«Иногда 90-е годы встают перед глазами». Топ-5 рисков при вложении денег в строительство домов

Любые инвестиции — это всегда опасность потерять деньги, будь то вклад в банке, фондовый рынок и, конечно, недвижимость. Строительство жилья в России всегда было предпочтительнее остальных способов спасти и сохранить деньги, потому что бытует мнение «ну что может произойти с домом, на него всегда найдется покупатель». Правда, это не всегда так.

В своей колонке директор группы компаний «Метражи» Екатерина Торопова рассказала, чем рискует человек, который решил вложить деньги в коттедж, а еще — как обойти эти риски.

Сразу скажу: я сейчас говорю не о покупке-продаже уже существующих домов, там совсем другие тенденции. Дворцы по 400 квадратных метров сейчас, наоборот, здорово теряют в цене. А вот строящиеся компактные дома по 80–200 квадратов только дорожают, потому что спрос на них до сих пор сильно превышает предложение.

Риск № 1: построят дом, который будет никому не нужен

Этот риск вполне реален. Я видела дома, которые построены вообще непонятно для кого: место неудобное, проекты странные, совершенно не учитывающие спрос и даже русский менталитет. Естественно, их не могут продать годами.

Есть четкая формула ликвидности дома: хорошая локация + качество стройки + умеренная цена + интересный проект с продуманной планировкой, которая подойдет почти каждой семье. С первыми тремя параметрами всё понятно. Это «вечные ценности» в недвижимости, которые всегда важны. А вот об уникальности стоит сказать особо.

Опыт показывает, что люди ищут дома с изюминкой: не типовые, а именно индивидуальные, даже если это организованный коттеджный поселок. Никому не нравится жить в «инкубаторе». Но в то же время там не должно быть дизайна ради дизайна: дому следует быть удобным для жизни. Поэтому коттеджи с интересной архитектурой и функциональной планировкой покупают в первую очередь.

Как обойти риск:

• советоваться со специалистами. Не только с теми, кто инвестирует или учит инвестировать. Не только с теми, кто строит, но и с теми, кто продает. Нам легче: у нас в группу компаний входят и строительная компания, и агентство недвижимости, поэтому мы всегда в курсе, что происходит на рынке Екатеринбурга. Где есть интересные локации, сколько что стоит, что спрашивают люди, что покупают, а что не покупают — и по каким причинам. Поэтому найдите в своем регионе специалистов по недвижимости и строительству, которым доверяете, и советуйтесь с ними!

• Учитывайте тренды. Например, сейчас в моде барнхаусы — лаконичные прямоугольные дома с двускатной крышей и панорамным остеклением. Однако многих смущает то, что барнхаусы — это преимущественно легкие каркасники. А вот если такой дом будет, например, из блока и с хорошим фундаментом, то его купят еще до окончания строительства. Это совершенно точно и проверено опытом;

• учитывайте срок инвестиций. Если вы вкладываете деньги, чтобы через полгода получить прибыль, выбирайте модный стиль. А если вы вкладываетесь в строительство своего дома, возможно, стоит выбрать более классические стили. Мода меняется, и через несколько лет, когда вы захотите продать дом, в тренде окажется совсем другое. В то же время на старую добрую классику покупатель найдется всегда.

Риск № 2: затянут сроки строительства

Для инвестиций в недвижимость критически важны сроки, особенно если вы взяли для этих целей ипотеку. От этого напрямую зависит прибыль. Если вам обещали построить дом за шесть месяцев, а по факту строят несколько лет, то ваши расходы сильно возрастают. Например, вы всё это время платите ипотеку и ежегодную страховку.

Но даже и без ипотеки превышение сроков строительства — это огромный риск. Что будет на том же рынке стройматериалов через год-два? Никто пока даже предположить не может. А если они снова взлетят в цене, как в прошлом году? Тогда это гарантированный недострой.

Как обойти риск:

• внимательно относитесь к выбору подрядчика: съездите на площадки, почитайте отзывы, поговорите с реальными клиентами, которым компания уже что-то построила. Если компания сдает объекты вовремя и не судится с клиентами — это хороший знак;

• прописывайте в договоре реальные сроки. Уговоры подрядчика вроде «Давайте сделаем на всякий случай сроки сдачи дома с запасом в полтора года» ни к чему хорошему не приведут. Сейчас нет дефицита стройматериалов, построить дом под ключ за шесть месяцев реально. У нас, как и у всякой строительной компании, тоже во время строек происходят форс-мажоры. Но они никогда не влияют на сроки сдачи дома, обозначенные в договоре;

• просите график выполнения работ крупными этапами и хотя бы поначалу контролируйте, как этот график соблюдается. Да, многое зависит от схемы финансирования того или иного банка — ведь большинство людей строят в ипотеку — но крупные этапы всё равно должны идти своим чередом. Если вы видите, что прошел месяц от заключения договора, а фундамент еще не залит — это причина бить тревогу и предъявлять претензии подрядчику.

Риск № 3: смета выйдет дороже, чем планировалось

Такое может произойти в нескольких случаях. Например, если человек связался с недобросовестным подрядчиком, который привлекает заказчиков низкой ценой, а лишь потом озвучивает, что надо еще «вот это, вот это и вон то». Если человек ради экономии отказался от рабочего проекта и решил строить по эскизнику. И, наконец, если сильно затянулись сроки сдачи объекта.

На самом деле, все эти случаи об одном и том же — о добросовестности подрядчика. Потому что нормальный подрядчик прописывает подробную смету, строит только по рабочему проекту и соблюдает сроки, и у него может быть только одна уважительная причина пересмотреть смету: резкое повышение цен на стройматериалы больше чем на 10%. Об этом говорит Гражданский кодекс РФ.

Как обойти риск:

• не экономьте на рабочем проекте. Хорошо прописанный рабочий проект — это гарантия того, что ваши ожидания совпадут с действительностью, когда дом будет достроен. Вы будете четко знать, какой именно дом вам строят, как он будет выглядеть и во сколько вам обойдется каждый этап стройки;

• требуйте детальную смету. Там должно быть всё учтено, вплоть до гвоздей и шурупов. Окончательная сумма фиксируется в договоре, с условием, что подрядчик не выходит за рамки бюджета. Кроме одного-единственного случая, о котором я написала выше.

Риск № 4: подрядчик «уплывет в закат» с вашими деньгами

Да, такое бывает. Я сравнительно недавно вошла с «Метражами» на рынок ИЖС (индивидуального жилищного строительства. — Прим. ред.), и для меня было потрясением увидеть, до какой степени этот рынок дикий. Иногда просто 90-е годы встают перед глазами. В прошлом году жертвой подрядчика-мошенника стал один мой хороший знакомый. Причем он потерял не только деньги (1,5 млн рублей), но и друга, которого он уговорил тоже вложиться в стройку.

Хорошо составленный договор тут, конечно, нужен, но он не сильно поможет, если компания уедет с вашими деньгами в неизвестном направлении. Да, если этим плотно заниматься, то его, может быть, когда-то найдут, и может быть, он вернет вам ваши деньги. Но на это в наших реалиях тратятся годы и миллионы нервных клеток.

Как обойти риск:

• искать нормального подрядчика. Нормальный — это тот, у которого есть офис, команда, реально построенные дома, действующие стройплощадки и довольные клиенты. И я сейчас имею в виду не фейковые отзывы, набившие всем оскомину, а реальных людей, которым компания уже построила дома. Мы, например, всегда можем дать телефоны наших клиентов (конечно, с их разрешения), которые не только расскажут, как мы строили, но и покажут сам дом;

• контролировать сроки строительства. Не только просматривать чат в мессенджере, куда вам кидают фотографии и видео со стройки, но и самому время от времени приезжать, принимать хотя бы основные этапы.

Риск № 5: рынок ИЖС упадет

Лично я считаю, что такого риска нет, но есть категория людей, которые этого опасаются, поэтому я включила этот пункт. Пока что рынок ИЖС показывает просто поразительную динамику и по объемам обгоняет даже многоквартирное строительство.

Больше того: судя по тому, как активно этот рынок сейчас поддерживает государство, он будет расти и дальше. Вполне вероятен сценарий, по которому в последние пару лет рос рынок новостроек, то есть взрывной рост цен на землю и сами дома. Но для инвесторов это только плюс. Главное — успеть вовремя продать построенный объект.

Я не буду писать, как обойти этот риск, потому что мне кажется, что его не существует. Нет, конечно, и с этим рынком, и с нашей страной, и с нашей планетой может произойти что угодно и когда угодно. Но это уже выходит за рамки экономических выкладок. Будем надеяться на лучшее. И инвестировать в наше будущее.

Прочитайте другие колонки Екатерины Тороповой. Эксперт рассказывала о том, какие сейчас ипотечные программы действуют для жителей Екатеринбурга. А если вы вдруг взяли кредит и хотите уйти на каникулы, почитайте, каким злом они могут обернуться.

Обратите внимание на обзор, где она рассказала, как изменится рынок недвижимости в ближайшие полгода. Почитайте также лайфхаки, как уменьшить налоги (и не сесть в тюрьму), когда вы продали квартиру.