Есть ставки и меньше двух процентов: риелтор — о том, как оформить ипотеку и не прогадать

В 2022 году в России выдали ипотечных кредитов на 4,8 триллиона рублей. Примерно такие же цифры банки прогнозируют и на этот год. Всё потому, что покупка недвижимости только за счет собственных средств — это удовольствие, доступное далеко не для каждого.

Риелтор и директор группы компаний «Метражи» Екатерина Торопова рассказала, по каким ставкам сейчас можно и выгоднее всего купить квартиру в новостройке или на вторичке, а по каким — построить свой дом.

Сейчас рынок ипотеки развит очень хорошо. Я не говорю о рынке недвижимости в целом, там есть всем известная проблема — космические цены, особенно на первичке. Но сама по себе ипотека развита.

Но давайте пройдемся по нынешним программам и ставкам, тем более что почти во всех есть изменения.

Минимальная ставка — 9,9% годовых. Получить ее могут те, у кого полностью «белая» зарплата и есть первоначальный взнос в 20%. Большинство берут ипотеку на вторичку под ставку 10,7–11,4%. Если у человека плохая кредитная история и банки видят в нем неблагонадежного заемщика, то ставка может достигать 17–18% годовых.

Кому дают: российским гражданам и резидентам, законно пребывающим на территории РФ и имеющим официальный доход. Семейное положение не имеет значения, действуют стандартные требования: хорошая кредитная история, достаточный заработок. В принципе, сейчас банки достаточно лояльны. Если правильно составить заявку и правильно выбрать банк, то можно получить ипотеку всего по двум документам — паспорту и СНИЛС.

На что дают: квартиры на вторичном рынке жилья.

Особенности: с этого года в тестовом режиме работает новая программа — если квартира находится в ипотеке, ее можно купить по той же ставке, по которой она приобреталась продавцами. Например, человек в 2020 году купил квартиру под 8%. Тогда такие ставки были, помните? Сейчас он ее продает. И если вы тоже хотите купить ее в ипотеку, то банк даст вам кредит под те же 8%. Фактически это переоформление залоговой квартиры с сохранением условий ипотеки. В нынешних обстоятельствах это выгодно.

В конце прошлого года, когда все уже устали ждать, льготную ипотеку продлили-таки, но с изменением условий. Сейчас ставка на ипотеку с господдержкой — 8% годовых. Это максимум. Как правило, банки предлагают заемщикам кредит от 7,3 до 7,7%. Первоначальный взнос, как и в прошлом году, — 15%, кредитный лимит для нашего региона — 6 млн рублей.

Кому дают: гражданам РФ.

На что дают: на покупку квартиры в новостройке или индивидуального дома от юрлица, а также на строительство дома.

Особенности: поскольку цены на квартиры в новостройках сейчас устрашающие, то сама по себе ипотека с господдержкой, даже с учетом ставки в 8%, постепенно теряет свою привлекательность. Поэтому застройщики и банки стараются привлечь клиентов, вводя разные виды субсидированных ипотек. Давайте теперь о них.

«Околонулевая». Некоторые банки по согласованию с застройщиками предлагают ипотеку под чрезвычайно низкий процент. Прямо сейчас в Екатеринбурге можно купить квартиру в отдельных ЖК под 1,99%.

В прошлом году Центробанк раскритиковал инициативу банков давать ипотеку под 0,1%, но поскольку никаких запрещающих приказов не вышло — тенденция продолжилась. В «околонулевой» ипотеке есть свои особенности. Она уменьшает ежемесячный платеж, но удорожает жилье и, соответственно, увеличивает сумму кредита, поэтому не всем подходит. Но это выгодный вариант для тех, кто покупает большую квартиру для долгосрочного проживания (ну или сдачи в аренду).

Комбинированная. Если вы берете ипотеку с господдержкой и вам не хватает кредитного лимита в 6 млн рублей — вы можете взять нужную сумму дополнительно, причем под тот же льготный процент. Но при этом вы платите банку единовременную комиссию от 13 до 23% от суммы, взятой сверх лимита. Фактически вы покупаете льготную ставку. Иногда это получается выгодно, но в каждом случае надо садиться и считать.

Траншевая. Ее еще называют «ипотека за 1 рубль». Смысл в том, что вы берете ипотеку на новостройку — но пока дом строится, платите какую-то условную сумму, скажем, 1 рубль в месяц. Ипотека выдается двумя траншами: первый, чисто символический — при покупке, второй, основной — после введения дома в эксплуатацию. Стоимость квартиры и процентная ставка фиксируются сразу же при подписании договора.

Минимальная ставка — 5,3%, максимальная — 6% годовых. Судя по нашим клиентам, сейчас это самая популярная программа, поскольку ее значительно расширили.

Кому дают: всем семьям, где есть:

• или двое детей до 18 лет;

• или ребенок, родившийся после 1 января 2018 года, даже если он единственный;

• или ребенок-инвалид.

Заемщиком может быть как мать, так и отец; созаемщиком — кто угодно.

На что дают: на квартиру в новостройке, покупку дома от ИП или юрлица, строительство частного дома.

Особенности: программа стабильно работает, банки ее охотно выдают, серьезных отличий по сравнению с 2022 годом нет.

Ставка для Свердловской области — 3% годовых. В некоторых областях в конце прошлого года эту ставку снизили до 0,1%, но мы в этот список не вошли. Может, оно и к лучшему: как взлетают цены на жилье при низких ставках, мы уже видели.

Кредитный лимит по-прежнему остается 3 млн рублей (супруги могут взять каждый по 3 млн). Была инициатива этот лимит повысить до 6 миллионов: понятно, что если у человека нет крупной суммы наличными, то три миллиона кредитных денег на строительство дома ему не хватит.

Кому дают: любому платежеспособному гражданину РФ с официальным трудоустройством, в том числе ИП на упрощенке. Социальный статус и семейное положение не имеют значения.

На что дают: на покупку и строительство частного дома в сельской местности. Проверить, входит ли выбранный вами город, поселок или деревня в реестр сельских территорий, можно на сайте Россельхозбанка.

Особенности: в августе прошлого года сельскую ипотеку сделали бессрочной. Ушел главный подводный камень этой программы: раньше в условиях было прописано, что программа работает до конца 2024 года. И если ее не будут финансировать дальше, то ставка увеличится: к 3% прибавят действующую ключевую ставку ЦБ.

Сейчас этого условия нет, ставка в 3% остается на весь срок кредитования. Единственное исключение — если заемщик просрочит платеж по ипотеке. Поэтому тут надо быть супервнимательными.

Минимальная ставка — от 4 до 5% годовых. Кредитный лимит — самый высокий среди льготных программ, для Екатеринбурга это 18 млн рублей.

Кому дают: работникам аккредитованных IT-компаний. Нужно иметь гражданство РФ, официальную зарплату от 120 тысяч рублей до вычета НДФЛ и быть не старше 50 лет. Причем необязательно работать программистом: при соблюдении всех условий обратиться за такой ипотекой может, например, бухгалтер или маркетолог.

На что дают: на квартиру в новостройке, покупку и строительство частного дома.

Особенности: ставка низкая только до тех пор, пока программа субсидируется государством. И еще: если работник, уже взяв эту ипотеку, увольняется и в течение полугода не устраивается в другую IT-компанию, ставка тоже вырастает.

В общем, ипотечные программы есть, они работают. Брать ипотеку сейчас или подождать? Это зависит от ваших обстоятельств и возможностей.

И если назрело время решать квартирный вопрос — решайте. Главное — обратитесь к грамотному ипотечному брокеру, который поможет выбрать самые выгодные условия и правильно собрать пакет документов. И пусть у вас всё получится!

Прочитайте другие колонки Екатерины Тороповой. Она рассказывала о главных рисках при вложении денег в строительство домов, о подвохах в сделках с маткапиталом, о том, каким злом могут обернуться кредитные каникулы, а также делилась лайфхаками, как уменьшить налоги (и не сесть в тюрьму), когда вы продали квартиру.

Мы также публиковали карточки о том, как свердловчане могут обзавестись жильем со скидками, и рассказывали о том, что сейчас происходит на вторичном рынке недвижимости.