Как принять квартиру от застройщика, чтобы не сойти с ума и не прогадать? Самая полезная инструкция

По постановлению о приемке квартир, которое утратило силу этим летом, собственники должны были уведомлять застройщика о том, что хотят пригласить приемщика, чтобы девелопер согласовал кандидатуру. При этом приемщик должен был: быть аккредитован, состоять в строительных реестрах, в НОПРИЗ (Национальное объединение изыскателей и проектировщиков. — Прим. ред.), строительной СРО (саморегулируемая организация. — Прим. ред.) и иметь право с помощью специальных приборов проводить фиксацию дефектов и нарушений.

На деле эта ситуация всё усложнила как для собственников, так и для застройщиков, которые нередко принуждали людей нанимать именно специалистов НОПРИЗ, чьи услуги стоят дороже. Хотя оно было необходимо только в случае спорных ситуаций.

Сейчас же собственник вправе нанять приемщика и не обязан предупреждать об этом застройщика и что-то согласовывать. Процесс регламентирован ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

На практике 90% застройщиков Екатеринбурга и так не сдавали квартиры по тем правилам.

Нигде не сказано, что человек не имеет права никого с собой брать — ни супруга, который не фигурирует в договоре с застройщиком, ни знакомого. И предупреждать об этом застройщика не нужно. Но, как правило, даже друг-строитель может разбираться в строительных технологиях, но быть не в курсе нормативов и пропустить дефекты.

У нас была ситуация: прошлой зимой наши специалисты выходили на приемку в один из ЖК и представитель застройщика отказывался пускать кого-либо, кроме собственника. В итоге происходящее начали снимать на видео, чтобы зафиксировать факт и склонить к тому, чтобы разрешили пройти на приемку хотя бы для визуального осмотра, без инструментов.

Тут можно заявлять в прокуратуру, жаловаться на неправомерные действия со стороны представителей застройщика. Но на практике ни один из собственников, даже с возможностью получить бесплатную юридическую помощь, на это не решается.

Когда застройщик заключает договор с собственником, сразу обозначаются сроки сдачи объекта. Если к этому сроку дом не готов, собственникам предлагают подписать дополнительное соглашение о продлении срока сдачи.

Тут человек может войти в положение застройщика и подписать документ, но тогда человек не получит неустойку за просрочку. В зависимости от сроков суммы могут накапливаться очень большие.

Именно поэтому застройщики пытаются навязать допсоглашение, причем нередко их подписывают несколько (когда сроки переносятся не один раз). Подсунуть документ на подпись могут уже на самой приемке квартиры, хотя по факту просрочка есть. Подписывать их собственник не обязан.

Нет, банки не нужно извещать и что-то с ними согласовывать. Это уже вопрос застройщика и собственника, банк же оплатил свои обязательства, когда заключался договор на долевое строительство. У квартиры есть расчетная рыночная стоимость по оценочному заключению, которое делается для банка после приемки. А дефекты и какие-то строительные нарушения банки абсолютно не волнуют.

Фактически да, квартира на какую-то долю принадлежит банку до погашения ипотеки, но все договоры на ипотеку заключались до сдачи. Поэтому, если дом введен в эксплуатацию, рыночная стоимость у квартиры всё равно есть.

В одном случае из многих банк может сам затребовать присутствия приемщика, но это большая редкость.

Понятно, что есть множество некомпетентных приемщиков, которые приходят с обычным «уровнем» и некорректно фиксируют дефекты.

Даже в крупных компаниях бывает такое, что сотрудники получают зарплату исходя из количества выявленных дефектов, поэтому они заинтересованы записать их как можно больше. И это проблема. Потому что в итоге в актах встречаются некорректные формулировки, не имеющие ничего общего со строительными нормативами. И на суде с точки зрения трактования нормативной документации они не будут иметь силы.

Собственник, конечно, не проиграет иск в любом случае, но есть важный момент. Если по смете, которую составят по акту приемщика, насчитают дефекты на 300 тысяч рублей, а при рассмотрении иска судебная экспертиза всё пересчитает и получится уже 150 тысяч рублей, предъявленные требования будут признаны некорректными. То есть человек и денег получит меньше, и суд сможет взыскать с него половину стоимости экспертизы, которая может стоить тысяч 60, и вдвое снизит возврат расходов на юридические услуги.

Поэтому выбрать приемщика можно разве что по рекомендациям.

Проверить в электронном формате можно сертификаты на оборудование на «Аршине» — это тоже хоть какая-то уверенность. В базах НОПРИЗ или НОСТРОЙ (национальный реестр специалистов в области строительства. — Прим. ред.) можно проверить специалиста по Ф. И. О.

Но, во-первых, в этот реестр может вступить любой человек со строительным образованием и определенным опытом работы, то есть это не панацея, а, во-вторых, услуги этого эксперта будут дороже.

Если обычная приемка стоит от 3 до 10 тысяч в зависимости от площади, то эти эксперты берут в 2–3 раза дороже. То есть, принимая студию, в которой 20 квадратных метров, обычному приемщику придется заплатить 2–3 тысячи рублей, а специалисту НОПРИЗ — от 10 до 15 тысяч. Всё из-за многочисленных сертификатов и статуса. На практике разницы в приемке нет никакой. Если специалист компетентный, то у него может не быть никаких сертификатов, но он может знать строительные нормативы и иметь хорошее оборудование. На фиксации дефектов это никак не скажется.

И еще один немаловажный момент — таких специалистов в Екатеринбурге по пальцам двух рук можно посчитать. К тому же они постоянно заняты и не занимаются квартирами, они проводят экспертное исследование более крупных объектов, заводов, например.

Самим принимать квартиру можно, но с оговорками. Понятно, что собственник сам всех дефектов не выявит никогда, потому что многие дефекты — они скрытые, то есть строительные. А именно они и могут нести самый существенный характер и выявляются только специальным оборудованием. Те недостатки, что легко увидеть невооруженным глазом, тоже нельзя сбрасывать со счетов.

Визуально собственник сможет зафиксировать на приемке только сколы, царапины, трещины, отходящие обои... То есть какие-то явные дефекты. Они называются эксплуатационными.

И их все очень важно зафиксировать в акте, потому что в целом суммы получаются приличные. Если на дверной коробке, например, есть скол, то под замену идет вся коробка.

К сожалению, перестраховаться от такого невозможно. Есть нюансы по фиксации дефектов — какие-то можно зафиксировать только зимой, какие-то летом. А выбора, в какой сезон принимать квартиру, как правило, нет.

Например, пластиковые окна. Внутри у них металлическое армирование, которое имеет свойство расширяться и сужаться в зависимости от температуры. Но зимой эти отхождения от нормы допустимы, поэтому летом замеры будут более корректными и точными.

На самом деле окна — самая частая проблема. Если окно установлено неправильно, то будет промерзать, пропускать холодный воздух, накапливать конденсат... Следующая по популярности проблема — промерзание стен, встречается в одной квартире из десяти. На текущий момент у нас в работе более ста судебных исков и не найти ни одной квартиры, в которой не было бы тех или иных проблем с окнами.

Встречаются и абсурдные дефекты: есть вентиляционный стояк в квартире — в санузле и на кухне, и к нему прикручена вентиляционная решетка, но за этой решеткой может не быть вентиляционного отверстия, то есть ее просто прикрутили к стене. Мы сталкивались с таким уже несколько раз.

Гарантия на квартире по договору долевого участия — 5 лет. В течение этого срока можно выявлять все скрытые недостатки, которые есть в квартире, и заявить о них, потребовав устранения и выплаты компенсации.

Важный момент: сколы, царапины, отслаивающиеся обои — то есть все эксплуатационные дефекты, можно потребовать устранить только в акте в день приемки. После уже будет считаться, что всё это — дело рук собственника.

Если в течение пяти лет вскрылись скрытые недостатки, нужно вызывать представителя застройщика. Зафиксировать недостаток можно как самому (если дефект явный), так и нанять приемщика — хоть обычного, хоть аккредитованного специалиста — без всяких согласований, и составить акт. Потом на основании этого акта человек отправляет претензию застройщику. Только после этого идет отсчет сроков, допустимых на устранение — до 45 дней (это максимальный срок). Вообще, по закону застройщик обязан устранить дефекты в кратчайший срок, либо по согласованию с собственником.

Если претензия подана не будет, у застройщика не появится прямого обязательства что-то исправить. Добросовестным девелоперам хватает и акта, но лучше перестраховаться.

В момент приемки квартиры никакую претензию отправлять не нужно, достаточно акта.

Всё остается на усмотрение собственника. Схема простая и рабочая, но не без нюансов. Могут быть сложности с теми же окнами, когда их придут менять в уже обжитой квартире и посреди зимы, доставляя неудобство жильцам.

Есть дефекты, которые по-хорошему надо выявить сразу. Например, квартира сдается без отделки. Если не проверить бетонную стяжку, о проблемах с ней можно узнать уже потом, когда она начнет разрушаться под уже постеленным полом. Пол будет хрустеть, в ламинате будут провалы, он может сломаться. Придется всё вскрывать, а это проблемы для собственника.

Еще раз: устранение дефектов занимает время, и если потребовать этого до принятия квартиры, то за весь этот срок человек получает неустойку за задержку сроков сдачи. Поэтому пока человек еще не принял квартиру, застройщик подгоняет сам себя и старается устранить недостатки быстрее, чтобы не тратить деньги. Давайте подсчитаем: один месяц просрочки для застройщика может обходиться от 60 до 120 тысяч рублей в зависимости от текущей ставки рефинансирования.

Предельный срок устранения недостатков — 45 дней, дальше начинает капать еще одна неустойка — по ремонтным работам, но только в случае, если была предъявлена претензия.

Нет. Суд должен оценивать сам дефект и привлекать для этого эксперта. «Вы сами виноваты, что сразу не заметили», — так судья сказать не может, потому что собственник квартиры не обязан иметь строительное образование и во всем разбираться.

Главное не забывать, что эксплуатационные дефекты могут быть зафиксированы только во время приемки квартиры. После судебная экспертиза их учитывать не будет.

Если какие-то из пунктов в акте представитель застройщика не считает дефектом, он прописывает это в том же акте. Но это в случае, если застройщик добросовестный.

Стоит подчеркнуть, что бывают дефекты, которые мешают и не мешают проживанию. Если нет воды или температура в помещениях всего 16 градусов, то человек не сможет жить в квартире. А если всё упирается в сколы, царапины и трещины, то застройщик имеет право сдать квартиру в одностороннем порядке (если собственник уклоняется от приема квартиры, ссылаясь на какие-то несущественные недостатки) и потом заняться устранением дефектов. Если устранены не все недостатки, человек может продублировать акт вместе с претензией.

Потому что добиться устранения незафиксированных эксплуатационных недостатков будет уже невозможно. Да, бывает и такое, что человек планирует всё перестраивать и делать ремонт в квартире, поэтому большинство дефектов ему и не важны. Застройщик может предложить, например, вместо устранения недостатков привезти три мешка цемента, которые будут полезнее в ремонте. Даже это нужно прописать допсоглашением, но помнить при этом, что так можно пропустить более существенные дефекты, устранение которых три мешка цемента не покроют.

Неустойка по ремонту взыскивается только через суд. И это не очень выгодно, потому что рассчитывается она от стоимости ремонтных работ, которые нужно подтвердить. В суде сумма всегда зарезается и никогда не взыскивается в полном объеме. К сожалению, это такая практика, призванная снизить финансовую нагрузку на застройщиков.

Для принципиальных собственников это выход. Даже если речь идет о стоимости работ в 20–40 тысяч рублей, взыскать накладывающуюся на них неустойку можно, но на экспертизу и судебные расходы потрачено будет значительно больше неустойки.

Неустойка за задержку сдачи квартиры — это другой вопрос. Ее застройщик должен заплатить автоматически. В большинстве случаев полную сумму люди тоже не получают. Накопилась, допустим, за три месяца задержки неустойка в 300 тысяч рублей, а застройщик предлагает заплатить 150 тысяч рублей и разойтись. Можно отказаться и пойти в суд, но полную сумму, опять же, не получить.

При приемке квартиры человек принимает только ее. Когда он уже вступает в собственность, подписав акт приемки-передачи, он уже сможет предъявлять требования по общедомовому имуществу.

Подавать коллективный иск в данном случае по большому счету бессмысленно. Во-первых, коллективный иск возможен только от 20 человек и более. Во-вторых, у каждого свои индивидуальные требования.

Если есть какие-то недостатки в подъезде или на общедомовой территории, тут да — эффективнее подавать коллективный иск. Но всё равно так или иначе нужна будет экспертиза, чтобы все эти недостатки подтвердить. Так что объединиться тут выгоднее именно в плане финансовой нагрузки.

Тут собственникам должна помогать управляющая компания и, по-хорошему, она и должна решать эти вопросы. Но нередки случаи, когда УК аффилирована застройщиком и не заинтересована в отстаивании интересов жильцов. Но как минимум управляющая компания должна помочь объединиться жильцам и выйти на контакт с застройщиком.