Это моя квартира! Почему нельзя? Разбираемся, чем грозит перепланировка жилья и сколько стоит ее узаконить

Представьте: вы ищете квартиру на вторичке и находите идеальный вариант — всё так, как вы хотели, да еще и кухня больше, чем у соседей, потому что предыдущие владельцы сдвинули стену на полметра. Сказка! Но не всё так просто. Покупка такой квартиры, вероятно, влетит вам в копеечку, а если вскроется что-нибудь еще, можете и вовсе лишиться жилья.

Директор агентства недвижимости Екатерина Торопова объяснила, стоит ли покупать недвижимость с неузаконенной перепланировкой и что вообще можно делать у себя дома, чтобы не получить штраф. Публикуем ее колонку.

В случае с перепланировками есть две принципиально разные ситуации — когда ее реально узаконить и когда это в принципе невозможно.

Напомню, что любые работы, из-за которых вид квартиры отличается от плана в выписке из ЕГРН, — это перепланировка. Многие думают, что снести встроенный шкаф в хрущевке или сдвинуть дверной проем на метр-полтора — мелочи, которые можно не согласовывать с администрацией. На самом деле это не так.

Другое дело, что узаконить такие изменения можно, хоть это и потребует временных и финансовых затрат. Вот еще варианты перепланировки, которые разрешаются по закону, но требуют согласования:

• расширить «мокрую» зону (с повышенной влажностью) за счет нежилых помещений (коридора, кладовки);

• увеличить коридор за счет санузла;

• перенести ненесущие перегородки в комнатах;

• расширить жилое пространство за счет коридора.

Но есть изменения, которые узаконить чрезвычайно тяжело, а некоторые — и невозможно, например:

• снести несущие конструкции;

• демонтировать вентиляционный короб;

• перенести батарею на лоджию или балкон;

• увеличить площадь комнаты за счет балкона или лоджии;

• перенести «мокрые» зоны в жилые комнаты;

• объединить газифицированные помещения с жилыми комнатами.

Это виды перепланировки, которые критически отражаются на каркасе жесткости здания, перегружают инженерные сети и подвергают опасности других жильцов. Поэтому согласовать это очень проблематично.

Совсем очевидные ситуации видны невооруженным глазом. В остальных случаях нужно заказать выписку из ЕГРН или экспликацию из БТИ, тщательно изучить площади помещений и их границы, а также расположение плиты, ванны, унитаза и раковин. Если есть расхождения — значит, налицо перепланировка или переустройство квартиры. Стоит поинтересоваться у собственника, есть ли на перепланировку соответствующие разрешения.

Переустройство — это перенос инженерных сетей и оборудования, которые указаны на плане: раковины, плиты, ванны, батареи. И да, это тоже надо согласовывать. Бывает и перепланировка, и переустройство одновременно: например, собственник перенес санузел в другое помещение.

Итак, вы увидели, что реальная планировка квартиры отличается от технического плана, указанного в ЕГРН. То есть это перепланировка, и она не узаконена. Что теперь делать?

В принципе, неузаконенная перепланировка никак не препятствует купле-продаже квартиры. Юридически это возможно. Сейчас даже банки довольно лояльно относятся к изменениям в плане квартиры — разумеется, только к тем, которые в принципе можно узаконить. И некоторые наши клиенты охотно покупают квартиры с неузаконенной перепланировкой, потому что они часто продаются дешевле рынка.

Аргумент: «Тут уже так было, я ни при чём», — никто во внимание не примет, и вам в случае чего придется платить штраф и возвращать всё как было. А если решите продавать квартиру, то уже вы будете вынуждены давать покупателю немаленькую скидку.

Совет: если вы покупаете квартиру с перепланировкой — то с такой, которую в принципе можно узаконить. И если продавец не хочет заниматься этим сам, то займитесь вы. Уже существующую перепланировку, о которой стало известно администрации, можно узаконить только через суд. Если о перепланировке пока никто не знает — можно попытаться узаконить ее в административном порядке. Но в любом случае, надо это сделать, и чем скорее, тем лучше.

• Заказываем проект перепланировки в компании, у которой есть допуски СРО (саморегулируемой организации. — Прим. ред.) на выполнение проектных работ. Проверить организацию можно здесь. Сроки — примерно 5 дней, стоимость проекта — 15–20 тысяч рублей;
  

• в администрации района по месту нахождения квартиры получаем разрешение на проведение перепланировки на основании проекта. Можно сходить лично, записавшись в приемный день к специалисту по перепланировкам, а можно подать заявку через Центр муниципальных услуг. С собой берем паспорт, правоустанавливающий документ на квартиру (нотариальную доверенность собственника, если вы не собственник) и проект перепланировки;

• сроки рассмотрения заявки в администрации — до 45 дней. После этого вам выдадут разрешение на проведение работ, если с документами всё в порядке. Либо выдадут отказ, и тогда придется переделывать проект или судиться;

• делаем перепланировку по согласованному проекту;
  

• вызываем кадастрового инженера либо специалиста из БТИ (бюро технической инвентаризации), который сделает замеры в квартире после перепланировки. Цена вопроса — около 4 тысяч рублей;
  

• обращаемся в БТИ, чтобы вам оформили новый технический план квартиры. Это также стоит 3,5–4 тысячи рублей;
  

• со справкой из БТИ о факте перепланировки снова обращаемся в администрацию за получением актов о готовности помещения. Эти акты надо подписать в организации, где вы заказывали проект;
  

• обращаемся в Росреестр или МФЦ, чтобы внести перепланировку в ЕГРН. Из документов тут спросят заявление о внесении изменений в кадастр, новый технический план на диске из БТИ, разрешение администрации на перепланировку.

Всё! Росреестр в течение пяти рабочих дней (если заявление подавали в МФЦ, то семи рабочих дней) вносит в ЕГРН уточненные сведения об объекте недвижимости.

Как только управляющая компания, администрация или БТИ узнают о перепланировке в вашей квартире, они отправят к вам комиссию, которая зафиксирует факт вмешательства в технический план объекта, выпишет вам штраф в 2,5 тысячи рублей и предпишет за свой счет «вернуть всё как было».

Послушайтесь и сделайте как было. Если вы до этих пор не озаботились согласованием перепланировки, то теперь надо действовать строго в рамках закона, потому что иначе дело может зайти далеко.

Несколько лет назад в Асбесте рассматривалось дело о перепланировке квартиры. Супруги решили сделать ремонт и присоединить кладовку к кухне. Вентиляционный короб в стене им мешал, они его просто демонтировали, в результате чего у соседей под ними пропала тяга в вентиляции. Соседи пожаловались в управляющую компанию. После визита специальной комиссии супругов оштрафовали и обязали восстановить вентиляционные каналы, на что они никак не отреагировали. Дело дошло до суда. В итоге квартиру у собственников изъяли и продали с публичных торгов.

Еще раз повторю: в ряде случаев купить квартиру с неузаконенной перепланировкой будет вполне целесообразно. Но только если вы хорошо понимаете последствия — и если скидка на такую квартиру будет достаточна, чтобы перекрыть ваши затраты по согласованию перепланировки.

Прочитайте другие колонки Екатерины Тороповой. Она рассказывала о том, как адекватно оценить свою квартиру, почему недвижимость не продается и во что сейчас лучше всего вкладывать деньги.

Мы также публиковали карточки о том, как свердловчане могут обзавестись жильем со скидками, и рассказывали, как проверить квартиру и продавца перед покупкой. Вот только с 1 марта в выписках ЕГРН больше не указывают данные владельца недвижимости, прочитайте, какими рисками это грозит.