Из-за отъезда людей в России стали чаще продавать квартиры по доверенности. Как не обмануться?

С осени 2022 года в России после массового отъезда людей резко выросло число сделок с недвижимостью по доверенности. Эксперты говорят, что до сих пор каждая пятая квартира в стране продается через третьих лиц.

Раньше на таких сделках всегда стояло клеймо «повышенной опасности», покупатели и риелторы с такими квартирами предпочитали не связываться. Но сейчас, когда выбор не такой большой, приходится решаться на это. Директор агентства недвижимости Екатерина Торопова рассказала, в чем риски при таких сделках и стали ли они безопаснее.

Дурную славу такие сделки снискали по двум причинам. Во-первых, доверенности часто используют для мошеннических схем, а во-вторых, сделки легко оспоримы. Нередко законную сделку купли-продажи недвижимости, совершенную по доверенности, в суде признают недействительной.

Раньше мы относились к таким сделкам с крайней настороженностью и, если у покупателя был выбор, предпочитали отказаться от опасного варианта. Но сейчас рынок изменился.

С этим приходится считаться, особенно в условиях дефицита объектов на вторичном рынке. Риски при таких сделках никуда не делись, они по-прежнему повышенные, и каждую сделку надо проверять чрезвычайно внимательно.

А что это, собственно говоря, за риски? Расскажу об основных.

Такое еще существует. Да, сейчас у нас цифровизация всех систем и вроде бы всё должно быть прозрачно. Есть сервис Нотариальной палаты, где можно проверить, реальная ли доверенность и есть ли лицензия у нотариуса. Есть Росреестр, который не даст разрешения на переход права собственности, если не найдет доверенности продавца в реестре Нотариальной палаты.

Но даже это не мешает мошенникам успешно собирать авансы с доверчивых граждан, особенно пожилых. Или, входя в доверие, получать всю сумму за квартиру у тех же доверчивых покупателей до регистрации права собственности в Росреестре.

Есть еще один нюанс. Бывает, что доверенность реальная, но в нее внесены новые полномочия, которых доверитель изначально не давал и о которых не знает. Например, право получить деньги за продажу квартиры.

Довнесение полномочий никак не проверить. Поэтому, общаясь с собственником — а это обязательно нужно делать, если он не может приехать на сделку, — вышлите ему скан доверенности или хотя бы зачитайте по видеосвязи список полномочий. И если там написано, что доверенное лицо получает деньги, обязательно уточните у собственника, знает ли он об этом.

Конечно, наиболее предпочтительный вариант — когда средства по договору перечисляются на номер счета собственника, доступа к которому у доверенного лица нет.

Как это бывает: мошенник под видом риелтора ищет собственника, который хочет продать квартиру. После под тем или иным предлогом забирает у него оригинал паспорта, ищет человека, внешне похожего на собственника, и оформляет у нотариуса так называемую генеральную доверенность на продажу квартиры. Такая доверенность ни у кого сомнений не вызовет, ее включат в реестр и официально всё будет чисто.

Но как проверить, всё ли чисто на самом деле? Во-первых, вас должна насторожить генеральная доверенность — при мошеннических схемах это обычная история. Необходимо, чтобы в доверенности были предельно конкретные условия: небольшой срок действия (несколько месяцев), адрес и кадастровый номер объекта, ограниченный список полномочий.

Во-вторых, если сделка проходит по доверенности, вам надо узнать максимум информации о собственнике. Не довольствуйтесь номером телефона, который вам дал доверитель. Если собственник есть в соцсетях, напишите ему там: удостоверьтесь, что владелец квартиры и тот, с кем вы ведете сделку, одно и то же лицо.

По общему правилу, если в доверенности не указан срок действия, она действительна год с момента выдачи.

Обязательно проверьте, когда истекает срок. Иначе можно оказаться в ситуации, когда к подписанию договора купли-продажи у доверенного лица закончатся полномочия.

Доверенность можно отозвать в любой момент, даже когда вы уже подаете документы в Росреестр. Если доверитель за границей, это сложнее — ему придется идти в консульство или к нотариусу страны, где выдана доверенность, — но всё равно возможно.

Доверитель обязан официально сообщить об этом доверенному лицу телеграммой или письмом с уведомлением. Проблема в том, что письмо или телеграмма придут не мгновенно. И есть риск, что переход права собственности произойдет тогда, когда доверенность уже была отозвана. Такую сделку могут признать недействительной.

Кроме того, недобросовестное доверенное лицо может специально отказаться получать уведомление — и продолжать действовать так, будто еще имеет полномочия.

Если доверитель скончался до перехода права собственности, то сделка будет считаться ничтожной и должна быть аннулирована.

Мошенники часто обманом получают доверенность от людей в преклонном возрасте и с недостаточным уровнем юридической грамотности. А бывает, что в ход идет насилие, шантаж и угрозы. Впоследствии по иску потерпевшего такую сделку могут признать недействительной.

Проверить это крайне сложно. Даже если собственник по видеосвязи скажет, что давал доверенность добровольно, потом он может отказаться от своих слов, мотивируя тем, что боялся.

Если суд выяснит, что человек в момент выдачи доверенности не мог себя контролировать и осознавать последствия своих действий, то такую сделку с высокой долей вероятности признают недействительной.

Поэтому обязательно запрашиваем у собственника справку о психическом здоровье и отсутствии алкогольной и наркотической зависимости. А при общении по видеосвязи задаем много вопросов, чтобы понять, насколько человек адекватен. Все трансляции необходимо записывать.

• Проверьте доверенность на сайте Нотариальной палаты: убедитесь, что она была выдана, срок действия не истек, она не отозвана, лицензия нотариуса действительна.

• Убедитесь в том, что в доверенности прописаны нужные для сделки полномочия доверенного лица: право подписывать договор купли-продажи и право регистрировать сделку.
  

• Проверьте, где выдана доверенность. Если доверитель живет за рубежом, то лучше всего оформлять доверенность в консульстве РФ. Такие доверенности выдают на русском языке, они не требуют перевода и сразу вносятся в реестр нотариата РФ. В принципе, юридическую силу имеют и доверенности, которые выдают иностранные нотариусы в странах-участницах Гаагской конвенции 1961 года. На такие доверенности надо ставить специальный штамп — апостиль. И нужно будет перевести доверенность и заверить перевод у нотариуса. Для стран СНГ, которые являются участниками Минской конвенции о правовой помощи 1993 года, достаточно только перевода.

• Пообщайтесь с владельцем квартиры. Если это можно сделать лично — замечательно. Если нет — поговорите по видеосвязи и сделайте запись беседы. Во время разговора обязательно попросите собственника показать паспорт и произнести дату разговора. При заключении договора купли-продажи проследите за тем, чтобы в договоре в качестве продавца был указан именно собственник.

• Нужно правильно организовать передачу денег. Перечислять средства лучше на счет продавца, а не доверенного лица — при этом не должно быть никаких оплат до перехода права собственности.

• Если есть возможность, проведите сделку у нотариуса. Во-первых, нотариус может получить электронный образ доверенности из единой информационной системы нотариата, что поможет защититься от подделок. Во-вторых, ответственность нотариусов всегда застрахована — и если что-то пойдет не так, то можно будет взыскать свои деньги со страховой компании.

Столкнуться с обманом можно не только при покупке квартиры по доверенности. Также это касается мебели и техники в жилье. Прочитайте, как правильно оформить сделку, чтобы не переплатить за то, что у вас заберут. Также мы рассказывали, как проверить квартиру и продавца перед покупкой и чем грозит засекречивание данных о владельцах в выписках ЕГРН.

Если вы решили продавать квартиру, прочитайте советы эксперта о том, как выставить адекватную цену, и объяснение, почему некоторая недвижимость продается годами.