Либо квартиру заберут, либо чужих людей подселят: три главных риска при покупке унаследованного жилья

Покупка унаследованной недвижимости всегда связана с рисками, особенно когда наследство свежее. Многие считают, что если квартира унаследована по завещанию, то там всё чисто. Но это очень большое заблуждение. Директор агентства недвижимости Екатерина Торопова рассказала, как покупатель может себя обезопасить.

Квартира, полученная по завещанию, вовсе не гарантия того, что можно расслабиться и не проводить юридическую проверку объекта и продавца. Наоборот, эта проверка должна быть особо тщательной. Потому что по разным основаниям завещание легко можно признать ничтожной или оспоримой сделкой. Квартиру вернут наследникам, а покупатель вполне может остаться и без жилья, и без денег.

Вот самые частые риски для покупателя.

Существует круг наследников, которые имеют право на обязательную долю, несмотря на завещание:

• несовершеннолетние дети;
  

• взрослые нетрудоспособные дети;
  

• нетрудоспособные супруги;
  

• нетрудоспособные родители;
  

• нетрудоспособные иждивенцы, состоящие на иждивении наследодателя не менее года.

Размер обязательной доли составляет не меньше ½ доли, которую наследник получил бы по закону. Давайте на примере: мужчина завещал квартиру сыну, после его смерти сын квартиру продал. Но у мужчины есть мать-пенсионерка. Если бы не было завещания, она получила бы ½ долю — но раз завещание есть и она в нем не упомянута, то, как обязательный наследник, она может получить только половину от этого, то есть ¼ долю. Если ей эту долю не выделили, она имеет право пойти в суд и оспорить сделку. Скорее всего, суд будет на ее стороне, а в самом невыгодном положении окажется покупатель.

Поэтому каждый раз, когда имеете дело с завещанной квартирой, надо проверять: нет ли среди родственников наследодателя обязательных наследников.

В течение трех лет после открытия наследства наследники могут обратиться в суд, чтобы признать завещание ничтожным. Самая частая причина — недееспособность умершего.

Эту причину надо серьезно обосновывать и предъявлять доказательства. Но если доказательства будут и суд сочтет их достаточными, то завещание отменят. А сделку купли-продажи признают недействительной — со всеми вытекающими отсюда неприятными последствиями.

Тоже пример. Бабушка состояла на учете у психиатра. Нотариус, когда она пришла к нему составлять завещание, ничего странного в ее поведении не заметил, признал ее вполне дееспособной и сделку оформил. Квартиру по завещанию принял внук — и вскоре продал. Другие же родственники сочли, что бабушка не отдавала себе отчета в своих действиях, и обратились в суд, предоставив медицинское заключение. Итог подобной истории для покупателя квартиры печально предсказуем.

Завещание могут признать ничтожным и по ряду других причин — допустим, если оно не удостоверено должным образом. Например, человек писал завещание в чрезвычайной ситуации, когда невозможно было обратиться к нотариусу или другому уполномоченному на то лицу. По закону необходимо, чтобы завещание в таком случае было заверено двумя свидетелями. Если свидетелей не было — завещание ничтожно.

Это обязанность наследников сделать что-то для третьих лиц. Например, в завещании может быть указано, что в квартире в течение определенного времени будет прописан племянник. Или что там пожизненно могут жить родители наследодателя. При этом сами родители не становятся наследниками — но вправе требовать от наследника, чтобы он выполнил волю наследодателя. Суд также будет на их стороне.

Иногда завещательный отказ как обременение указывается в ЕГРН. Но не всегда! Поэтому обязательно просите у продавца копию завещания и внимательно читайте текст.

Завещательный отказ — это обременение, которое переходит к покупателю.

Перечисленные случаи — это далеко не все причины оспорить сделку с квартирой по завещанию. Бывает еще много чего:

• наследника могут признать по суду недостойным наследства;

• неожиданно найдут другое завещание;

• завещание может оказаться подделкой;

• предоставят доказательства, что завещание получено угрозами или обманом, и так далее.

Запросите от продавца выписку из ЕГРН, копию завещания и нотариально удостоверенное заявление о том, что ему не известно о наследниках, которые имеют право на обязательную долю. Не забудьте проверить, есть ли завещательный отказ!

Сделайте всё, что в ваших силах. Потому что если сделку все-таки признают недействительной, то вы хотя бы будете считаться добросовестным приобретателем недвижимости и сможете рассчитывать на компенсацию от государства. Прецеденты уже есть. Там, правда, свои нюансы — но тема добросовестных приобретателей настолько большая, что об этом надо рассказывать отдельно. В ближайшее время постараюсь рассказать.

В наследство можно получить не только имущество и ценности, но и долги. Прочитайте историю уральца, который после смерти бывшей жены остался должен 2,5 млн рублей. Еще мы рассказывали про екатеринбурженку, оказавшуюся в такой же ситуации, но с долгом куда существеннее. Причем долги пытаются взыскивать не только со взрослых, но и с детей.

Также ранее мы рассказывали, чем грозит покупка квартиры, купленной в браке, и про риски покупки недвижимости по доверенности. Еще одну инструкцию о том, как проверить квартиру и продавца перед покупкой, смотрите по этой ссылке.