Вышки 5G, плохие соседи или кладбище под окном? Почему не продаются квартиры в Екатеринбурге

Некоторые квартиры на вторичке находят покупателя за день, другие висят на сайтах месяцами и годами. Не всегда причина только в цене. Риелтор и директор агентства недвижимости Екатерина Торопова вспомнила истории из своей практики и рассказала о том, почему иногда квартиры продаются так долго и есть ли тут мистика. Публикуем ее колонку.

Иногда бывают ситуации, когда квартира как будто «ждет» определенного владельца, все показы и переговоры срываются — а когда тот самый покупатель появляется, сделка проходит легко и быстро. Но такие ситуации нечасты. В большинстве же случаев никакой мистики нет, и квартира не продается по вполне рядовым причинам.

Плесень на стенах, протекающая крыша или вид из окна на кладбище способны отвратить добрую половину возможных покупателей. А те, кто остаются, готовы покупать только гораздо ниже рынка.

Причем недостатки — это весьма широкая категория. Сюда входит всё, что сулит покупателям дискомфорт или проблемы в будущем — материальные или психологические. В частности, это и плохая репутация дома.

Мы как-то очень долго продавали квартиру, которую не хотел брать никто: во-первых, все знали, что дом построен из рук вон плохо, а во-вторых, управляющая компания там толком не занималась вообще ничем. Двор выглядел как пустырь, подъезды грязные, на обращения жителей никто не реагировал. Отзывы жильцов дополняли безрадостную картину.

Многих пугают алкомаркеты, шумные бары, некоторых — вышки 5G, почти всех — соседство с неблагополучными людьми. К нам однажды обратились клиенты, которые попросили как можно быстрее продать квартиру, в которой живет их дочь-студентка. Мы удивились: по документам девушка только месяц назад в нее въехала. Что же оказалось? Рядом с ее новостройкой располагается старое общежитие, жители которого каждую ночь «обстреливали» машины новоселов яйцами. Периодически были и другие хулиганские выходки.

Родители поняли, что порядка при таком соседстве не будет, просто контингент такой, и решили переселить дочь от греха подальше. И, естественно, поделились своими впечатлениями со знакомыми и оставили отзыв в интернете.

Вообще, начинать анализ всегда надо с этой причины. Половина «заколдованных» квартир просто-напросто переоценена. Когда продавец пытается определить рыночную цену своего жилья, он часто завышает цену: его квартира для него всегда самая лучшая, а значит, самая дорогая. На деле всё определяет рынок. И пока цена будет далека от ожиданий покупателей — квартира так и будет висеть в рекламе. Тем более если квартира из числа «проблемных», о которых я говорила выше, — тут вообще без существенного снижения цены не обойтись.

Есть продавцы, которые говорят: «А я не тороплюсь». Они ставят цену выше рынка и ждут «своего» покупателя, которому нужна будет именно эта квартира и именно за такую цену. Иногда подобная тактика дает свои результаты. Но надо понимать, что она довольно рискованная, особенно на падающем рынке.

Ну и в целом чем дольше квартира продается, тем менее привлекательной она становится в глазах покупателей.

То, как квартира выставлена в рекламе, — это половина успеха. Расплывчатые фотографии и невнятное описание приводят к тому, что объявление проходит мимо внимания людей. Среди которых, возможно, был и тот самый покупатель.

Несколько базовых правил для размещения объектов на рекламных площадках:

• делайте фотографии в светлое время суток;

• чем меньше в кадре вещей, тем лучше, идеал для фото — «как в гостинице»;

• не фотографируйте углы, дайте возможность потенциальному покупателю оценить пространство;

• не забывайте приложить планировку квартиры;

• в описании избегайте расплывчатых формулировок и давайте конкретные факты: опишите преимущества квартиры, дома, района.
  

Хорошо составленное объявление иногда увеличивает количество звонков на 20–30%.

Есть ситуации, при которых квартира становится для покупателей проблемной. Покупка такой квартиры либо несет большие риски, либо большие хлопоты и растягивание сроков сделки. Вот лишь некоторые из них.

Несовершеннолетние собственники. Необходимость взаимодействовать с опекой всегда удлиняет сроки сделки, а если сотрудники опеки категоричны и несговорчивы — оформление сделки может растянуться на несколько месяцев.

Свежее наследство. После покупки квартиры могут объявиться наследники, интересы которых были ущемлены. Сделку могут признать недействительной, покупателю придется вернуть квартиру, а продавцу — деньги. И если он эти деньги уже потратил, покупатель их получит очень нескоро. Если вообще получит.

Продажа по доверенности. Здесь всегда нужна повышенная осторожность. Значительная часть мошеннических сделок — это именно сделки по доверенности, там достаточно широкий простор для злоупотреблений.

Приватизированное жилье. Если кто-то из членов семьи в свое время отказался от участия в приватизации — за ним по закону остается право на пожизненное пользование квартирой.

В принципе, во всех подобных ситуациях можно юридически обезопасить покупателя — но это практически всегда требует оформления дополнительных документов, поиска родственников и т. п. То есть серьезно удлиняет сделку.

Мне хотелось бы сказать, что такого не бывает, — но увы. К нам приходили люди, которые жаловались на то, что их «заколдованная» квартира никак не продается год или больше. И что оказывалось по факту? Что квартиры даже нет на рекламных площадках. Сроки публикации объявлений давно истекли, а риелтор не позаботился о том, чтобы продлить публикацию.

В общем, бывает всякое. Поэтому просите у своих риелторов присылать вам ссылки на объявления. И регулярный отчет раз хотя бы в неделю: сколько было звонков, просмотров, что говорят о квартире потенциальные покупатели, что им нравится/не нравится. В принципе, профессиональные риелторы делают это без всяких напоминаний.

Но напомню здесь: оперативная продажа квартиры возможна только при гармоничном взаимодействии с собственником. Корректировка цены, устранение недостатков квартиры там, где это возможно, быстрая обратная связь — всё это важно и всё это зависит от собственника. И тут мы плавно переходим к еще одному пункту.

Да-да, и такое бывает. Иногда человек сам этого не понимает, но подсознательно ему по каким-то причинам не хочется расставаться с квартирой — и он начинает вставлять палки в колеса. Хамит покупателям, оказывается оформлять нужные документы. Мы это называем «не хочет отпустить квартиру».

У нас был клиент, который нам запомнился. Мы очень долго продавали квартиру его сына, который был за границей и оформил на отца доверенность. С этим клиентом было работать ну очень тяжело: он не хотел идти ни на какие компромиссы, хамил и нам, и потенциальным покупателям, и при этом очень ругался, что мы «плохо работаем». А когда квартиру всё-таки продали — расстроился. Оказалось, он очень хотел, чтобы сын вернулся. И то, что у сына в Екатеринбурге оставалась квартира, было для отца каким-то лучиком надежды.

Если подводить итоги. Иногда квартира не продается по совершенно непонятным, загадочным причинам — я как специалист по недвижимости с этим периодически сталкиваюсь. Есть ли в этом элемент мистики, не знаю. Но, повторю, такие случаи не так часты. Обычно причины такой неликвидности прозаичны, и если с ними разобраться, квартиру купят.

Прочитайте, в какой вид недвижимости выгоднее всего вкладывать деньги, как выставить адекватную цену при продаже квартиры и как правильно выбрать ипотечную программу. Мы также публиковали карточки о том, как свердловчане могут обзавестись жильем со скидками, и рассказывали, как проверить квартиру и продавца перед покупкой. С 1 марта в выписках ЕГРН больше не указывают данные владельца недвижимости, прочитайте, какими рисками это грозит.