«Разрыв между ценами будет расти»: риелтор — о том, что стало с рынком вторички в Екатеринбурге

Основная доля сделок с недвижимостью сейчас приходится на вторичный рынок. Но почему так? Становится ли больше квартир на вторичке или дело в цене (которая, между прочим, не такая уж и низкая)?

О ситуации на рынке для читателей E1.RU рассказала Екатерина Торопова, риелтор и директор агентства недвижимости «Метражи».

Давайте сначала вспомним, что было со вторичным жильем в прошлом году. Рынок перенес два крупных потрясения — начало спецоперации в феврале и объявление частичной мобилизации в сентябре. С конца февраля и примерно до середины марта количество сделок зашкаливало. Люди спешили вложить деньги в квадратные метры. Потом — резкое поднятие ключевой ставки и почти полное затишье на рынке недвижимости. Ипотечные условия стали неподъемными.

К лету рынок стабилизировался, хотя по объектам на рынке вторички по-прежнему был дефицит. Второй пик ажиотажа случился после объявления частичной мобилизации в конце сентября. Многие начали уезжать за границу — и срочно продавали жилье, очень часто с большой скидкой. Впрочем, этот всплеск длился не так долго, примерно полтора месяца. Уже к ноябрю цены выровнялись. При этом стоимость квадратного метра всё же продолжала ползти вниз, хотя и очень медленно.

С начала этого года количество объектов на вторичном рынке стало прирастать. Спрос между тем остался на прежнем уровне, количество покупателей не растет. Причины низкого спроса в целом понятны: геополитическая и экономическая нестабильность, снижение покупательской способности, высокие ипотечные ставки на вторичку — в среднем от 10,7 до 12,4 % годовых.

На рекламных площадках это еще не столь заметно, а вот реальные сделки, по нашему опыту, уже проходят с дисконтом в 5–10 %.

Падение цен на вторичку будет, возможно, растянуто по времени — как было и в кризис 2014 года, когда цены плавно снижались три года подряд. И процесс этот всегда немножко «рваный», потому что продавцы разные.

Есть те, кто чутко реагирует на изменения рынка, снижает цену до рыночной и быстро продает свои объекты. А есть те (и их немало), кто долго и болезненно принимает новую реальность. Их объекты висят в экспозиции очень долго — пока, наконец, общее снижение цен не вынуждает и эту категорию продавцов снижаться.

И тем не менее большинство сделок сейчас — это, повторюсь, сделки на вторичном рынке. Жизнь не стоит на месте, жилищные вопросы в каждой отдельно взятой семье всё равно остаются насущными, и люди их решают. Допустим, семья расширяется и хочет поменять свою хрущевку-однушку на более просторную двушку в том же районе — также хрущевку или, возможно, более новый дом. Добавляет маткапитал, какую-то сумму в ипотеку и переезжает.

Как правило, «более новый дом» — это тоже вторичка. Вариант «продал хрущевку — переехал в новостройку» сейчас стал совсем нечастым. И об этом надо сказать особо.

Главная причина очевидна — цена: 80 % продавцов вторички живут в тех квартирах, которые планируют продать. Им нужно продать свою квартиру и купить другую, а на разницу в стоимости взять ипотеку. И вот тут закавыка. Разница в ценах на квартиры на вторичном и первичном рынке очень выросла.

Еще пару лет назад человек мог продать однокомнатную хрущевку в Пионерском районе за 2,5 миллиона рублей, взять в ипотеку 1 миллион и купить однушку в новом доме, в этом же районе. Что сейчас? Его хрущевка стоит 3 миллиона рублей, а однокомнатная квартира в новостройке — 6 миллионов. Как говорится, почувствуйте разницу.

Да, для новостроек действует льготная ипотека 8 % годовых, а сейчас еще и семейную ипотеку в 5,3 % расширили: ее дают всем семьям с двумя детьми, если тем еще не исполнилось 18 лет.

Плюс сейчас время высокой турбулентности. Что будет дальше — не знает вообще никто. Поэтому люди, которые хотят улучшить свои жилищные условия, предпочитают покупать готовое жилье, в которое можно въехать сразу. Плюс локация: вторичного жилья в удачной локации с хорошей инфраструктурой намного больше, чем новостроек.

Это не значит, что новостройки сейчас покупать нельзя. Можно, и в некоторых случаях это будет даже выгоднее — и с точки зрения переплаты по ипотеке, и с точки зрения ликвидности объекта. Но это тема отдельного разговора.

Рынок постепенно наполняется, каждый день у продавцов появляются новые конкуренты. И если продавцу трудно найти покупателя сейчас, то что он будет делать, когда у него появятся соперники, предлагающие свои объекты по более интересной цене?

Поэтому что делать? Продавцам — продавать, особенно если у вас старое жилье. Если свежая вторичка снижается в цене незначительно, то хрущевки и «брежневки» — существенно. Это связано еще и со счетами на коммунальные услуги. В домах, где нет счетчиков на отопление, зимняя коммуналка просто бешеная, люди от этого уже устали. Покупателям — активно торговаться. Сейчас ваш рынок, многие продавцы готовы давать дисконт на свои объекты.

Насчет того, что будет дальше. Давать сейчас прогнозы — дело, конечно, неблагодарное, но всё идет к тому, что стоимость вторичного жилья будет падать. Вряд ли цены упадут до уровня 2020 года, но вероятно постепенное снижение на 20–30 % от нынешних. Это если не будет чего-то чрезвычайного.

Господдержки на вторичный рынок, о которой так много говорили в 2022 году, нам, очевидно, не дождаться. Поэтому разрыв между ценами на вторичку и новостройки только будет расти. Всем терпения, мудрости и правильных решений — и в недвижимости, и вообще.

Прочитайте другие колонки Екатерины Тороповой. Она рассказывала о главных рисках при вложении денег в строительство домов, о подвохах в сделках с маткапиталом, о том, каким злом могут обернуться кредитные каникулы, а также делилась лайфхаками, как уменьшить налоги (и не сесть в тюрьму), когда вы продали квартиру.

Мы также публиковали карточки о том, как свердловчане могут обзавестись жильем со скидками.