Во что вложиться? Стоит ли в 2023 году покупать недвижимость в Екатеринбурге и как на этом заработать

Когда курс валют постоянно скачет, самым логичным вложением денег (если они есть) кажется покупка недвижимости. Но с учетом текущих цен вопросов о том, как быстро это принесет плоды и есть ли смысл инвестировать в квадратные метры, становится всё больше.

Директор группы компаний «Метражи» Екатерина Торопова рассказала, выгодно ли сейчас покупать квартиры на вторичке, в новостройках, дома и коммерческую недвижимость. Публикуем ее колонку.

Вообще, рынок недвижимости сейчас неоднородный. С новостройками одни процессы, на рынке вторички — другие, в сегменте индивидуального жилого строительства (ИЖС) — третьи... Везде свои возможности и риски. Но в целом доходность инвестиций в квадратные метры упала. Сейчас в недвижимость стоит вкладываться, только чтобы в условиях кризиса сохранить свои деньги. Что тоже неплохо.

Давайте по порядку.

С точки зрения краткосрочных инвестиций хрущевка или брежневка не самый лучший вариант: цены на них постепенно снижаются. И тем не менее это один из самых популярных способов сохранить деньги.

Я сейчас говорю не о перепродаже. Да, в последние годы был популярен флиппинг: человек покупает убитую квартиру, приводит ее в порядок и перепродает с маржой. Сейчас не время для таких вложений. Возможно, есть единичные случаи, когда человек выигрывает, но в целом это заведомо убыточный вариант, если только вы не купили квартиру с бешеным дисконтом. Напомню, кстати, что такие сказочные варианты всегда надо тщательно проверять. Ремонт сейчас стоит дорого, плюс вы должны будете после продажи квартиры заплатить НДФЛ. А об этом многие почему-то забывают.

Чаще всего вторичку покупают под аренду: долгосрочную или посуточную. В принципе, это и сейчас рабочий вариант. Лучшие локации в городе с транспортной доступностью и нормальной инфраструктурой — это именно вторичка: хрущевки, брежневки, улучшенки, пентагоны. И если вы приобретаете квартиру надолго, то через несколько лет ее можно будет продать на очередном пике цен. Экономика, как мы знаем, волнообразна.

Другое дело, что сдача в аренду — это всегда хлопотно и рискованно. Недобросовестные арендаторы, проблемы с соседями, необходимость платить коммунальные — а если квартира куплена в ипотеку, то еще и ипотечные платежи в то время, когда у вас нет арендаторов. Поэтому кому-то проще просто положить деньги на вклад.

Цены на первичное жилье сегодня — это боль. И если раньше люди охотно инвестировали в новостройки, зарабатывая за пару лет хорошие суммы, то сейчас в эту сторону смотрят с настороженностью. И ожиданием: когда уже снизятся цены?!

Я сама этого жду. Но смотрю на вещи реально: в ближайшей перспективе новостройки не подешевеют, земля и само строительство поднялись в цене. С другой стороны, вряд ли и подорожают. Во всяком случае, существенно — на рынке просто нет такого спроса. Поэтому покупать сейчас новостройку с целью быстрой перепродажи точно не стоит, вы вряд ли что-то на этом заработаете.

Тем не менее в долгосрочной перспективе новостройка — это более ликвидный объект, чем хрущевка или брежневка.

Льготные ипотечные программы пока работают, в том числе «околонулевые», несмотря на критику ЦБ. Даже сейчас на рынке Екатеринбурга есть квартиры под 1,99%. Другое дело, что эти квартиры получаются по стоимости дороже, и такую ипотеку выгодно брать только на долгий срок.

Есть еще траншевая ипотека, которую рекламируют по всему городу. Когда ты покупаешь квартиру, но не платишь ипотеку, пока дом еще строится. Точнее, платишь, но символический 1 рубль в месяц. Удобно для тех, кто снимает жилье: для многих платить аренду одновременно с ипотекой — это просто неподъемно. А здесь есть возможность купить новостройку и жить как жил, без двойной нагрузки, спокойно снимать и ждать сдачи дома.

Но все субсидированные программы всегда имеют свои особенности, и тут надо в каждом случае садиться и тщательно считать: выигрываете вы или нет.

Льготная ипотека продлена, семейная расширена, денежная масса в экономике России растет, инфляция тоже, введены различные выплаты. Поэтому, если вы хотели вложить деньги в новостройку — вкладывайте. Просто тщательно выбирайте застройщика и объект. Ну, и не ждите особой прибыли, не ориентируйтесь на 2020–2021 годы, когда на покупке новостроек действительно можно было хорошо заработать. Рассматривайте это не как выгодную инвестицию, а как удачный и довольно надежный способ сохранить деньги.

Неплохой вариант для инвестиций — купить офис в людном месте и сдавать его в аренду. Раньше было выгодно приобретать жилые помещения на первых этажах домов, переводить их в нежилые и сдавать. Сейчас это хлопотный и рискованный вариант. Лучше покупать готовое коммерческое помещение.

Сейчас в Екатеринбурге спросом пользуются как маленькие офисы, так и большие производственные помещения. В город активно заходят торговые сети. Но аренда — это, как я сказала выше, довольно хлопотно, этим надо постоянно заниматься. В идеале в случае с коммерческой недвижимостью надо искать якорных арендаторов, типа супермаркетов или банков.

И напоследок — по моему мнению, самый интересный вариант.

Да, строительство домов тоже взлетело в цене — но пока не так, как новостройки. Кстати, спрос на загородные дома вполне даже связан со стоимостью квадратного метра жилья на первичном рынке. Люди начинают считать.

Потенциал развития у рынка ИЖС еще достаточно высокий. Это показывает и возросший спрос на земельные участки, и количество выданных ипотечных кредитов на строительство дома. Мы видим это на практике. И вот на этом рынке как раз работает классическая схема краткосрочных инвестиций: построил — продал, прибыль зафиксировал. Пока работает.

Плюс здесь тоже возможен арендный бизнес. Загородные дома можно сдавать и посуточно, например под корпоративы, и длительно. Для меня это было открытием — но на долгосрочную аренду частных домов тоже есть спрос! Конечно, это дома не «на живописной поляне у речки», а в пригороде, в населенных пунктах, где есть вся необходимая инфраструктура.

По моему мнению, вкладываться в ИЖС пока выгоднее всего. Этот вариант для тех, кто хочет деньги не только сохранить, но и получить прибыль.

Прочитайте другие колонки Екатерины Тороповой. Она рассказывала о главных рисках при вложении денег в строительство домов, о подвохах в сделках с маткапиталом, о том, каким злом могут обернуться кредитные каникулы, а также делилась лайфхаками, как уменьшить налоги (и не сесть в тюрьму), когда вы продали квартиру.

Мы также публиковали карточки о том, как свердловчане могут обзавестись жильем со скидками, и рассказывали, как проверить квартиру и продавца перед покупкой.