«Сейчас это одна большая головная боль»: риелтор — о подвохах маткапитала и о том, как вложить его в квартиру

С начала года тема маткапитала не уходит из новостной повестки. Во-первых, его размер с 1 февраля проиндексируют на 12,4%. А во-вторых, в Госдуму поступила любопытная инициатива: разрешить родителям, которые вкладывают эти деньги в жилье, не выделять в нем доли детям.

Стоит ли в 2023 году приобретать недвижимость с помощью маткапитала и что будет, если детские доли все-таки отменят, в своей колонке рассказала Екатерина Торопова, риелтор и директор агентства недвижимости «Метражи».

Тема неоднозначная. Сейчас материнский сертификат дают уже на первого ребенка, поэтому количество сделок с маткапиталом непрерывно растет. Это хорошо? С одной стороны, хорошо. Люди вкладываются в улучшение жилищных условий, и государство им в этом помогает. Для многих это очень существенная поддержка.

С другой стороны, риски, связанные с вложением маткапитала в недвижимость, никуда не делись, и законодательство в этом плане по-прежнему требует доработки. Впрочем, одна из проблем в прошлом году все-таки решилась на государственном уровне: отменили НДФЛ с детских долей при продаже квартиры. Есть надежда, что и другие проблемы тоже решат. А пока риелторы — во всяком случае, профессиональные — сами стараются «подстелить соломку» клиентам, минимизируя их риски.

При покупке жилья или строительстве дома с привлечением маткапитала нужно наделять членов семьи долями — в том числе, разумеется, детей. И вот тут кроется главная проблема. Чтобы потом продать эту квартиру, надо будет получить разрешение опеки.

Это влечет за собой ряд трудностей:

• Такие квартиры продаются дольше. Найти покупателя, который будет согласен ждать пару месяцев, когда вы подберете встречный вариант и решите все вопросы с опекой, всегда труднее. Тем более, если квартир на рынке много. Тут уже придется делать скидку на квартиру, чтобы удержать покупателя.

• Разрешение опеки. О, это просто отдельный квест. Сейчас, когда маткапитал стали давать на первого ребенка, органы опеки просто задыхаются под ворохом обращений от родителей. А еще от повесток в суд за то, что где-то «недоглядели и нарушили права ребенка». Поэтому сотрудники опеки, как правило, напряженные и нервные. И постоянно перестраховываются, чтобы не получить потом от начальства.

Поэтому вам будет нелегко:

• Переехать из квартиры за город: считается, что это ухудшает положение ребенка и уменьшает возможности для его развития.
  

• Переехать из нового дома в более старый, например из новостройки в хрущевку, даже если хрущевка теплее и ближе к школе.
  

• Обменять квартиру или дом, если вы выделили детям большие доли. Я уже рассказывала про одного нашего клиента, который по доброте душевной записал дом в 500 квадратов на своего маленького сына. Опека не дала продать этот дом и поменять его на что-то поменьше: даже 400 квадратных метров формально ухудшали бы положение ребенка.

Тем не менее повторю, мы регулярно проводим сделки с привлечением маткапитала. Потому что, как ни крути, для многих это иногда единственный способ улучшить жилищные условия. Просто стараемся заранее подстелить соломку, например выделять детям минимально возможные доли, чтобы потом было легче взаимодействовать с опекой.

Есть несколько вариантов, как с его помощью улучшить жилищные условия:

• Погасить существующую ипотеку. Полностью или частично, в зависимости от суммы кредита.

• Купить квартиру или дом. Если речь об ипотеке, то здесь два варианта: 1) погасить маткапиталом часть кредита уже после покупки квартиры. 2) использовать материнский сертификат как первоначальный взнос. Последний вариант — схема вполне законная и реальная. Единственное, что при этом варианте страдают продавцы, которым приходится неделями ждать свои деньги из Пенсионного фонда.

• Купить жилье за наличные, добавив маткапитал. Но в этом случае его можно использовать, только когда ребенку, при рождении которого выдавался сертификат, исполнится три года.

• Обменять квартиру на большую. Допустим, двушку на трешку. Если вы меняете хрущевку на хрущевку в том же районе, то можно будет обойтись вообще одним маткапиталом. А если вы хотите из хрущевки переехать в новостройку — тут, конечно, потребуются дополнительные средства. Впрочем, иногда и в этой ситуации можно обойтись одними госвыплатами. Например, у семей с тремя детьми сейчас в совокупности получается больше миллиона разных госвыплат: федеральный и региональный маткапиталы и 450 тысяч на погашение ипотеки. С такой суммой можно существенно улучшить жилищные условия.

• Построить дом. Строить можно в ипотеку и за наличные, с подрядчиком и без. Тут в каждом случае свои нюансы, об этом надо писать целую отдельную статью.

Сейчас готовится законопроект в Госдуму о том, чтобы отменить обязанность наделять детей долями при вложении маткапитала в недвижимость. Пока это только идея, но радует, что на проблему наконец-то обратили внимание, потому что она действительно есть. Добросовестные родители потом реально не могут улучшить жилищные условия семьи — мы в нашей практике с этим сталкиваемся каждый день.

И да, я за то, чтобы наделение детей долями отменили. Потому что эти доли вовсе не обеспечивают детей жильем — может быть, только в сельской местности, где низкие цены на недвижимость.

Ну что реально дает ребенку 1/20 доли в квартире? Многие говорят о том, что отменой долей нарушатся права ребенка, и он впоследствии лишится жилья, а маргинальные семьи такой «простой» маткапитал просто пропьют. Но есть несколько важных моментов.

• Микродоля от маткапитала и так не решит для выросшего ребенка проблему с жильем.

• Обналичить его сегодня и так можно. Да, это уголовно наказуемое деяние, но так делают многие, и никто за этим особо не следит.
  

• У нас есть еще региональный и маткапитал на третьего ребенка, там никаких требований к выделению долей нет, и эти выплаты действительно помогли тысячам семей улучшить свои жилищные условия без лишней головной боли. Почему нельзя то же самое сделать с федеральным маткапиталом?

И еще почему-то все забывают, что мама имеет право потратить эти деньги иначе. Например, на образование детей, причем любого ребенка — даже необязательно того, при рождении которого выдан сертификат. Или вообще может направить средства на собственную пенсию. И ни о каких правах ребенка на жилье тут вообще никто не вспоминает.

Возможно, стоило бы выдавать федеральный маткапитал на одну-единственную цель — погашение ипотеки. Но без дополнительных обязательств. Или хотя бы давать реальную возможность вернуть его в ПФР, если он приносит проблемы. Это бы стало для всех великим облегчением.

Подытожу. Использовать материнский капитал на покупку недвижимости можно, но осторожно. Ждать ли, когда отменят доли? Не уверена. В Госдуму законопроект пока так и не внесли, и принятие его если и состоится, то, думаю, не скоро. Хотя хотелось бы.

Прочитайте другие колонки Екатерины Тороповой. Она рассказывала о главных рисках при вложении денег в строительство домов, о том, каким злом могут обернуться кредитные каникулы, а также делилась лайфхаками, как уменьшить налоги (и не сесть в тюрьму), когда вы продали квартиру.

Мы также публиковали разбор о том, почему оформление выплаты из маткапитала может быть невыгодно. На какие еще выплаты можно рассчитывать в 2023 году, читайте здесь.