Не надейтесь только на интернет. Лайфхаки, как продать квартиру в маленьком городе

Продавать недвижимость в маленьких городах или поселках в разы сложнее, чем в мегаполисах — тем более сейчас, при низком спросе.

Директор агентства недвижимости Екатерина Торопова объяснила, чем в этом случае отличается порядок действий, и рассказала, как продать квартиру на периферии за хорошую цену и быстро.

Давайте сразу определимся. Мы сейчас говорим не о ближайшем пригороде Екатеринбурга — в той же Верхней Пышме или Арамиле жилье продать нетрудно, хотя это совсем небольшие города. Спрос на жилье там всегда есть. Сложнее приходится людям из поселков или небольших городов, которые находятся сравнительно далеко от областного центра. Сегодняшняя статья именно для них.

Итак, у вас есть квартира, которую надо продать. С чего начать?

В мегаполисах рынок недвижимости большой, объектов много, и анализировать цены проще. В маленьких городах с этим сложнее. Основные правила, как определить рыночную цену, я уже рассказывала.

Проанализируйте цены на недвижимость в вашем населенном пункте на популярных рекламных площадках. Если объектов слишком мало, посмотрите объявления в других похожих городах или поселках. Если есть знакомые, которые недавно продавали здесь квартиру, спросите у них, за сколько они ее продали. И обязательно узнайте кадастровую стоимость вашей квартиры.

Также есть смысл заказать выписку с «Домклика» о последних реально совершенных сделках в вашем регионе — правда, он покажет там только те квартиры, которые покупались в ипотеку и кредит на которые выдавал «Сбер». Но тем не менее.

И прощупывайте рынок: ставьте цену, которая кажется вам обоснованной, и смотрите на реакцию потенциальных покупателей. Звонков много, сразу соглашаются на показы? Значит, цену можно поднять. Звонков нет? Если объявление на «Авито» или «Циане» просматривают, но не звонят — значит, цена завышена. Покупатели активно торгуются, просят скидку? Составьте для себя статистику, какая цена для каждого из покупателей кажется приемлемой. Так вы постепенно нащупаете рыночную цену вашей квартиры.

Конечно, весь этот анализ требует времени и сил. Если у вас нет ни того ни другого — сразу ставьте минимальную цену, за которую вы согласны продать этот объект, либо приглашайте специалиста по недвижимости.

Это необходимый шаг. Продавать конкретному покупателю всегда легче, чем всем подряд: у разных аудиторий очень часто разные приоритеты, поэтому устройте мозговой штурм.

Если вы сами не живете в том населенном пункте, где планируете продать квартиру, обязательно пригласите на мозговой штурм того, кто здесь живет. Важно понимать, что за люди могут искать здесь квартиру, кто сюда приезжает — навсегда или на время и зачем. Потому что город от города и поселок от поселка могут очень отличаться.

И тогда у вас могут вырисовываться какие-то группы людей, например:

• Пожилые люди из областного центра, которые переезжают сюда, чтобы дышать свежим воздухом и гулять по сосновому лесу.

• Рабочие из окрестных деревень, которые ежедневно ездят на работу в местный цех гальванопластики или на ферму (примеры реальные).

• Студенты или командировочные, которым нужно жилье в аренду. Понятно, что покупать они не будут, но в нашей практике был случай, когда местный предприниматель купил квартиру именно под сдачу.

• Местные жители, которым надо решить свой жилищный вопрос. Кто-то женился, кто-то развелся, у кого-то родились дети — далеко не вся молодежь уезжает с малой родины, многие остаются.

Сопоставьте найденные группы с характеристиками своего жилья — чтобы уточнить портрет покупателя. Например, вы рассчитываете на людей, которые переезжают из областного центра поближе к природе и тишине, при этом ваша квартира в хрущевке на пятом этаже. Пожилым людям трудно каждый день подниматься на пятый этаж, если в доме нет лифта — и они, скорее всего, будут отказываться от такого варианта.

Если квартира — маленькая однушка, то вряд ли она подойдет семье с детьми, скорее, одинокому человеку или паре без детей. И так далее. Вам надо максимально четко понять, кому вы будете предлагать свое жилье.

Рекламная кампания, когда вы продаете квартиру в маленьком городе, должна быть масштабной, потому что для вас важно, чтобы каждый потенциальный покупатель увидел ваше сообщение о продаже и заинтересовался. Поэтому чем меньше населенный пункт — тем масштабнее реклама. И речь здесь не только о деньгах.

• Объявления на подъездах. В первую очередь на подъездах своего дома. Это совсем не редкая история, когда покупатель приходит из вашего же дома или окрестных домов. Поэтому не пренебрегаем этим каналом.
  

• Объявления на остановках и столбах. Да-да, это еще работает, особенно в маленьких городах и поселках, где наружной рекламы в десятки раз меньше, чем в мегаполисах.
  

• Объявление в местной газете. Тоже вполне рабочий вариант, мы им часто и успешно пользуемся.
  

• Сарафанное радио. Чем больше людей будет знать о вашем намерении продать квартиру — тем выше шансы на скорую сделку. Если вы здесь живете, расскажите о ваших планах знакомым и коллегам. У нас было много случаев, когда покупатель находился именно через «знакомых знакомых». Один раз покупатель нашелся через терапевта, к которому клиент пришел на прием. В другой раз помогли школьные связи: бывшая учительница продавала дом и хотела переехать в квартиру. В маленьком городе или поселке сарафанное радио, по нашему опыту, один из лучших каналов по поиску покупателей.

• Сайты по недвижимости. Объявления на «Авито», «Циане» и других площадках — это обязательно. Обычно в таких случаях не требуется никакого платного продвижения. Если в вашем городке продается всего несколько квартир, то ваше объявление и так будет висеть в топе. Естественно, оно должно смотреться выигрышно: сделайте хорошие фотографии, напишите информативное объявление.
  

• Местные паблики. Сейчас у каждого села есть как минимум своя группа во «ВКонтакте». Объявление в местных пабликах — отличная информационная поддержка.
  

• Баннер на балкон. Если нет балкона, то под окнами квартиры повесьте яркий баннер с надписью «Продам» и номером телефона. Работает.

Напомню два простых правила, которые актуальны для всех продавцов недвижимости — хоть в мегаполисах, хоть в маленьких городах.

1. Подготовьте документы заранее. К тому моменту, как вы нашли покупателя, документы у вас должны быть готовы на 90%. Тогда вам не придется снижать цену «за ожидание». Некоторые продавцы говорят: «У нас всё готово», а по факту у одного не снято обременение с квартиры, у другого неузаконенная планировка, у третьего прописанные родственники, которые к тому же находятся в другом городе или стране. Всё это увеличивает срок выхода на сделку и отпугивает часть покупателей.

2. Подготовьте квартиру. Посмотрите на нее глазами покупателя и сделайте всё, чтобы квартира ему понравилась. В 90% случаев легкий косметический ремонт не помешает. Делать серьезный ремонт нет смысла, но вот аварийные участки — протекающие потолки, неисправную сантехнику — лучше отремонтировать.

Если у вас есть вопросы о тонкостях покупки и продажи недвижимости, пишите их в комментариях или отправляйте на почту julia.zabailovich@gmail.com.

Прочитайте также объяснение, почему некоторая недвижимость продается годами. Если вы собираетесь приобретать недвижимость, вам пригодятся наши тексты о том, как проверить квартиру и продавца перед покупкой и чем грозит засекречивание данных о владельцах в выписках ЕГРН.

А еще Екатерина Торопова рассказывала, как обезопасить себя, если покупаете квартиру по доверенности и чем грозит покупка унаследованной квартиры.