Денег нет, но вы крутитесь. Как сделки со вторичкой возвращают екатеринбуржцев в СССР

Один из главных аргументов в пользу покупки жилья на вторичке: сразу после сделки ты получаешь готовую к жизни квартиру, а иногда и с какой-то полезной мебелью и техникой, оставленной предыдущими владельцами. И обычно рядом уже есть школы, детсады, магазины, да и остановки под боком.

Но в последние полтора года выбор варианта на вторичном рынке, если нет всей суммы наличными, максимально невыгоден. Ипотечные ставки в 16–18% для многих делают сделку недоступной. Директор агентства недвижимости Екатерина Торопова рассказала, как в СССР люди без денег просто обменивались жильем и ждет ли нас возврат в ту эпоху, пока ипотечные ставки не снизятся.

Да, кризисные времена в экономике имеют такую характерную черту — бартерные схемы.

Люди выходят из положения вот таким образом — меняются квартирами с другими собственниками, как это было в советское время.

Поскольку прямые обмены не совсем привычны для современного человека, я отвечу здесь на самые частые вопросы, которые мне задают об этом виде сделок.

Среди участников рынка недвижимости обменом называют любую сделку с жильем, при которой новая квартира покупается взамен существующей. Юридически это не совсем верно: обмен в прямом смысле слова может происходить только между нанимателями неприватизированного жилья. Тем не менее на практике прижился именно термин «обмен», поэтому им мы и будем пользоваться.

Львиная доля обменов на рынке недвижимости — это классические сделки купли-продажи: человек продает свою квартиру, получает деньги и покупает себе другое жилье. Если денег от продажи недостаточно, он доплачивает свои средства или берёт кредит. Это непрямой обмен: человек может продать свою квартиру кому угодно, ему главное — выручить от продажи нужную сумму и купить понравившийся объект.

При прямом обмене оба участника сделки в самом точном смысле меняются квартирами: один получает квартиру другого. Иногда это происходит без денег, иногда — с какой-то доплатой, сама сделка может быть по-разному оформлена, но суть такова. Люди меняются своей недвижимостью.

Конечно, это намного труднее, чем при классическом варианте купли-продажи. Но в целом это вполне возможно. Наш опыт показывает, что большинство сделок, которые совершаются в Екатеринбурге по купле-продаже квартир, имеют именно обменный характер: люди продают жилье, чтобы купить другое в другом районе, или поменьше, или побольше — обычно здесь же, в Екатеринбурге, или в городах-спутниках.

У нас в практике был случай, когда мы совершили прямой обмен между собственником двушки в Екатеринбурге и собственником двух однушек в Каменске-Уральском — хотя казалось, что это будет нереально. Участники сделки обменялись недвижимостью и были вполне довольны.

По сути, у этого вида сделок только один серьезный минус: предлагаемая квартира должна понравиться тому, кто меняет свою. Такое идеальное совпадение, понятно, случается нечасто. Поэтому прямой обмен — это долго, очень долго, намного дольше, чем при классической купле-продаже.

Иногда прямой обмен происходит по схеме «альтернативной цепочки». Например, человек живет на Уралмаше и хочет переехать на Юго-Запад. Он нашел квартиру, которая ему идеально подходит, но ее хозяин не собирается переезжать на Уралмаш, он хочет в Академ. Если в Академе найдется собственник квартиры, который мечтает переехать на Уралмаш, предлагаемая квартира ему нравится, а его квартира, в свою очередь, устраивает хозяина квартиры с Юго-Запада, то всё, цепочка замкнулась. Можно оформлять сделку.

Впрочем, как вы понимаете, построить такую цепочку именно для обмена почти нереально. Поэтому чаще она происходит в формате купли-продажи.

Другие подводные камни ровно те же самые, что и при обычных сделках. Еще раз прочитайте о самых главных рисках при покупке жилья и тщательно проверяйте документы.

Понятно, что на вторичном рынке найти совершенно идентичные варианты — это что-то из области фантастики. Две квартиры даже в одном районе и в соседних домах будут разными. На стоимость квадратного метра влияет масса всего: год постройки, район, транспортная доступность, качество ремонта, планировка, освещенность двора, соседи и еще с десяток факторов.

Если одна квартира оказывается дороже другой, собственники стараются найти компромисс. Обычно это доплата деньгами. Но, в принципе, владельцы могут договориться на любой вариант: например, покрыть разницу в стоимости ремонтом, или мебелью, или любым другим имуществом. Обычно заинтересованные стороны находят способ прийти к согласию.

Есть два варианта: договор мены и договор купли-продажи. К первому варианту прибегают, когда в сделке не используются деньги, то есть это именно обмен чистой воды: два собственника меняются имуществом и никто ничего не платит.

На практике чаще прямой обмен оформляется как сделка купли-продажи. Переход права собственности по договору мены регистрируется Росреестром так же, как и по договору купли-продажи.

Да, надо. Даже если сделка оформлена по договору мены и в ней никак не фигурировали деньги. В договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель — и налоговая рассматривает участников сделки именно так.

С их точки зрения, это доход, который подчиняется общим правилам налогообложения: если недвижимость в собственности меньше пяти лет (в отдельных случаях меньше трех лет), придется заплатить 13% — НДФЛ.

Поэтому, чтобы обменять квартиру, придется или ждать установленный срок, чтобы не платить НДФЛ, или продавать, но платить налог. При этом размер налога можно уменьшить.

Напомним, что при продаже или обмене квартиры важно учитывать кадастровую стоимость: минимальная цена продажи в Налоговом кодексе определяется как 70% от кадастровой стоимости квартиры. Вы можете продать свою квартиру дешевле, но налог всё равно посчитают исходя из минимальной цены.

Безусловно. Во-первых, это иногда единственная возможность для человека решить вопрос с жильем. А во-вторых, при внезапном расторжении сделки обе стороны остаются при своем жилье — здесь меньше рисков остаться без квартиры и денег.

Прочитайте, что говорят эксперты о перспективах ключевой ставки на 2024 год. Также мы рассказывали, в каких микрорайонах Екатеринбурга быстрее всего подскочили цены на квартиры, и объясняли, почему везде дорожает и аренда жилья.