«Выезжать нам некуда». Семью уральцев выселяют из дома, за который они отдали миллионы

В Арамиле семья рискует остаться без крыши над головой из-за очень запутанной сделки. В 2021 году Костромины купили двухэтажный дом, заехали, серьезно потратились на ремонт, а в 2022-м получили повестку в суд — их покупку решили признать недействительной.

— Я уже не знаю, к кому обращаться и куда писать. Я вместе со своей семьей — мужем-пенсионером и несовершеннолетней дочерью — могу оказаться на улице в прямом смысле слова, — начинает свой рассказ Ольга.

Самой Ольге 50 лет, она работает инспектором по кадрам в местной сети кафе-пекарен, ее мужу 65, он уже пенсионер, но продолжает работать слесарем, а младшей дочери всего 17 лет, она только закончила 11-й класс. Где они будут жить через пару месяцев, никто из них даже не представляет.

Всё началось в 2021 году, когда семья решилась на переезд. Из огромного количества объявлений выбрали одно: двухэтажный кирпичный дом на улице Комсомольской, цена — 6 130 000 рублей.

На сделку вышли практически сразу, всеми документами занимался риелтор со стороны продавца.

— Александр (риелтор) показал дом, сказал, что тот не находится под арестом или в залоге, не передан третьим лицам, — вспоминает Ольга.

До покупки состоялось три встречи, на двух из них присутствовал Олег — продавец дома. Все документы Ольге показали, и ее ничего не смутило — ну, подумаешь, хозяин купил дом в том же году и практически сразу его продает — всякое бывает. Однако этот момент, а также несколько других нюансов как раз и привели семью к дальнейшим судам и потере всего.

30 ноября 2021 года сделка состоялась, дом перешел Костроминым. Через неделю, оформив все документы, Ольга с мужем и дочерью стали переезжать из предыдущего дома, который они продали.

— Каково же было наше удивление, когда, приехав в свой дом, мы обнаружили там постороннюю женщину, которая утверждала, что она хозяйка! Я попросила ее назвать свою фамилию, это была Ольга Алексеевна Богатова — женщина, у которой 15 апреля 2021 года дом купил Олег Лаптев, — рассказывает Ольга Костромина.

Тут же Ольга начала звонить продавцу и выяснять, что произошло и почему в их доме жила предыдущая владелица.

— Он сказал, что она попросилась пожить в доме до приезда новых собственников. На мои вопросы о женщине Лаптев уверял, что он с ней рассчитался, она собирает свои вещи и уезжает. При этом раньше мы эту женщину не видели, и, когда приезжали смотреть дом, ее не было, и Лаптев о таких договоренностях ничего не сообщал. Посчитав объяснения Лаптева допустимыми и понимая, что у меня есть все документы на дом и я являюсь собственником, сочла инцидент исчерпанным, — говорит наша собеседница.

Сначала всё и правда было мирно. Тот же зять спустя несколько дней приехал, забрал остатки вещей, и пять месяцев Костромины жили спокойно — оборудовали на участке бассейн, починили баню, сделали ремонт внутри дома. По самым скромным подсчетам ушло не меньше миллиона рублей.

А в апреле 2022 года Ольга Алексеевна — предыдущая владелица — пошла в суд. Иск она подала и к Лаптеву, и к Костроминым, и к их соседке — после покупки дома Лаптев разделил участок на два и на втором женщина построила себе новое жилье.

Оказалось, что Олег выплатил не все деньги за дом, поэтому продавец и пошла судиться. Почему в итоге виноватыми оказались и все остальные, Костромина не понимает.

— Богатова могла просто подать иск о выплате Лаптевым ей недостающей суммы. Она упирала на то, что была невменяемая в день совершения сделки, 15 апреля 2021 года. При всём при этом ни в предыдущие, ни в последующие дни она не была таковой, это доказывает тот факт, что она самостоятельно ездила в Сысерть к приставам снимать дом с ареста, — утверждает Ольга.

Каких-то справок о своем состоянии женщина не предоставила, заключение сделали по словам самой Богатовой, ее родственников и соседей.

Районный суд Сысерти признал сделку Богатовой с Лаптевым, равно как и все последующие, недействительной.

— Лаптев уже был готов пойти на мировую, выплатить не уплаченные за дом и участок деньги. Встал вопрос о сумме. Договора о намерениях они не заключали, поэтому никакой суммы определено не было. В итоге прошли две оценочные экспертизы: стоимость на момент продажи дома в апреле 2021 года Лаптеву — 6 544 861 рубль, на момент продажи его мне — 8 160 000 рублей и на момент проведения экспертизы в апреле 2024-го — 13 454 160 рублей, — рассказывает Ольга.

Костромины пошли обжаловать решение в Областной суд. Соседку, которая уже построила дом, трогать не стали, Ольге по суду должны вернуть 3 160 000 рублей — так как Лаптев уговорил ее занизить сумму сделки в договоре.

Расходы на ремонт суд учитывать не стал, хотя все подтверждающие документы семья предоставила. Не учли также чек о переводе Лаптеву еще 2 940 000 рублей на счет и 30 000 рублей аванса.

— На последнем судебном разбирательстве представитель Лаптева предлагал выплатить той Ольге миллион рублей, тогда ценник подняли до четырех миллионов. Когда Лаптев согласился и на это, запросили уже 10 миллионов. На каком основании возникла эта сумма, когда в 2021 году дом стоил 6,5 миллиона, — непонятно, — недоумевает Костромина.

— Сейчас все остались в шоколаде: Богатова с домом, который она собирается продавать, а не жить в нем, соседка — с домом, Лаптев тоже никаких убытков не понес, так как я заплатила ему 6,13 миллиона, а вернуть он мне должен только 3,16 миллиона, да еще и Богатова обязана вернуть ему уплаченные ей деньги за дом и участок. Только я со своей семьей — мужем-пенсионером и несовершеннолетней дочерью — оказалась на улице в прямом смысле слова и без денег. Я потеряла всё: деньги, дом, — подчеркивает Ольга.

Отметим, что в картотеке Сысертского районного суда есть информация как минимум о семи делах против Лаптева, связанных с имущественными спорами и признанием недействительными сделок с землей и недвижимостью.

Ольга считает, что ей полагается куда большая сумма — 13 454 160 рублей — по актуальной на сегодня оценке дома.

— Из-за действий Лаптева я лишаюсь домовладения, а не суммы по договору купли-продажи. Богатова требует выселения моей семьи, дав на сборы семь дней, считая данный срок разумным. Выезжать мне и моей семье некуда, иного жилья или какой-либо недвижимости у нас нет, — говорит наша собеседница.

Ольга уже обратилась с жалобой в прокуратуру.

Пока же семья остается жить в доме на Комсомольской и надеется, что ситуацию еще можно как-то разрешить. Есть ли на это шансы, мы спросили Екатерину Торопову — опытного риелтора и директора агентства недвижимости «Метражи».

— Ольгу, конечно, очень жаль — такой ситуации никому не пожелаешь. Но тут уже трудно что-то сделать: суд ведь постановил вернуть ей деньги за покупку дома. И не вина суда, что в договоре купли-продажи фигурировала только половина фактически уплаченной суммы. Это тот риск, о котором мы всегда предупреждаем.

Тут из шести миллионов по документам проходит только три миллиона. Продавец убедил, что надо так сделать, а покупатель «привык доверять людям». Тут я даже не знаю, что сказать. В общем, вся эта ситуация походит на обычную мошенническую схему, в которую Ольга попала по своей доверчивости. Конечно, жаль, что она не обратилась за сопровождением сделки к специалистам. Потому что звоночков тут было много — и любой нормальный риелтор бы их увидел сразу, — отмечает эксперт.

Екатерина по пунктам перечислила моменты, которые должны были насторожить и в этой конкретной сделке, и в других ситуациях с покупкой недвижимости:

• продавец продал дом уже через несколько месяцев после того, как купил. Да, ситуации бывают разные — но это всегда повод насторожиться и тщательно проверить и объект, и продавца;

• если продавец уже фигурировал в подобных мошеннических схемах, то он точно засветился в судебных делах и его Ф. И. О. есть в электронных базах. Такие вещи надо обязательно проверять;

• значительное занижение цены в договоре. Из-за этого занижения Ольгу не смогут признать добросовестным покупателем, даже если она обратится за этим в суд.

— Насчет дееспособности продавцов — это сложная тема. Но в данном случае, если две психиатрические экспертизы подтвердили недееспособность изначального продавца на момент сделки, значит, это, очевидно, считается уже установившимся фактом. Вряд ли тут будут что-то пересматривать, — говорит Екатерина Торопова.

Шансы добиться справедливости у Ольги, по словам эксперта, всё же есть, но они небольшие. Главный аргумент — сохранившийся чек о переводе денег со счета на счет. При этом речь всё равно идет о возврате лишь полной стоимости покупки дома, а никак не тех 13,5 миллиона рублей, показанных последней оценкой.

— Можно побороться за возврат денег в суде, хотя это будет крайне хлопотно, трудоемко, долго и без гарантированного результата. Дай Бог, чтобы что-то получилось, — добавила директор «Метражей».

С определением Свердловского областного суда также ознакомился юрист и партнер компании «Index права» Константин Швалев.

— На мой взгляд, первоначальная сделка между Богатовой и Лаптевым, вопреки заявлениям ответчиков, обоснованно признана недействительной, так как выводы экспертного заключения о том, что истец не понимала значение своих действий на момент заключения сделки, ничем не опровергнуты, — говорит эксперт.

При этом к ситуации Костроминых у юриста вопросов больше. Суд вполне мог взыскать с Лаптева деньги за недействительную сделку, а других покупателей не трогать. Так произошло как раз с соседкой, которую признали добросовестным покупателем, а вот в отношении Ольги такого признания не было.

— Суд пришел к выводу, что в материалах дела не представлено доказательств добросовестности Костроминой, а напротив, обнаружены доказательства ее недобросовестности. На месте представителя Ольги я бы основной упор в защите сделал именно на доказывание ее добросовестности, а не на попытку спасти первоначальную сделку. И я вижу в ее действиях признаки добросовестного приобретателя: проверка документов продавца перед сделкой, обнаружение отсутствия каких-либо обременений и арестов в ЕГРН, отсутствие посторонних жильцов при осмотре дома и так далее.

Деньги были уплачены, а документы подписаны. Занижение цены — спорный момент. Если в деле есть предварительный договор с полной ценой, а также платежный документ, подтверждающий факт уплаты всей суммы, и, как вариант, свидетельские показания риелтора, подтверждающие реальную цену сделки, на мой взгляд, это тоже не признак недобросовестности. Конечно, относительно результатов обжалования в кассации никто не даст гарантий, но, учитывая эти моменты, я бы обратился с кассационной жалобой, — советует юрист.

Он подчеркивает: так как сейчас в деле уже собраны все доказательства, представить что-то новое невозможно. Тем не менее кассационная инстанция может оценить правильность применения нижестоящими судами норм права.

Параллельно с этим юрист дал совет, как семье вернуть хотя бы те свои деньги, что уже были вложены в дом.

— Другие варианты защиты Костроминой — предъявить иск о неосновательном обогащении к Лаптеву в части суммы, перечисленной в счет доплаты сверх цены дома, указанной в договоре купли-продажи, а также предъявить иск в части расходов, понесенных на ремонт дома после его приобретения, — добавил Константин Швалев.

Недавно мы рассказывали историю семьи из Краснотурьинска, которая вложилась в строительство дома, но осталась у бетонных стен, отдав подрядчику все деньги.

Прочитайте также, как приставы втайне продали квартиру семьи с ребенком. Суд уже признал, что это было незаконно.