Цены на новостройки в Екатеринбурге остановились. Разбираемся, надолго ли

В последние полгода новостройки в Екатеринбурге показали удивительную устойчивость цен. Едва ли кто-то из застройщиков решился снижать стоимость квартир. Все заняли выжидательную позицию. И ждать есть чего — понижения ключевой ставки, потому что в первую очередь от нее зависит ипотека. Сегодня это главный двигатель строящегося жилья.

Цены на новостройки в обозримом будущем вряд ли существенно изменятся, прогнозируют опрошенные нами участники рынка. Разбираемся, почему так и есть ли вариант урвать квартиру подешевле?

В среднем один квадратный метр строящегося жилья в Екатеринбурге сейчас можно купить чуть больше чем за 122 тысячи рублей (для сравнения: стоимость квадрата вторичного жилья — 102 тысячи рублей. — Прим. ред.). За месяц этот показатель вырос. Правда, на 0,2%, а вот с начала года — сразу на 23,6%, сообщают специалисты «Циан.Аналитики».

На начало августа в Екатеринбурге в продаже оказалось 15 713 квартир. По сравнению с январем этого же года количество лотов выросло на 1,5 тысячи квартир, сообщили специалисты системы «Объектив». Большая часть, как это ни странно, — двухкомнатные варианты — 5115. Затем идут однокомнатные — 4621, студии — 2476 и трехкомнатные — 2240. Меньше всего гигантского жилья, где четыре и больше комнат — 129 штук.

— Несмотря на покупательский бум в марте, когда продали более 3,5 тысячи квартир в новостройках, мы увидели увеличение количества лотов «на витрине», — рассказала основательница и директор агентства «SMART Недвижимость» Анастасия Поддубная. — Это связано с запуском новых очередей комплексов. И, возможно, с выводом на рынок квартир, которые были скрыты из экспозиции. Таким инструментом пользуются застройщики, чтобы регулировать продажи лотов разной комнатности и придерживать более ликвидные варианты.

Сейчас средняя цена за квадрат — 118,9 рубля, по данным системы «Объектив». Наиболее выгодной покупкой с точки зрения стоимости квадратного метра оказываются трехкомнатные квартиры — 108,84 тысячи рублей, а самыми дорогими выходят студии — 129,7 тысячи рублей.

Традиционно самое большое предложение по студиям — в Академическом районе и Уктусе, добавила Анастасия Поддубная. Однокомнатные можно найти там же, плюс в Пионерском и на ЖБИ. Большой выбор двух- и трехкомнатных вариантов на Широкой Речке, ВИЗе, в Пионерском и на Автовокзале. Четырехкомнатные можно найти во всех районах, но их количество небольшое в сравнении с другими лотами.

— Самое дешевое жилье в Компрессорном — 93 030 рублей за метр, — сообщила директор агентства «SMART Недвижимость». — Чуть дороже стоят квартиры в Уралмаше — 98 580 рублей. Это удивительно, потому что микрорайон имеет хорошую инфраструктуру, а сами проекты — хорошие характеристики: благоустройство, разнообразные детские площадки, архитектурные решения, есть варианты с террасами и «двойным светом». Можно сказать, что в какой-то степени локация недооценена. Также это может быть связано с тем, что на Уралмаше больше многокомнатных квартир, чем студий. А цена на квадратный метр в таких лотах всегда ниже. Вместе с этим Чермет с такой же удаленностью от центра, что и Уралмаш, имеет среднюю стоимость выше — 101 390 рублей.

Самым дорогим выходит центр города, напомнила наша собеседница. Здесь цена за квадратный метр превышает 202 360 рублей. Это обусловлено тем, что в центральной локации строят в основном жилье бизнес-класса. Высокая цена в Вокзальном микрорайоне — 185 970 рублей и в Парковом — 156 650 рублей.

Ипотека как спасательный круг

— За последний месяц цены практически не изменились как в сегменте новостроек, так и для рынка уже готового жилья, — подчеркнула для E1.RU эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина. — В годовой динамике первичный рынок показал больший рост за счет наличия программ субсидирования, позволивших снизить ипотечные ставки.

Это же доказывает статистика. Если количество сделок с ипотекой в Екатеринбурге в первые месяцы этого года составляло 73%, то уже в июле показатель превысил 80%, рассказал руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. По его данным, сроки кредитования продолжают расти. Вместе с этим увеличиваются количество и размер потребительских кредитов.

— В июле 2022-го рынок новостроек Екатеринбурга продолжил медленное восстановление после обвального падения в апреле-мае, — наполнил эксперт. — Количество заключенных сделок растет второй месяц подряд, но их число по-прежнему заметно ниже средних результатов предыдущего года. В то же время стоимость новостроек за два года выросла на 55%.

Некоторые участники рынка говорят, что поддержать спрос на новостройки помогут специальные программы кредитования для покупки вторичного жилья.

— Деньги со вторички питают рынок новостроек, — напомнил генеральный директор группы компаний «Априори», член совета Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей Сергей Козлов. — Тот же первоначальный взнос — почти всегда это не накопления, а деньги с продажи жилья.

А цены будут расти?

Наш собеседник заострил внимание на том, что снижение спроса на новостройки во многом объясняется тем, что в последние два года этот сегмент стремительно увеличивался.

На рынок новостроек идут ведь не только заемные деньги, большую часть составляют средства от продажи вторички. Чем активнее будет этот рынок, тем больше шансов, что эти деньги осядут в новостройках.

Прогноз в целом по рынку нового жилья положительный, вопрос только в сроках, уточнил эксперт. Несмотря на санкции и мировой кризис, строительная отрасль чувствует себя хорошо. Однако ответ на вопрос, стоит ли сейчас покупать новостройку, зависит от возможностей и необходимости в жилье.

— Если вам нужно сейчас решать вопрос с проживанием, то какой смысл ждать? Жить нужно здесь и сейчас, — отметил Сергей Козлов. — Другое дело, что надо выбирать тех застройщиков, кто уверенно стоит на ногах, плюс многие компании уже сейчас запускают собственные аналоги ипотечных продуктов.

А что застройщики говорят?

По словам основателя, директора и совладельца компании Prinzip Геннадия Черных, на рынке новостроек идет оживление. С провального апреля покупать квартиры стали активнее.

Он отметил еще одну тенденцию. Уходящие из России компании отказываются от дальнейшего сотрудничества, а в некоторых случаях не исполняют свои обязательства по контрактам.

— И штрафы тут не помогут, поскольку их сумма в любом случае окажется меньше, чем мы понесем за срыв сроков ввода дома в эксплуатацию. И таких ситуаций очень много. Решать их приходится в ручном режиме, — заключил директор Prinzip.

Если вы всё же предпочитаете уже готовое жилье, то почитайте обзор вторичного рынка невидимости в Екатеринбурге. А прежде чем взять ипотеку, обратите внимание на этот разбор.

Глава «Атомстройкомплекса» недавно объяснял, почему цены на стройматериалы вряд ли упадут в цене, а свердловский министр строительства Михаил Волков рассказывал, рухнут ли цены на жилье.