Денег нет, но жить где-то надо! Стоит ли покупать квартиру в Екатеринбурге без первоначального взноса

В середине декабря Центробанк в пятый раз за 2023 год поднял ключевую ставку. Поэтому взять ипотеку для покупки вторички или готового частного дома многим не под силу — вся надежда на льготные программы с новостройками. Вот только все они требуют первоначального взноса, а также соблюдения ряда условий: работа в IT-компании, наличие детей, военная служба...

Что же делать тем, кто мог бы позволить себе вносить ежемесячные платежи по ипотеке, но не в состоянии накопить на первоначальный взнос (ПВ)?

Для них вариант тоже есть, но, во-первых, нужна залоговая недвижимость (причем учитывается не стопроцентная ее стоимость), во-вторых — кредит обходится дороже.

Покажем расчеты по ипотечному калькулятору «Сбера». Для сравнения берем квартиру в новостройке за 4 миллиона рублей. Если брать ее в ипотеку на 30 лет и без первоначального взноса, то ставка будет 19,1%, а в месяц нужно будет платить 64 888 рублей. При тех же условиях, но с первоначальным взносом даже в 15% (604 тысячи рублей) ставка поднимется до 19,5%, а платеж составит 56 243 рубля в месяц.

Вице-президент Уральской палаты недвижимости Валерия Козлова дала ответ на вопрос, стоит ли копить на ПВ или покупать жилье сейчас, опасаясь резкого поднятия цен.

— Всё зависит от отношения человека — к экономике, к применению экономических инструментов. Оптимист будет копить, пессимист, если есть какие-то опасения и переживания, лучше вложится и купит сейчас и, если что, досрочно закроет часть кредита, если всё будет хорошо, — говорит Валерия Козлова.

Об ипотеке без первоначального взноса также рассказала риелтор из агентства «Драже» Татьяна Ежова. По ее словам, такая сделка может доставить немало проблем.

— Самое ужасное, что я видела в своей практике, — это ситуация, когда человек не может выплачивать ипотеку и надо продавать квартиру, не дожидаясь изъятия банком, — так делают, чтобы не портить свою кредитную историю, не терпеть коллекторов и суды по выселению. А рыночный уровень цен на недвижимость снизился или состояние квартиры сильно ухудшилось за время проживания. И из-за того, что не было ПВ, получается, что кредит больше цены квартиры и человеку еще нужны деньги сверху, чтобы отделаться от ипотечного кредита. Это очень печальные истории, — говорит Татьяна.

При этом такие сделки всё еще есть, но влекут за собой череду рисков, в том числе возможное расторжение из-за признания их недействительными. Поэтому лучше всё же копить.

— История без первоначального взноса очень хорошо продает услуги агентств недвижимости, и у многих на этом построен маркетинг. Копить совсем непопулярно у молодых людей. Да и часто аренда не позволяет это делать. Тем не менее я противник покупки без ПВ, — отмечает Татьяна Ежова. — Нет одного для всех подходящего совета, но целеполагание очень помогает. Часто люди просто боятся больших сумм, несопоставимых с зарплатой. Тут, в общем-то, финансовая грамотность в помощь: регулярно откладывать на первый взнос, не портить кредитную историю и вообще жить по средствам.

А для молодых пар, например, рабочий вариант — просить в качестве подарков на свадьбу деньги, чтобы отложить на ипотеку.

— Родственники — это ресурс у многих. По сути, это такие же кредиторы, которые должны видеть ваше стремление купить квартиру и копить вместе с вами. Старшее поколение умеет это делать лучше, — добавила риелтор.

О том, что очень многие люди в итоге оказываются заложниками ситуации, не имея первоначального взноса, говорит и директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова.

— К сожалению, банковская система в этом смысле совсем не гибкая. Вот типичная в наши дни ситуация: семья с детьми долгое время снимает квартиру, дисциплинированно платит каждый месяц за аренду. Для банков они были бы идеальными заемщиками. Но поскольку накопить на первоначальный взнос для них нереально, то кредит этой семье просто так не дадут. И им приходится выкручиваться, придумывать разные заковыристые способы все-таки заиметь свое жилье, — объясняет Екатерина.

По ее словам, один из самых распространенных способов разрешить такую ситуацию — использование материнского капитала, но этот вариант подходит только семьям с детьми.

— Купить квартиру без денег, взять ипотеку на всю сумму — это обычно чем-то чревато: и повышенными ежемесячными расходами, и повышенными рисками. Можно использовать материнский капитал как первоначальный взнос или хотя бы компенсировать расходы на часть этого взноса — сейчас многие банки работают по таким условиям, — добавила Екатерина Торопова. — Время от времени отдельные банки и застройщики запускают совместные акции, по которым можно купить жилье без первоначального взноса. Но там надо всё очень хорошо считать.

Больше на эту тему можно почитать в колонке эксперта. Посмотрите также, как за пять лет подорожали квартиры на вторичном рынке Екатеринбурга (но горожанам не удается заработать на этом росте цен).

Если собираетесь покупать жилье, но не можете определиться с местом, вам поможет наш сериал, в котором мы оцениваем микрорайоны города. Актуальный рейтинг — по ссылке.