Что будет с ценами и остановится ли стройка в Екатеринбурге? Подводим итоги года в сфере недвижимости

С февраля Россия ведет спецоперацию на территории Украины и получила в ответ на это целый пакет санкций. Это сказалось на всем, включая курсы валют, зарплаты и цены. Сферу недвижимости это тоже затронуло.

Итоги этого непростого года E1.RU подвел с бывшим вице-мэром Екатеринбурга по строительству и главой компании «ЛСР. Недвижимость — Урал» Владимиром Крицким. Мы поговорили о том, чем этот кризис отличается от других, что будет с ценами на новостройки дальше, когда хрущевки отживут свой век, и о вечной городской теме — второй ветке метро.

— Летом вы назвали ВИЗ идеальным районом для жизни. После этого уже была показана концепция благоустройства набережной, а над расширением улицы Татищева продолжают работать. Мнение не поменялось?

— Нет, со временем это будет самый комфортный район для проживания, а с точки зрения экологии — уже сейчас. Его окружает лесополоса в 30 с лишним километров, еще и пруд рядом.

— С лесом ничего не могут сделать? Взять и вырубить, например...

— 36 километров леса! Кто его вырубит? Люди же не безумные, они понимают, что это легкие города.

— Недавно представили концепцию благоустройства набережной на ВИЗе. Вы не думали подключиться к проекту?

— Это за границами нашей территории. Даже если захотим, мы не сможем приступить к благоустройству Верх-Исетского пруда. В проектировании мы принимаем активное участие, но всё, что проектируют застройщики, они ведь сами не строят. Они делятся этими проектами с администрацией города.

Явно благоустройство такого объема не может быть выполнено ни одной из частных структур.

— А всё это не перекроет людям доступ к пруду?

— Нет, наоборот. Сегодня благоустроен берег? Он хаотичный. А в период паводка разницы между зеркалом воды и берегом практически нет. В проекте планировки заложены совершенно другие отметки, мы практически до трех метров отсыпаем грунтом территорию нашей застройки, чтобы поднять уровень. И весь ВИЗ-Правобережный будет чуть выше уровня воды, чем есть сегодня.

— Просто новостройки ассоциируются с закрытыми дворами, заборами...

— У территории самого жилого дома, наверное, да [поставят заборы]. И это нормально, это [нужно] для комфортного проживания, чтобы лишние не приходили, не хулиганил никто. Но места общего пользования — дороги, тротуары и, конечно, проход к берегу Верх-Исетского пруда — никто не перекроет.

— А что с улицами?

— Будет продолжение улицы Татищева. Если мы посмотрим Генплан города — она как раз идет в одном створе с проспектом Ленина. Так что мы получим параллельную улице Металлургов магистраль для выезда из города.

— К какому году в идеале стоит ждать этих перемен? И расширенную Татищева, и благоустроенный пруд?

— А кто сегодня ответит? Знаю, что в этом году 150 млн рублей выделялось на строительство коллектора глубокого заложения. В следующем году будет еще 100 миллионов за счет инфраструктурных кредитов, и стройка там идет.

Там же канализации не было, вот почему район долго не развивался — нет необходимого количества сетей, нет инженерной подготовки, не были готовы проекты... Сейчас есть проект планировки, понятно, какие сети надо построить, понятно, какая транспортная инфраструктура должна быть. Просто нужны деньги, чтобы это построить.

Под дорогу на Татищева губернатор давно готов был выделить деньги, но мешает кирпичный дом на Заводской.

— Который сначала хотели сносить только наполовину, а теперь решили расселять целиком...

— И правильно! Нужно комплексное решение. Снос наполовину проблему не снимет, а просто отодвинет на какой-то период.

— Все эти перемены в итоге скажутся на стоимости уже имеющегося жилья на ВИЗе?

— Это рынок, сложно сказать. Может как подорожать, так и подешеветь. Но то, что недвижимость там всегда будет ликвидной, это я точно могу сказать.

Вот кто знал, что в 2021 году резко поднимут цены на стройматериалы и резко вырастет стоимость жилья? Ни один эксперт этого бы не предсказал.

В этом году цены откатились обратно, но на уровень начала прошлого года не вернулись, а по ряду позиций рост продолжается. Всё равно, как бы мы ни хотели импортозаместить всё на 100%, по многим позициям мы сделать этого не можем. Мы всё равно пользуемся комплектующими производства других стран. Другой вопрос, что поменялась география логистики. Если раньше много везли из Европы, то сейчас — из Азии.

«Цены будут снижаться, но незначительно»

— Что с прогнозами на будущий год?

— Думаю, что стоимость квадратного метра расти не будет.

Цены на материалы к прежним значениям не вернулись, а по некоторым продолжают расти: оборудование, кабельная продукция, трубы.

— Но вот металл же подешевел до рекордных значений. Это не нивелирует рост цен?

— Нет, конечно. Для производства железобетона, например, нужно сто килограммов металла на куб бетона. А только в этом году мы его произвели 100 тысяч! И то снижение цен, которое есть сейчас, в общих объемах ничтожно.

— Что у вас с итогами года? Как на Широкой Речке?

— Сработали нормально. Всё, что планировали, выполнили: 114 тысяч квадратных метров жилья ввели, два паркинга суммарной вместимостью 800 машино-мест.

Сдали образовательный центр на Широкой Речке на улице Савкова — не мы его строили, но мы проектировали. Началось строительство по нашему проекту детского сада в Мичуринском. Его, кстати, не было в изначальной планировке микрорайона.

А говорят, что застройщики пытаются соскочить со своих обязательств. Ничего подобного! Мы взяли и добровольно спроектировали детский сад, а не жилой дом — хотя могли бы.

Мы не являемся генподрядчиками, но фактически мы построили два объекта для Универсиады, общежитие на улице Фонвизина в финальной стадии, но мы его не сдадим в этом году. Оказалось, что охранное и пожарное оборудование производят всего два предприятия и у обоих сейчас гособоронзаказ. Так что стоим в очереди, есть более важные задания. Как получим — установим, передадим общежитие Уральскому федеральному университету.

С 2008 года у нас ни разу не было срыва ввода в эксплуатацию ни одного жилого дома. Если мы и меняли график, то только в сторону приближения. Наша компания — единственный семикратный обладатель знака «Надежный застройщик России» в Свердловской области.

— Самый масштабный проект года у вас — это площадка бывшего завода Danone. Что с ним?

— Разрабатываем проектную документацию, прошли все необходимые формальности, связанные с утверждением проекта планировки, ликвидацией статуса промплощадки, разработали эскизы, проводим маркетинговые исследования, чтобы понять, какие помещения должны быть помимо жилья. Но очертания уже понятны: будет шесть домов, плюс мы взяли на себя обязательство построить детский сад в самом комплексе и выполнить проект реконструкции 75-й школы. Мы от этого не отказываемся.

Сейчас идет снос, к лету 2023 года начнем строительство. Нет смысла передерживать площадку.

— Сам проект не пересматривали?

— Это был первоначальный вариант, всё еще дорабатывается. В каких материалах это будет, какая цветовая гамма — еще обсуждается. Достаточно много предложений. Скорее всего, будем использовать материалы, которые производит «Группа ЛСР».

— Почему жилые высотки в Екатеринбурге практически все однотипные и серые? Не думали добавить красок, разнообразить?

— С этим должны определяться специалисты. Я никогда не имел образования архитектора и честно говорю, что если в стройке я что-то понимаю, то в сфере дизайна и архитектуры не специалист, поэтому пусть эксперты принимают решение.

— Есть у вас еще планы по подобным большим проектам?

— Пока нам земельного банка достаточно. Нам еще строить и строить «Меридиан» в северной части Академического, на ЖБИ начали большую стройку на 300 тысяч квадратов.

Мои коллеги-строители, когда услышали, что на Бетонщиков строится комплекс «Малахит», считали, что ЖБИ — этой край географии и тьмутаракань. А когда приехали, сказали: «Слушай, так здесь хорошо. Выехал из комплекса на Сибирский тракт — и можешь поехать в любую сторону». А еще у развязки на «Калине» первую очередь запустят в следующем году, и постоянная проблема с пробками снимется.

Еще «Цветной бульвар» строим, «Зеленый остров» — только первый дом возводим, а их всего 19 будет. Компрессорный... Строить и строить.

— В первом квартале 2023 года в мэрии обещают назвать новые площадки под комплексное развитие территорий (КРТ). Вам это вообще будет интересно?

— Всё будет зависеть от местоположения, от цены вопроса и объема необходимого сноса. Целый ряд факторов. Всё это считается, если будет выгодно — мы пойдем.

В городе полно жилья барачного типа. Следом пойдут хрущевки — массовое жилье 60-х годов постройки.

Дома эксплуатируются по-разному: у каких-то УК постоянно затопленные подвалы и еще что-то, а это ускоряет процесс выхода жилья из нормативной работы. А у нас полно таких районов! Мы еще с Аркадием Михайловичем Чернецким эту тему обсуждали, когда я в администрации работал.

Надо сегодня готовить документы, определять районы, которые пойдут под комплексное развитие территорий, пока спрос на них есть, и начинать выводить [из эксплуатации].

— И когда, по-вашему, закончится время хрущевок?

— Всё зависит от состояния домов. Нужно всё время проводить обследования домов. У всего есть срок. У человека, у любого материала... Придет время, когда конструкции домов начнут терять несущую способность. Главное — этот момент не пропустить. Думаю, в ближайшие три-четыре года программа пойдет.

— Не думаете, что всё это обернется потребительским экстремизмом?

— Всякое возможно. И у нас такие ситуации были, когда не получалось договориться и приходилось идти в суд.

— А что с этим делать? Как донести до людей, что их не пытаются обмануть, что не всякий снос — это плохо?

— У людей испокон веку заложено, что каждый строитель — жулик и его основная задача — как можно больше украсть на стройке. Был период, когда в стройку кто только ни шел, потому что думали, что на этом можно быстро и много заработать. Отсюда и появились обманутые дольщики. Но вы можете проанализировать: есть компании, которые десятилетиями работают, а есть те, которые приходят, и им главное — быстро собрать деньги. И вот вторых нужно с рынка выживать и близко к нему не подпускать больше.

Те, кто на землях индивидуальной застройки строит, — они что, не знают? Всё они знают. Но тут и люди сами позволяют.

Люди должны понимать, что город должен развиваться. А то многие хотят, чтобы рядом был парк, а не дороги и развязки. А как это сделать?

Всё время балаганят по поводу метро: нужно, не нужно.

Мы обречены. Единственное, что сейчас можно снести в центре Екатеринбурга, — это сквер посередине улицы Ленина, но тогда мы получим безжизненную улицу без зелени и вся пыль будет стоять в воздухе. В центре города должно быть подземное метро.

Городская электричка — это хорошее дело. На окраине дорогу для нее можно построить, но в центре — никак.

— Люди-то хотят и постоянно спрашивают про метро, но верится во вторую ветку уже как-то с трудом.

— Напрасно. Надо верить. Но когда начинают обсуждать тему строительства метро, добрая половина говорит: «Опять хотят распилить деньги». Никто не думает, что им хотят дать возможность быстрого передвижения по городу.

И государство должно помогать. Я смотрел статистику, не помню, за какой год: в Москве сдали девятнадцать станций за год, в Санкт-Петербурге — две, а на всей оставшейся территории России — одну станцию.

— В Генплане до 2030 года вторая ветка есть, но вряд ли к этому сроку ее построят. Но вот будут обсуждать Генплан до 2045 года. К нему тоже не стоит ждать?

— До 2030-го вряд ли, а до 2045 года на метро рано ставить крест. Строительство первой очереди метрополитена тоже долго не заканчивалось, но глава города принял решение: достраиваем. Взяли кредиты в банке, и никто из жителей города не заметил, как их выплатили. Область помогла.

Построили «Ботаническую» и «Чкаловскую», закончили первую линию, хотя мучились до этого черт знает сколько. Вот что такое политическая воля и своевременно принятое решение.

На две станции ушло четыре года. Так что шансы есть. Но надо этим заниматься, двигать.

— Раз уж заговорили про 2045 год. К этому времени в Екатеринбурге должно жить два миллиона человек. Это реально, по-вашему?

— Если ничего не изменится, то я не сомневаюсь. Но сейчас, понимаете, сложно говорить. Думаю, что по итогам этого года будет отрицательная динамика роста населения. Сколько людей работоспособного возраста в один момент собрались и уехали?

А вообще, судя по динамике Екатеринбурга, к 2045 году легко достигли бы такой численности населения. В начале двухтысячных в городе жили 1,3 млн человек, по итогам прошлого года — 1,6 млн. Плюс мы же не учитываем тех, кто живет в городе, но не тут прописан. То есть фактическая численность населения явно больше.

— Для этого 20 лет ежегодно нужно строить чуть больше двух миллионов квадратных метров жилья. Хочется верить, что у людей будут деньги на его покупку и что у самих домов будет инфраструктура.

— Жилищный вопрос мотивирует людей зарабатывать. Любой молодой человек мечтает о своей квартире, а чтобы платить ипотеку, нужно иметь стабильный доход.

— В этом году с санкциями и запретами досталось всем. Но такое впечатление, что строительная отрасль пережила год легче, чем ожидалось. Или это только так кажется?

— Всё относительно. Правительство себя честно ведет. В пандемию начались меры поддержки, льготную ипотеку ввели... Дело в том, что строительство всегда было локомотивом экономики. Мы же за собой тянем практически всю промышленность — кирпичи, металл, горюче-смазочные материалы. Перечень можно продолжать бесконечно.

Мы и работу другим даем, и платим налоги, поддерживая бюджет, и выполняем правительственную задачу. Есть же план в 130 млн квадратных метров жилья к 2030 году.

И вот эти последние события — что льготную ипотеку продлили, хоть и на процент подняли, что значительные послабления сделали в семейной ипотеке... Я думаю, что сейчас основное [количество сделок] пойдет по семейной ипотеке, потому что если раньше ее могли получить только те, у кого дети были с января 2018 года и младше, то сейчас она дается тем, у кого два ребенка в возрасте до 18 лет.

Спросил наших коммерсантов, как пропорции изменятся, а они говорят, что процентов 80 тех, кто берет ипотеку, теперь под эти критерии попадают — а там ставка всего 6%. Это, во-первых, дает право выбора ипотеки, а во-вторых, так или иначе будет стимулировать рождаемость. В предыдущие кризисы таких мер поддержки не было.

— То есть меры поддержки со времен пандемии, по сути, помогли сейчас переживать новый кризис?

— Да. С одной стороны, помогли, а с другой — не забывайте, что мы сейчас в особых условиях живем. От нас ничего не зависит, в том числе покупательская способность.

— В 2022 году главной движущей силой отрасли была боязнь людей опоздать и не успеть. Это так?

— В первой половине года — да. Особенно в марте, тогда был всплеск из-за разговоров о том, что старая льготная ипотека по 5,5% заканчивалась. А потом на восприятии начали сказываться внешние факторы и была просадка. Вас обманет тот застройщик, кто скажет, что ничего не поменялось.

Были определенные проблемы, но те, кто смог выйти на плановые показатели, оказались сильнее.

— Сейчас ситуация выправилась?

— Ситуация стабилизировалась. Я нос не вешаю, я не пессимист, но честно говорю, что я не знаю, что будет в январе и феврале. Хотелось бы, чтобы всё было по-старому. Девяностые же мы пережили.

— Вы человек с большим опытом. Чем эта кризисная ситуация отличается от прежних?

— Она непредсказуемая, от нас не зависит.

— В кризис разве не всегда так?

— Никогда не было такого, чтобы в Европе санкции вводили, всем запрещали работать... Этот кризис имеет явно выраженный внешнеполитический окрас, чего не было раньше.

— Почему ЛСР не заходит в большое высотное строительство — не думали о небоскребах?

— А зачем они нам? Вот строим мы 25-этажку и 32-этажку. Различаются они только площадями, а прибыль одинаковая выходит. Какой смысл лезть в 32 этажа, если на 25-этажке ты потратишь меньше денег, а прибыль получишь ту же самую?

Там и нормативы другие. Ты только вылез за стандартные 75 метров — пошли дополнительные требования к стеклу, к системам пожаротушения, отоплению, канализации...

— То есть небоскребы — это больше вопрос имиджа, а не экономической выгоды? Андрей Гавриловский вон второй «Высоцкий» будет строить...

— Площадка-то обжитая. Там сети построены, всё есть. Я же говорю о совсем новых площадках. Гавриловский — стратег, он всё просчитал. Затраты, конечно, будут высокие, но он будет получать прибыль.

— А что у ЛСР с одноэтажными домами?

— Проект разработали, один дом уже построили в качестве выставочного. У нас будут коттеджи на 52, 89 и 138 квадратных метров. Три проекта есть, в следующем году продолжим.

— Если посмотреть на рынок Екатеринбурга, то все самые крупные застройщики — из Москвы и Санкт-Петербурга. Это плохо или хорошо для отрасли?

— Так и должно быть, по большому счету. Это федеральные, крупные застройщики, которые много строят, имеют колоссальный опыт, собственные предприятия по производству материалов.

Вас же не удивляет, что у металлургического холдинга по всей стране один хозяин, у химического — другой, у холдинга, который выпускает кабельную продукцию, — третий. А в стройке почему должны быть другие правила?

— И как небольшим застройщикам конкурировать с такими гигантами? А самое главное — хорошо ли это для людей?

— Если вы хотите сказать, что у нас есть какой-то ценовой сговор, то глубоко заблуждаетесь. Мы друг друга уважаем, но про конкуренцию не забывайте. Каждый работает в той экономической модели, которую представляет для себя удобоваримой.

Мелкие строительные компании должны заниматься субподрядными работами, а не строить большие комплексы. Потому что любой спад, не дали кредит или еще что — и вот они, обманутые дольщики.

Приведу цифру по Санкт-Петербургу: 54 тысячи застройщиков было на 1 января 2022 года, на 1 декабря — 36 тысяч. 18 тысяч как корова языком слизала! А это треть всех застройщиков города.

Если ее нет, то не ходите к этому застройщику.

— В ноябре эскроу-счета впервые в истории снизились на 0,6%. О чем это говорит? Будут меньше строить?

— 0,6% — это в пределах погрешности. Это обычный сбой. То, что жилья будет вводиться меньше, — скорее всего, так и будет.

Если вывели объект — знаем, что на 100% его закончим. Второй, может, можно придержать, чтобы не было на одной площадке большого объема предложения. Вот как надо рассуждать.

Прочитайте обзор ситуации на первичном рынке в Екатеринбурге. Также мы рассказывали, как продолжают расти цены на вторичке при падении предложения. Если вы задумались о покупке жилья, прочитайте, стоит ли это делать сейчас.