«Забирают даже розетки и смесители»: риелтор из Екатеринбурга — о том, как людей обманывают при покупке квартир

Одним из преимуществ квартиры на вторичке называют то, что в нее можно сразу заехать и жить, а собственными вещами обзаводиться постепенно. Ведь нередко владельцы оставляют новому покупателю и мебель, и технику. За это, конечно, накидывают цену, но в итоге всё равно получается выгоднее, чем покупать новое.

Вот только бывает так, что человек купил квартиру по цене выше рынка, радуясь, что ему не придется заниматься ремонтом и обустройством жилья, а получив ключи, с изумлением созерцает голые стены. Продавец всё вывез.

Директор агентства недвижимости Екатерина Торопова рассказала, как часто такое происходит, как себя от этого обезопасить и что делать, если проблема всё же возникла.

К сожалению, сейчас такие случаи стали обыденным явлением. Мебель и бытовая техника существенно подорожали, и некоторые продавцы привлекают покупателей хорошо обустроенной квартирой, а потом забирают дорогостоящую технику. Поэтому, если наличие конкретной мебели или бытовой техники для вас важно, не надо надеяться на устные договоренности — лучше всё фиксировать письменно.

Есть два типа «сюрпризов» от бывших владельцев квартиры. Первая ситуация — когда продавец вывозит из дома всё, что он обещал оставить: плиту, кухонный гарнитур, шкаф-купе, холодильник.

Вторая ситуация — в процессе выезда продавец меняет технику, которая находилась в ней при просмотре, на дешевую. У нас как-то был случай несколько лет назад: хозяйка обещала оставить кухонный гарнитур с плитой и духовкой, но в последний момент сказала: нет, духовку я не оставлю, она мне очень дорога. Покупатели, которые уже отдали деньги за квартиру, были огорчены, но решили не идти на конфликт с продавцом, и попросили ее заменить духовку на другую.

Когда мы пришли принимать квартиру, продавец продемонстрировала, что обещание она выполнила: на полу стоял духовой шкаф, упакованный и перевязанный скотчем. Всё остальное было в порядке, и покупатели подписали акт. А потом оказалось, что духовка, во-первых, не подходит по размерам, а во-вторых, она сломанная. С тех пор мы всегда тщательно сверяем заявленное с действительным.

Другой случай. Продавцы тоже обещали оставить кухню и тоже в результате увезли духовку (почему-то именно на духовках всех клинит). Возвращать никак не хотели, и только после напоминания, что у нас все договоренности зафиксированы в дополнительном соглашении к договору купли-продажи (ДКП), согласились компенсировать стоимость духовки. Сумма была вполне приличная. Но покупательница плакала горючими слезами, потому что это была какая-то «супер-пупер» духовка, которую она боялась больше нигде не найти. В результате мы с ней посмотрели в интернете другие модели, и она успокоилась. Акт подписали.

Если вы покупаете квартиру и ваши договоренности о мебели, технике и другом имуществе нигде не зафиксированы, то продавец обязан вам передать только саму квартиру. То есть, строго говоря, само помещение. Это и есть предмет договора купли-продажи. Межкомнатные двери, розетки, лампочки, не говоря уже о холодильнике или плите, — не предмет договора, если нет письменных договоренностей, продавец вправе всё это вынести.

Некоторые юристы считают, что двери, газовая плита, приборы отопления, ванна, унитаз и раковины относятся к неотъемлемым частям жилого помещения, и квартира должна продаваться только с ними. Почему именно так? Они апеллируют к статье 15 ЖК РФ, а именно: к указанию, что жилое помещение должно отвечать актуальным техническим и санитарным нормам, в другом случае это аварийное жилье. Позиция понятная, но ее легко оспорить. Многие новостройки сдаются с черновой отделкой, без сантехники и тех же межкомнатных дверей — и тем не менее такие квартиры признаются жилыми помещениями.

Впрочем, в некоторых случаях можно потребовать восстановить сантехническое оборудование. Это справедливо для вторички. Если в паспорте БТИ указано местоположение и характеристики ванны и унитаза, то, по закону, снятие и замена на другое сантехническое оборудование может считаться переустройством, которое требует согласования (прочитайте, какие риски в покупке таких квартир).

Поэтому, чтобы не было неприятных сюрпризов, выход только один — фиксировать, в какой комплектации продается квартира.

Как только вы приняли решение вносить за квартиру аванс — вам нужно встретиться с продавцом, подробно обговорить, что остается в квартире, и составить список. Этот перечень отражается в авансовом договоре. Можно сделать фотографии.

Причем если речь идет о дорогостоящей мебели или технике, то обязательно записывайте марку и модель. Если при описании ограничиться общими фразами: «холодильник», «диван», «плита» — то ничто не помешает продавцу вывезти из квартиры дорогое оборудование и взамен поставить аналог с сайта объявлений или с ближайшей помойки.

Потом, когда стороны будут готовы подписывать ДКП, список имущества надо будет составить еще раз в дополнительном соглашении к договору. Обычно это тот же перечень, что и в авансовом договоре. Но если есть опасения, что продавец может вынести вообще всё, то лучше составить подробный список: сантехника, смесители, люстры и всё, что вам важно. Подписав это соглашение, продавец не сможет самовольно вынести или заменить что-то из указанных вещей. Точнее, сможет — но для него это будет уже наказуемо.

Знаю, что многие просто пишут в дополнительном соглашении фразу типа: «Всё имущество продавца, находящееся в квартире в день ее передачи покупателю, переходит в собственность покупателя».

Сама по себе такая формулировка все-таки оставляет продавцу пространство для манипуляций, поэтому я советую дополнить ее списком. Однако формулировка про «всё имущество» может быть полезна на тот случай, если продавец после вашего переезда решит наведаться за своими вещами, не поименованными в договоре.

Важно, чтобы в дополнительном соглашении было прописано, что вся указанная мебель и бытовая техника входят в стоимость квартиры, чтобы продавец потом не потребовал за них доплаты.

И последний шаг — подписание акта приема-передачи квартиры: после регистрации сделки сверяем фактически присутствующее имущество в квартире с тем, которое описано в соглашении. Хорошо, если при расчетах в сделке используется система безопасных платежей и продавец получает деньги только после предоставления подписанного акта приема-передачи. Тогда в интересах продавца сделать так, чтобы всё имущество было на месте.

Обязательно проверьте, чтобы в квартире не осталось чего-либо из вещей бывшего хозяина, которые не значатся в списке. Если они есть, то стоит в акте записать их тоже. Нужно, чтобы продавец подтвердил: он знает, что эти вещи остались в квартире, и они ему не нужны. Чуть ниже объясню почему.

Здесь есть три разные ситуации.

Продавец вывез имущество до вашего заселения. Допустим, по какой-то причине вы подписали акт приема-передачи, не видя квартиры. Или вы приехали на приемку квартиры, а там только акт, уже подписанный продавцом, как у нас однажды было. Или регистрация права собственности уже прошла, и деньги вы продавцу уже отдали. Вы приходите, открываете квартиру — и видите там голые стены. Ну или, по крайней мере, не видите того, что вам обещал бывший владелец квартиры и что вы зафиксировали (надеюсь!) в допсоглашении к договору. Что делать в таком случае?

Прежде всего, связаться с продавцом и уточнить: а что, собственно, произошло? Возможно, удастся договориться мирно. Если продавец «включает дурачка» или говорит, что духовка или холодильник ему и самому нужны, — уведомить, что акт приема-передачи вы подписывать не будете и в ближайшее время подаете в суд.

Потом составляете официальную досудебную претензию с указанием стоимости пропавших вещей и направляете продавцу, уточнив, что ему придется либо вернуть имущество, либо выплатить компенсацию. На этом этапе многие уже приходят в чувство и выражают готовность к переговорам.

Продавец вывез имущество после вашего заселения. Да-да, такое тоже бывает. Если бывший владелец воспользовался тем, что у него остались ключи и вынес вашу (а она уже ваша!) мебель или технику, пишите в полицию заявление о краже. Конечно, полиция обычно не возбуждает по таким поводам уголовные дела, но когда продавцы узнают о заявлении, их это здорово отрезвляет.

Продавец хочет вывезти имущество после вашего заселения. Тут есть два варианта. Первый: его «задавила жаба», он передумал и требует отдать что-то из переданного вам имущества. В этом случае просто напоминаете, что у вас договор с утвержденным перечнем, и он уже не вправе чего-либо требовать.

Второй вариант сложнее. Допустим, в квартире остались какие-то вещи, или мебель, или бытовая техника, которые в договоре никак не отражены. Продавец когда-то говорил, что они ему не понадобятся, и не позаботился их вывезти до вашего заселения. А потом эти вещи внезапно вдруг стали ему нужны. Неприятность состоит в том, что бывший владелец имеет право «истребовать имущество из чужого незаконного владения», то есть требовать у вас вернуть ему старый холодильник или компенсировать его стоимость.

Такое случается нечасто, потому что продавцу придется доказывать в суде, что это именно его имущество, предъявлять чеки, видео, фото и другие доказательства. И еще доказывать, что имущество было или есть теперь в вашей квартире. В общем, хлопот полон рот, и связываться с такой волокитой хотят немногие. Но тем не менее такие люди встречаются.

Судебная практика знает случаи, когда продавцы обращались в суд, предоставляли нужные доказательства — и получали назад свое имущество или компенсацию. Правда, в этих случаях речь шла о достаточно дорогостоящих вещах. И подчеркну — именно о тех, которые не были отражены в договоре.

Поэтому еще раз: не ленитесь и всё фиксируйте.

Недавно в Екатеринбурге снова выросли цены на квартиры на вторичном рынке. Такими темпами стоимость квадрата на на вторичке активно догоняет уровень цен в новостройках.

Ранее мы рассказывали, как проверить квартиру и продавца перед покупкой. С 1 марта в выписках ЕГРН больше не указывают данные владельца недвижимости. Прочитайте, чем это грозит.

Если вы решили продавать квартиру, прочитайте советы эксперта о том, как выставить адекватную цену, и объяснение, почему некоторая недвижимость продается годами.