Лишиться денег можно и на самом последнем этапе. Риелтор рассказала, как не обмануться при продаже квартиры

Рисков в сделках при продаже или покупке недвижимости масса, и даже если вы досконально проверили все документы — это еще полдела. Серьезные опасности сопровождают и сам момент расчета за квартиру. Директор агентства недвижимости Екатерина Торопова рассказала, что тут может пойти не так и как максимально безопасно передать деньги покупателя продавцу.

Главный риск — в том, что покупатель отдает деньги продавцу до того, как становится собственником квартиры. От передачи документов в Росреестр до регистрации права собственности может пройти до двух недель, а за это время может произойти многое. Например, тот же Росреестр не зарегистрирует сделку, и если покупатель рассчитывался, например, наличными, ему придется забирать свои деньги обратно, а сделать это бывает не всегда просто.

Впрочем, это далеко не единственная опасность. Но давайте по порядку. Как покупатель сегодня может передать деньги продавцу и чем они оба при этом рискуют?

Да, такое до сих пор бывает. По разным причинам: либо покупатель или продавец не хотят «светить» деньги на счетах, либо им надо занизить/завысить стоимость квартиры в договоре, либо продавец не хочет платить за ячейку или аккредитив в банке.

Думаю, все понимают, что это один из самых ненадежных и опасных вариантов, причем тут рискуют и продавец, и покупатель. Один — когда везет из дома и отдает условный «чемодан денег», другой — когда забирает.

• Деньги могут просто отнять бандиты — и хорошо, если без вреда здоровью и жизни. Криминальная хроника знает много случаев, когда на людей нападали даже возле банков. Откуда злоумышленники узнают о том, что у конкретного лица в конкретное время будет с собой большая сумма денег, одному Богу известно;
  

• деньги могут быть фальшивыми. Конечно, можно арендовать счетную машинку с функцией проверки подлинности купюр, но надежность такой проверки обычно не очень высокая;
  

• если покупатель отдает продавцу деньги до похода в МФЦ, он сильно рискует. Продавец может взять деньги и даже написать расписку, а потом просто уехать с полученными миллионами в неизвестном направлении. Некоторые советуют рассчитываться прямо в МФЦ, но это попросту неудобно и даже опасно. Где там считать и передавать деньги? У автомата с талончиками?
  

В общем, это действительно проблема. У нас было несколько таких сделок, и всегда мы были напряжены в крайней степени — и когда после передачи денег мы с клиентами направлялись в МФЦ, то всегда ехали вместе с продавцом. Либо везли его на своей машине, либо садились в его машину.

И да: не забывайте брать с продавца расписку о получении денег, желательно завизированную свидетелями.

У каждого банка есть депозитарий с небольшими индивидуальными сейфами — ячейками. Их можно арендовать на нужный вам срок, причем есть два варианта аренды: обычный и с описью. В первом варианте банк не знает, что вы кладете в ячейку, и не несет за ваши деньги или бриллианты ответственности, во втором — составляет опись и отвечает за содержимое ячейки. Обычный вариант обойдется от 3 до 7 тысяч рублей в месяц, с описью — в полтора-два раза дороже, поэтому чаще выбирают вариант подешевле.

Стандартные условия при покупке квартиры такие: ключ от ячейки — у покупателя, но пройти в хранилище он не может. После того как произошел переход права собственности, покупатель отдает продавцу ключ, и он, предъявив в банке паспорт и выписку из ЕГРН на имя покупателя, может забрать деньги.

Ячейка — тоже не самый надежный способ расчетов. Сейчас к нему прибегают только при занижении/завышении стоимости жилья, чтобы не показывать реальные суммы на счетах.

• До ячейки деньги еще надо донести. Опасности здесь такие же, как и при расчетах из рук в руки: чемодан денег в руках — это всегда ну очень рискованно, а услуги инкассации, то есть доставки денег в банк в спецавтомобиле с охраной, обойдутся вам в кругленькую сумму;
  

• деньги опять же могут быть ненастоящими, поэтому остается доверить проверку купюр банку — но это недешево, банки берут от 0,1% от суммы. Например, если вам надо пересчитать и проверить 3 миллиона рублей, с вас возьмут от 3 тысяч рублей и более, в зависимости от тарифов;
  

• деньги могут украсть из ячейки сотрудники банка. Если вы читаете новости, то знаете, что это вовсе не исключительные случаи. Тем более если у вас не было описи. Как вы докажете, что положили туда несколько миллионов рублей? Да никак. Впрочем, опись вас тоже не сильно защитит: если деньги из ячейки пропадут, судиться вы будете долго, а результата всё равно может и не быть.
  

Важно: расчет через ячейку не подходит для нерезидентов — иностранных граждан без вида на жительства в РФ. Для них это валютные операции, которые должны проводиться безналично.

Нотариус принимает деньги покупателя на специально созданный счет, сам отправляет документы в Росреестр и сразу после этого переводит деньги продавцу. В основном этот вид расчетов применяется в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения, например купле-продаже квартиры, где есть детские доли.

Депозит нотариуса считается одним из самых безопасных способов взаиморасчетов. Но и здесь возможны ситуации, при которых покупателю приходится судиться: например, недобросовестный нотариус или банкротство банка, где размещены средства покупателя. Кроме того, этот способ требует значительных расходов: нотариусы за такую услугу возьмут около 0,5% от суммы сделки.

Банк зачисляет средства покупателя на специальный аккредитивный счет и передает их продавцу только тогда, когда произойдет переход права к новому собственнику. В этом случае продавец пишет заявление на раскрытие аккредитива, предоставляет выписку из ЕГРН, и деньги переводятся на его счет.

Вообще, аккредитив — один из самых безопасных вариантов, при этом сравнительно недорогой: в разных банках эта услуга стоит от 2 до 4 тысяч рублей, а некоторые и вообще не берут ни копейки. Тем не менее, здесь тоже могут быть неожиданности.

• Деньги уйдут на чужой счет. Это бывает, если в реквизиты счета вкралась ошибка, поэтому данные в заявлении проверяйте очень внимательно;
  

• если сделка альтернативная, то есть цепочка сделок, могут выйти неприятности. Ведь формально передают и получают деньги только «крайние» участники цепочки, а через остальных деньги проходят как будто трансфером, и у них нет подтверждения, что они заплатили за свои объекты, со всеми вытекающими отсюда последствиями. Поэтому обязательно подписывайте соглашение о взаиморасчетах со всеми сторонами сделки.

Этот сервис специально создан для сделок с недвижимостью, но есть далеко не во всех банках. Как это работает? Покупатель переводит деньги на специальный счет банка и оплачивает электронную регистрацию сделки, это около 10 тысяч рублей. Когда регистрация в Росреестре прошла, деньги автоматически перечисляются на счет продавца. При этом участники сделки своевременно получают СМС о статусе сделки и перемещении средств.

Это удобно, но дороговато. Впрочем, если квартира покупается в ипотеку, при электронной регистрации сделки обычно снижают процентную ставку — и это несколько компенсирует затраты. Плюс вам не придется платить пошлину в МФЦ.

Бывают технические ошибки, когда после регистрации деньги переводят покупателю вместо продавца. В этом случае надо быстро звонить в банк, чтобы исправить ситуацию, и молиться, чтобы покупатель оказался добросовестным и эти деньги со счета не вывел.

Ранее мы объясняли, чем грозит засекречивание данных о владельцах в выписках ЕГРН, публиковали советы эксперта, как выставить адекватную цену на квартиру, и объясняли, почему некоторая недвижимость продается годами.