под 8%, — говорит Анна Ермакова.

Если же брать ипотеку после 1 июля на рыночных условиях, то нужно быть готовыми к тому, что ежемесячный платеж будет примерно в два раза выше, чем сейчас по льготной программе.

Например, как подсчитали в ЛСР, россиянам каждый месяц придется платить больше 100 тысяч рублей в течение 30 лет за квартиру стоимостью 10 миллионов рублей, хотя сейчас такой платеж составляет 44 тысячи рублей.

По данным руководителя компании «Квико Недвижимость», отдавать за квартиру, которая стоит 6 миллионов рублей и взята в кредит на 30 лет, придется не 30 тысяч рублей в месяц, как при господдержке, а уже больше 72 тысяч.

Участники рынка недвижимости отмечают, что перед отменой льготной ипотеки спрос на квартиры в новостройках заметно вырос. По оценкам екатеринбургского риелтора Анны Ермаковой, за последний месяц действия программы он увеличился на 10–15%.

О росте продаж говорит и статистика корпорации Дом.рф. По ее данным, объемы выдачи льготной ипотеки потихоньку росли еще с начала 2024 года. Если в январе россияне взяли больше 13 тысяч кредитов на 56,5 миллиарда рублей, то в мае — уже свыше 31 тысячи на сумму почти 132 миллиарда. Рост показателей — более чем в два раза.

В Свердловской области показатели выросли еще ощутимее — почти в три раза: 540 оформленных льготных ипотек в январе против 1570 в мае. Объемы выдачи увеличились с 2 миллиардов рублей до 6,11 миллиарда.

Замечая, что интерес к продукту растет, к концу программы девелоперы стали взвинчивать цены на новостройки.

— Еще в мае из всех своих соцсетей мы трубили о том, что нужно покупать, потому что в последний месяц перед отменой застройщики подняли цены. Случился весь этот государственный прогрев на взятие ипотеки, и у застройщиков покупают квартиры по высоким ценам, но по низкой ставке, — отметила Анна Ермакова.

Руководитель компании «Квико Недвижимость» полагает, что первые полмесяца после отмены льготной ипотеки рынок встанет на паузу, но на цены это не повлияет. Так что рассчитывать на их снижение нет смысла.

— На темпах строительства это вообще никак не скажется, потому что проектное финансирование у них уже есть. Это иллюзия, что после отмены цены пойдут вниз, потому что подорожали все стройматериалы и сопутствующие товары. Себестоимость стройки увеличилась, — объяснила риелтор.

Также она отметила, что для удержания потенциальных клиентов застройщики будут использовать такие инструменты, как отсрочка первоначального взноса, дополнительно сниженная процентная ставка, траншевая ипотека. Это позволит проводить сделки и дальше. Более того, несколько застройщиков с 15 июля объявят старт продаж по новым объектам.

По словам риелтора, цены могут снизиться только на старую вторичку, потому что спрос на такие квартиры невелик.

— Средний покупатель сильно помолодел, это уже ребята 18–20 лет. Их не заставишь посмотреть хрущевку после бабушки. Они лучше будут покупать квартиры в Новокольцовском или Академическом, но новые, — отметила Анна Ермакова.

Ранее мы рассказывали, что некоторые банки стали раньше срока сворачивать программу льготной ипотеки и ужесточать условия для ее получения. Также почитайте, какая переплата по ипотеке ждет вас при покупке жилья в 2024 году. А еще мы вместе с экспертами разбирались, что выгоднее: вклад или досрочные платежи по ипотеке.