«Я же не знал!»: есть ли шанс вернуть деньги, если вы купили квартиру у мошенника

Почти три года назад в России был принят закон о добросовестных приобретателях недвижимости. По этому закону честные покупатели недвижимости, ставшие жертвами мошенников или непорядочных продавцов, могут вернуть свои деньги, если суд признает сделку недействительной. Но в реальности доказывать свою добросовестность покупателям приходится с большим трудом, и вообще в законе полно пробелов. Директор агентства недвижимости Екатерина Торопова рассказала, какие тут есть нюансы.

Сама по себе инициатива замечательная. Запрос на такой закон в последние годы просто уже висел в воздухе: случаи, когда у человека по суду отнимали честно купленное жилье, всегда вызывали волну справедливого народного возмущения. Сейчас статус «честного покупателя» законодательно прописан (ст. 302 ГК РФ и Федеральный закон № 430-ФЗ) и вроде как защищен.

«Вроде как» — потому что всё не так просто. Но давайте разберемся детально.

Это покупатель, который не знал и не мог знать, что он приобрел недвижимость у человека, не имеющего право ее продавать. В 2020 году термин уточнили и ввели понятие презумпции добросовестности. Теперь добросовестным приобретателем считается тот, кто при покупке полагался на данные из ЕГРН: если вскрылись какие-то обстоятельства и сделку признали недействительной, но при этом в выписке из ЕГРН не было ничего подозрительного, то покупатель ни в чем не виноват. И, если суд считает действия покупателя недобросовестными, то он должен представить серьезные доказательства этому.

По закону, теперь у добросовестного приобретателя забрать недвижимость не имеют права даже по суду. Кроме некоторых случаев:

• приобретатель получил квартиру бесплатно, например ему ее подарили;

• квартира выбыла из владения собственника помимо его воли. Например, продавец подделал доверенность от собственника, паспорт собственника (такое бывает) или применил какую-то другую схему, при которой собственник вообще не знал о том, что его жилье продается.

На самом деле под второй пункт подпадает довольно большое количество случаев — например, когда один супруг продает квартиру без согласия второго. Это происходит повсеместно. При этом второй супруг — такой же собственник, и если он явится в суд, то сделку признают недействительной. Добросовестному покупателю придется вернуть приобретенную недвижимость.

И вот тут вступает в действие второй существенный пункт закона. Если в течение полугода покупателю не удается вернуть от продавца свои деньги, то он имеет право получить компенсацию от государства — в размере кадастровой стоимости квартиры или фактически понесенных затрат.

Это была теория. А действительность, к сожалению, далеко не так радужно прекрасна, как это выглядит в законодательных актах. Да, в судебной практике уже есть случаи, когда обманутых покупателей признали добросовестными со всеми вытекающими из этого правами — на сохранение жилья или компенсацию.

Но есть и другие случаи. Посмотрите, например, вот это весьма показательное решение Верховного суда. Кратко перескажу суть дела. Несколько лет назад в Москве умерла старушка, у которой не было родственников — и ее трехкомнатная квартира должна была отойти муниципалитету как выморочное имущество. Но городской департамент имущества долго не заявлял о своих правах на жилье. Намного расторопнее городских властей оказались мошенники: вскоре после смерти женщины к нотариусу пришла якобы дочь покойной и вступила в права наследования.

Свидетельство о рождении, как потом выяснил суд, было поддельным. Но нотариуса ничего не смутило: он отправил документы на регистрацию, Росреестр тоже без проблем зарегистрировал сделку, и мошенница стала собственницей московской трешки. Через месяц она продала квартиру своему подельнику, тот почти сразу тоже продал еще одному покупателю, а потом квартиру купили брат с сестрой. Они прожили там несколько лет — и тут департамент городского имущества наконец вспомнил про «свою» квартиру и подал на последних покупателей в суд.

Эпопея длилась долго. Сразу успокоим: она в итоге кончилась хорошо. Дело дошло до Верховного суда, который признал последних покупателей добросовестными, и квартиру оставили в их собственности. Но меня поразило вот что. До этого дело рассматривали аж три суда: районный, апелляционный и кассационный — и все они отказали покупателям в добросовестности, обязав вернуть жилье городу.

Доводы всех трех судов были примерно одинаковы: покупатели должны были понять, что объект подозрительный. Их должно было насторожить, что квартиру продали сразу после вступления в наследство, что она перепродавалась потом два раза за короткое время, что цена за нее была намного ниже рыночной. Департамент имущества в иске так и вовсе написал, что последние покупатели должны были проверить действительность свидетельства о рождении наследницы, которая, напомним, зарегистрировала право наследства у нотариуса (!) несколько лет назад.

Вывод простой: презумпция добросовестности для покупателей недвижимости у нас существует в законодательных актах — либо в Верховном суде, если у покупателей хватит сил и нервов дойти до этой инстанции.

Как видите, для добросовестности мало просто прочитать выписку из ЕГРН. Впрочем, даже с этим сейчас сложности: с недавнего времени выписку может получить только сам продавец, а ведь данные оттуда надо запрашивать во время подготовки сделки минимум дважды.

Но предположим, покупатель получил от продавца выписку из ЕГРН и внимательно на нее посмотрел. Что он там увидит? Хорошо, если он может проанализировать и правильно интерпретировать информацию о правоустанавливающих документах, судебных спорах с объектом, ограничениях прав и обременениях. Хорошо, если он задастся вопросом, приобреталась ли недвижимость в браке — и постарается это достоверно узнать. Хорошо, если он вспомнит про маткапитал и запросит у продавцов справку из Пенсионного фонда, потому что многие до сих пор «забывают» наделить детей долями. Хорошо, если он проверит доверенность на действительность и свяжется с настоящим собственником, и так далее.

Потому что, как показывает судебная практика, именно это подразумевают суды под формулировкой «изучить выписку из ЕГРН». Другими словами, как написал районный суд из примера выше, при покупке жилья «приобретателю надо проявлять должную заботливость, предусмотрительность и осторожность».

Юридических рисков при покупке вторички миллион, поэтому запомните самое основное:

• попросите у продавца и изучите выписку из ЕГРН, обратив внимание на основные подводные камни. И обязательно изучите документ-основание на объект недвижимости: это может быть договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, документ о приватизации, ДДУ, свидетельство на наследство и так далее. Если нет времени и желания в этом разбираться — обратитесь к хорошему специалисту по недвижимости. Кстати, это тоже «плюс в карму»: для судов договор с юристом или агентством недвижимости будет лишним доказательством добросовестности;

• обратите внимание на цену. Слишком низкая цена в принципе должна вас насторожить: это почти всегда означает, что что-то тут не так. Но нам сейчас важно, что в глазах судебных инстанций это всегда маркер подозрительности и возможной недобросовестности покупателя;
  

• если квартира покупалась-продавалась совсем недавно — это повод серьезно насторожиться, провести дополнительную проверку и, возможно, отказаться от сделки;
  

• если вы покупаете квартиру у родственника, приятеля или бизнес-партнера, то помните, что для судов это бывает поводом заподозрить вас в сговоре. Или, во всяком случае, отказать в добросовестности, потому что у вас «были все возможности подробно узнать историю квартиры» — такое в судебной практике тоже есть.

Тут тоже всё довольно долго и хлопотно. Если у добросовестного покупателя изымают квартиру по решению суда, ему нужно:

• подать иск к продавцам о возмещении ущерба, получить решение суда и исполнительный лист о взыскании денежных средств;
  

• обратиться в службу судебных приставов. Если в течение полугода после предъявления исполнительного листа продавец не выплатит сумму долга, покупатель имеет право получить компенсацию от государства. Если должник отдал часть денег, покупатель подает заявление на компенсацию за вычетом полученной суммы;
  

• снова пойти в суд, предъявить иск о выплате компенсации, приложив к нему документы, полученные от судебного пристава;
  

• после того как будет получено положительное решение суда, надо предъявить в орган федерального казначейства исполнительный лист.

В общем, если подводить итоги: закон в целом работает, но свою добросовестность покупателю всё равно придется доказывать, и заботиться об этом надо заранее.

Если у вас есть вопросы о тонкостях покупки и продажи недвижимости, пишите их в комментариях или отправляйте на почту julia.zabailovich@gmail.com.

Даже если вы всё детально проверили, лишиться денег можно и на последнем этапе покупки квартиры. Если же вы продаете, а не покупаете, прочитайте советы эксперта о том, как выставить адекватную цену, и объяснение, почему некоторая недвижимость продается годами.