Куда тратить свободные деньги, если они есть? Посчитали, что выгоднее — вклад или досрочные платежи по ипотеке

Если у вас есть невыплаченная ипотека, а с зарплаты осталось немного свободных денег или вы получили прибавку, куда выгоднее вложить дополнительный доход? Казалось бы, очевидный вариант — отправить несколько тысяч в счет досрочного погашения: и деньги при деле, и сокращаются либо срок, либо ежемесячный платеж. Но с этой логической цепочкой возникает вопрос — всегда ли досрочные платежи выгодны?

Особенно понятны расчеты сейчас, когда банки предлагают от 10% по вкладам, а взятая годами ранее ипотека держит ставку в 8–9%. Выходит, лучше забыть про досрочные платежи? Это одно из мнений.

— Всё зависит от целей владельца недвижимости. Если вопрос погашения не срочный — например, нет ближайших планов по продаже квартиры или ежемесячный платеж комфортен, то нет смысла гасить ипотеку досрочно с учетом инфляции, — говорит коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

При этом, по его словам, если есть потребность по любому из этих пунктов, то появляется смысл в погашении.

— Когда необходимости нет, то скорее выгодно направлять свободные деньги на вклад, тем более в случае текущих высоких ставок по вкладам, — отмечает эксперт.

У риелтора из агентства «Драже» Татьяны Ежовой другое мнение. Она объясняет его временем ожидания выгоды от вкладов.

— Вклады, во-первых, не ежемесячные, с хорошим процентом — это минимум полгода. Если вложить эти деньги в ипотеку, то переплата по процентам сокращается больше, чем на доход с вклада. Проценты ведь умножаются на всю ипотеку, а это несколько миллионов, — считает эксперт.

Так что людям с ипотекой (не важно, под какой процент она оформлена), по ее мнению, лучше вкладываться именно в этот кредит. При этом на начальном этапе выгоднее вносить досрочные платежи с уменьшением срока кредита, хотя некоторые банки позволяют уменьшать лишь ежемесячный платеж.

— Хотя у нас система гашения сейчас аннуитетная по всем ипотечным кредитам и платеж каждый месяц одинаковый, но внутри этого платежа всегда есть разбивка на проценты и тело кредита. Соответственно, уменьшать этот разрыв и наращивать темп гашения основного долга всё равно надо, хоть при маленькой ставке, хоть при большой, — объясняет Татьяна Ежова.

Она подчеркивает, что это общее правило погашения ипотеки.

— Что касается того, сокращать срок или платеж, то пересчет идет в любом случае, но если срок очень большой — 30 лет, например, — то выгоднее сокращать его, особенно в начале, — говорит риелтор.

О том, что выгоднее всё же вкладываться в погашение ипотеки, говорят и в банках. Расчеты привела Анна Севостьянова, директор управления розничных продаж и обслуживания УБРиР. Всё же на практике разница в выгоде между вкладом и кредитом всегда в пользу досрочного погашения.

— Возьмем абстрактную ситуацию. Пару лет назад екатеринбуржец купил квартиру за четыре миллиона рублей. Предположим, половину стоимости он внес сразу — это был его первоначальный платеж. А на оставшиеся 50% взял ипотечный кредит по среднерыночной ставке 12%, — приводит пример Анна Севостьянова.

Размер ежемесячного платежа в ее примере составляет 50 тысяч рублей.

— После повышения в должности наш клиент стал получать на 25 тысяч рублей больше. Как финансово грамотный человек, он решил ими распорядиться с максимальной выгодой.

Сегодня банки привлекают срочные вклады, обещая ставки в районе 16% годовых. А ипотека, о которой идет речь, была получена под 12% годовых. Создается ощущение, что выгоднее дополнительные 25 тысяч рублей класть на вклад, получая плюсом высокий процент, отмечает эксперт.

— Но в действительности нашему герою будет выгоднее вносить эти деньги досрочными платежами за ипотеку, так как у него еще очень большое тело долга. И проценты по вкладу не перекроют выгоду от более быстрой выплаты ипотечного кредита, — объясняет она.

Заодно мы решили понять, что делать с внезапно появившейся крупной суммой — наследство, очень большая премия, деньги от продажи машины и так далее, — если вы еще не обременены ипотекой. Как поступить с деньгами грамотно: брать ипотеку или нести деньги на тот же вклад? Да, вариантов гораздо больше, но рассмотрим эти, чтобы не забираться в дебри.

Обсудили этот вопрос с Еленой Разумовской — доктором экономических наук, профессором кафедры финансов, денежного обращения и кредита УрГЭУ. Если остро стоит жилищный вопрос, то решаемся на ипотеку, но надо понимать: будут ли еще деньги помимо взноса? В другом случае нужно хорошенько подумать. На принятие решения влияет многое, в том числе срок, на который эти деньги остаются свободными, и размер самой суммы.

— Дать рецепт один для всех мы не можем. Если говорим про инвестиционные цели, то это вряд ли вторичка, она так не дорожает — и у человека должны быть свободные минимум три миллиона рублей на взнос, — подчеркивает Елена Разумовская.

Что касается вкладов, то здесь эксперт напоминает: застрахованы только 1,4 миллиона, поэтому одним депозитом три миллиона класть не следует, но сумму можно разделить и положить в разные банки, либо привлечь родственников, если вы им настолько доверяете.

По недавнему прогнозу Центробанка, к приемлемому уровню ставки мы сможем вернуться только через полтора-два года, и это тоже нужно учитывать.

— Ставки будут высокими долго. ЦБ прогнозирует пересмотр в конце 2024-го — начале 2025-го, но мы не знаем, в какую сторону. Если геополитическая ситуация не будет такой волатильной, то к 2026 году ставка может быть скорректирована до уровня 6–7%. Но уверены мы быть не можем — ковида же никто не прогнозировал.

У нас начался новый электоральный период — это очень важно, у нас есть майские указы президента, по которым нам бы надо научиться ориентироваться, будет пересмотрен Налоговый кодекс... — напоминает профессор.

Поэтому, по ее словам, входить в такую историю, когда у вас есть только первоначальный взнос, а дальше вы не знаете, будут ли деньги, — неосторожно. Нужно постараться грамотно планировать свои доходы, и взнос по ипотеке не должен превышать 30% располагаемого дохода. Если он выше — это уже очень критично.

Так что вариант со вкладами — вполне разумное решение, когда вам есть где жить и не хочется терять деньги.

— Вклады сейчас выгодны и, я бы сказала, не только в отдельных банках, но и на маркетплейсах. Это очень интересно — полугодовые 16% и выше. Надо подумать и взвешенно оценить ситуацию. Взнос [по ипотеке] привлекает, хочется, чтобы деньги росли, но есть ли гарантия, что доход будет соответствовать? При этом вклад дает время подумать и решить вопрос на холодную голову, — объясняет эксперт.

В то же время она подчеркивает, что первый и главный вопрос касается необходимости покупки жилья и соответствия критериям льготных программ.

— Критический момент для этого вопроса: если у человека есть основания для получения льготной ипотеки, то надо успевать до 1 июля, а там разберемся! А если нет, то человек ничего не потеряет за полгода, зато поймет про возможности дохода, — добавила профессор УрГЭУ.

По ее словам, важно понять, какими будут изменения на рынке недвижимости после отмены льготной ипотеки.

— Цены на пол не упадут, но могут корректироваться вниз в связи с тем, что будет немножечко остывать спрос, который подогревается льготными программами, — отметила эксперт.

Ранее мы рассказывали о том, как долго еще ипотека на вторичке будет оставаться на недосягаемом уровне. В апреле был опубликован доклад о перспективах экономики в стране. Главное в нем: через одиннадцать лет у каждой семьи будет две квартиры и дача. Что об этом думают екатеринбуржцы, читайте по ссылке.

Прочитайте также, стоит ли покупать квартиру в ипотеку, если у вас нет первоначального взноса.