«Мы видим, что гайки закручивают»: кто пострадает от повышения первоначального взноса по льготной ипотеке

Льготная ипотека в России может стать менее доступной. Как пишет «Интерфакс» со ссылкой на собственные источники, Минфин планирует поднять размер первоначального взноса по льготным программам с 20 до 30%. Официально в ведомстве об этом ничего не говорят, но эксперты уверены, что такую меру наверняка введут.

— Я думаю, что такая мера сейчас достаточно ожидаема. Вопрос лишь по срокам введения — будет это с 1 января, раньше или позже? И, может быть, будет обсуждаться вопрос — будет повышение до 30% или до 25%, — считает Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости и председатель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и риелторов.

По его мнению, повышение первоначального взноса по льготной ипотеке должно устаканить ситуацию на рынке недвижимости и притормозить покупателей.

— Тот повышенный спрос, который мы наблюдали в конце лета — начале осени, привел к достаточно сильному росту цен практически во всех регионах. Повышая размер первоначального взноса, правительство хочет добиться какой-то нормализации ситуации и снять ажиотаж, который возник, в том числе, на фоне контрастных условий по ипотеке для первичного и вторичного рынка. И вернуть спрос к какому-то разумному уровню, чтобы текущий уровень активности покупателей не приводил к ускоренному росту цен на квартиры, — объясняет руководитель аналитического отдела УПН.

— Ипотечный платеж на вторичном рынке при сегодняшних ставках очень высокий, поэтому многие покупатели переориентируется на новостройки и мы видим резкий перекос. Сегодня банки заявляют, что в последние месяцы рынок новостроек в объеме выдачи ипотечных кредитов составляет 70–80%. А у нас традиционно больше кредитов всегда выдавалось на вторичку. Сейчас же практически весь рынок ипотеки — это рынок новостроек, — говорит Михаил Хорьков.

Если совсем упростить, то с повышением первоначального взноса будут покупать меньше квартир, спрос на них снизится, и цены перестанут расти. Об их снижении речь вряд ли будет идти.

— Это скорее стабилизирует ситуацию, чем развернет. Рынок очень инерционный, быстрых перемен не случается. Если только с перехлестом: сегодня подняли цены на 20–30%, то завтра может дать скидку на 5%. Но так, чтобы после подъема цены снизились на тот же процент или больше — так рынок жилья, к сожалению, не функционирует, — отмечает эксперт.

С Михаилом согласен и ипотечный брокер Дмитрий Ракута. Он также уверен, что льготные программы ужесточат и цены расти перестанут.

— Мы видим, что гайки закручивают. Это скажется и на банках, и на застройщиках, и в целом на продажах. Вызовет ли это эффект снижения стоимости квадратного метра на первичном рынке — тоже вопрос. С одной стороны, застройщики, может, и смогут предложить какие-то дисконты, но я в сильное падение стоимости квадрат не очень-то верю. Ввиду того, что большинство тех же застройщиков строят на кредитные деньги и сильно снижать цену не рентабельно на фоне того, что всё дорожает — и стройматериалы, и рабочая сила, — считает Дмитрий. — Может получиться обратный эффект: цены немножко упадут, в пределах 5–10%, но количество сделок может сократиться настолько, что эффект снижения стоимости квадратного метра будет размыт и придется опять вводить какие-то меры поддержки.

При этом вся эта ситуации вообще никак не затронет рынок вторички, который зависит от взвинченной ипотечной ставки. Количество покупателей в этой категории стремительно сокращается — в основном это те немногие, кто покупает за наличку, те, у кого еще действует одобрение по старой ставке.

Михаил Хорьков также подчеркивает, что обсуждение вопроса о повышении первоначального взноса должно затрагивать и Минстрой, чтобы не вызвать дефицит на рынке.

— Будет искаться какой-то компромисс для того, чтобы не убить инвестиции в новые проекты. Пока мы говорили про спрос, но есть и долгосрочные перспективы: будут ли застройщики дальше инвестировать в новые проекты или займут выжидательную позицию и сократят вывод объектов? Нужно искать баланс интересов, — предупреждает Михаил Хорьков.

Логично при этом учесть и позицию банков, которые, по мнению Дмитрия Ракуты, могут оказаться в довольно печальном положении. Сократиться могут не только объемы выдачи ипотеки, но и объем кредитов для самих застройщиков.

— Естественно, повышение первоначального взноса до 30% определенную долю рынка заберет. Одно дело собрать 20%, а другое — 30. Это достаточно много. На объемах выдачи ипотеки, безусловно, это отразится, — считает ипотечный брокер. — Застройщики тоже берут проектное финансирование у банков под ставку ниже, но при этом должны объяснить, как будут продавать квартиры. Получается, в бизнес-модели они рассчитывают на одни программы и спрос, а если льготная ипотека встанет на стоп и льготные условия застройщикам вряд ли будут предоставлять, как быть с новыми проектами?

Сами же застройщики смотрят на такую новость с большим оптимизмом. По мнению гендиректора «ЛСР. Недвижимость — Урал» Владимира Крицкого, первичный рынок всё равно сохранит лидерство на рынке.

— Потребность в улучшении жилищных условий у горожан по-прежнему велика. И это показал год текущий. Высокий спрос на квартиры, несмотря на прогнозы скептиков, продолжает сохраняться. И одним из основных драйверов рынка является льготная ипотека. Практически 85% наших покупателей заключили договор на покупку квартиру с использованием этого инструмента. Да, можно говорить о том, что повышение минимального первоначального взноса может стать стоп-фактором для некоторых покупателей, но ключевую роль всё-таки будет играть ипотечная ставка и ежемесячный платеж. И первичный рынок тут выигрывает, — считает Владимир Крицкий.

Он также привел пример с расчетом ипотеки на двухкомнатную квартиру в Екатеринбурге.

— Ежемесячный платеж в старом жилом фонде при ставке в 16–17% годовых будет варьироваться в районе 70 тысяч рублей. При аналогичном первоначальном взносе и сроке кредита за новостройку надо будет платить вдвое меньше — порядка 35 тысяч. Выбор очевиден, — уверен гендиректор компании-застройщика.

Ранее мы публиковали колонку эксперта о том, что будет с рынком льготной ипотеки. Прочитайте также, почему люди продолжают брать в ипотеку вторичное жилье даже под безумный процент.

Не так давно аналитики посчитали, что снимать жилье в городе выходит дороже, чем взять льготную ипотеку. У наших читателей другое мнение, несмотря на то что и съемное жилье стремительно дорожает. Прочитайте также неожиданное мнение о том, что вложение денег в недвижимость не всегда сохраняет ваши сбережения.