«Дисконт в миллион!» Объясняем, что будет с ценами на квартиры в Екатеринбурге в ближайшие полгода

После падения ставок на ипотеку начало складывается впечатление, что ситуация с недвижимостью в Екатеринбурге понемногу выправляется. Кредиты дешевеют, в новостройках огромное количество вариантов, цены на вторичное жилье медленно, но верно ползут вниз — и кажется, всё хорошо. При этом многие по-прежнему ждут дальнейшего снижения льготной ипотеки, и она уже может потащить за собой цены, как это было в 2020 году.

Как изменится рынок недвижимости в ближайшие полгода? Что с рынком новостроек? Стоит ли продавать сейчас бабушкину квартиру? А главное, что будет с ценами? На вопросы E1.RU отвечают глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, партнер аналитической платформы bnMAP.pro Михаил Хорьков и директор группы компаний «Метражи» Екатерина Торопова.

Новостройки: будут ли застройщики снижать цены?

За последние два года цены на новостройки улетели в космос. Многие по-прежнему ждут снижения стоимости, объясняя это якобы близким кризисом на рынке недвижимости. Тем временем строительное лобби добилось уменьшения льготной ставки по ипотеке до 7%. Разбираемся, как это повлияет на цену квадратного метра в Екатеринбурге.

Михаил Хорьков:

— Почти три четверти сделок на рынке недвижимости проходят с привлечением ипотеки. Поэтому снижение ставки, разумеется, повлияет на спрос, но не так стремительно, как это было два года назад. Эффект от снижения ощутимо скажется на рынке только в июле-августе.

Если говорить об отдельных застройщиках, то они сейчас будут вести себя по-разному, и связано это с тем, насколько они повышали цены на объекты в предыдущие полгода, потому что поведение девелоперов было контрастным. Кто-то повысил цены на 5–10%, и у него есть резерв для постепенного повышения цен по мере сокращения остатков. А кто-то повысил сразу на 30–50%, и теперь ему придется вводить скидки.

Вообще уровень цен на новостройки зависит от того, будет ли рынок пополняться новыми проектами. Сейчас на рынке 27 тысяч непроданных квартир. Это много. Застройщики могут продавать эти квартиры очень долго, не выводя новые объекты, и при этом рынок не будет дефицитным. Не надо ждать, что эти объекты будут предлагать с большим дисконтом, чтобы продать быстрее. Это иллюзии. Девелоперы скорее пожертвуют объемами продаж, чем ценами. Снижать стоимость в общей массе они не готовы.

Впрочем, и существенного роста цен тоже не будет из-за снижения покупательской способности. Яркий пример: если раньше основная часть заемщиков ориентировалась на 20-летний срок ипотеки, то теперь всё большее количество людей берут кредит на 30 лет. Это показывает, что возможности и резервы первичного рынка ограничены.

Екатерина Торопова:

— На днях нашему клиенту выдали ипотеку на квартиру в новостройке по ставке 6,75%. Новая льготная ставка работает, и это радует.

Вообще на рынке первичного жилья складывается какая-то интрига. Государство поддерживает строительную отрасль как флагман экономики, пытаясь стимулировать девелоперов выполнять планы по вводу жилья. Но сами компании не спешат выводить в свет новые проекты, распродавая остатки. А это или менее ликвидные, или слишком дорогие квартиры. Конечно, и на них найдется свой покупатель, но среднестатистическому клиенту выбирать сейчас практически не из чего — несмотря на очевидный избыток непроданного жилья.

Хотя застройщиков понять можно. Они сейчас испытывают неуверенность в завтрашнем дне: импортозамещение по материалам, машинам и технологиям произойдет еще очень нескоро, реальные доходы населения падают, а инфляция растет. Как сейчас поступят застройщики, загадка для всех. Похоже, даже для них самих.

Если бы цены на новые квартиры были умереннее, а выбор — разнообразнее, то и спрос оказался бы на порядок больше. Условия льготной ипотеки сейчас наилучшие за последние несколько лет. Можно взять в кредит шесть миллионов рублей под ставку 6,3% годовых, а если этой суммы не хватает, то использовать комбинированную ипотечную программу. Сейчас в кулуарах правительства обсуждают увеличение лимита льготной ипотеки в регионах до 15 миллионов рублей. Если это примут — будет замечательно.

Вторичка: наступает время покупателя

В начале весны эксперты прогнозировали, что вторичный рынок вскоре оживет, количество лотов увеличится, а цены снизятся. И действительно, объем предложения начал расти. Но сейчас, когда ввели новую льготную ипотеку на новостройки, не вернется ли вторичное жилье в состояние упадка?

Михаил Хорьков:

— На вторичном рынке жилья вполне созрели условия для ценовой коррекции. Более того, коррекция уже началась, и эта тенденция отчетливо видна в статистике: в течение последнего месяца каждая третья квартира на экспозиции снизилась в цене примерно на 5%. Я подчеркну: это снижение именно публичное, в рекламе. Добавьте сюда торг от реальных покупателей, а сейчас наступает их время, и станет ясно, что происходит. Другое дело, что не все продавцы готовы принять эту данность.

Осознание, что стоимость завышена, приходит через месяц-два, тогда начинается небольшое снижение, в то время как рыночная цена падает еще больше. Эта попытка догнать рынок может продолжаться очень долго и в результате дорого обойтись. Надо адекватно оценивать ситуацию.

Знаю, что некоторые продавцы надеются на возвращение «покупателей с депозитами». То есть на людей, которые положили деньги на короткие вклады с большими процентами. Но посмотрите статистику: 97% депозитов — до одного миллиона рублей, средний размер вклада — 280 тысяч рублей. Уж они рыночный тренд не переломят.

Да, льготные условия на новостройки заберут часть покупателей на вторичном рынке. Но здесь больше проблема для тех, кто продает вторичку в новых районах: Широкая Речка, Академический, Солнечный, где строится много новых объектов. А если мы говорим, например, о хрущевке на Шарташском рынке, то это вполне ликвидный продукт.

Екатерина Торопова:

— Мы в «Метражах» ясно видим оживление рынка. Если в марте-апреле была совсем тишина, в мае началось какое-то движение, то в июне уже нормальная рабочая ситуация: люди покупают, продают, съезжаются, разъезжаются. Жизнь ведь не остановилась! И как только упала ключевая ставка, а за ней и ставки по ипотеке, люди начали решать свои жилищные задачи.

Да, это не ажиотаж прошлого года. По моим ощущениям, мы вернулись в ситуацию 2018–2019 годов, когда рынок после кризиса и периода стагнации начал входить в активность. Это хорошо. И нам не надо ожидать того уровня спроса, который все мы с изумлением наблюдали еще несколько месяцев назад. Два прошедших года в этом плане были все-таки аномальными. Недвижимость стремительно росла в цене, и многие успешно воспользовались этим для инвестиций. Но сегодня ситуация совершенно иная: люди не инвестируют, а улучшают качество проживания: кто-то переезжает в новостройку, кто-то расширяет площадь, кто-то вообще перемещается в другой регион.

Что касается цен, то они определенно снижаются. Всё логично: количество объектов прирастает, предложений сейчас много, а число покупателей почти не увеличивается. Почему? Во-первых, это предсказуемый спад после ажиотажных лет, а во-вторых, сейчас с рынка недвижимости ушли инвесторы.

Свежий пример. Мы на днях купили для клиента «двушку» на Эльмаше с хорошим ремонтом за 3,3 миллиона рублей, а всего год назад аналогичные объекты продавались (и покупались) за 4,1–4,3 миллиона рублей. Дисконт в миллион! Да, там была срочная продажа, собственнику надо было уезжать, но тем не менее.

Но эта тенденция пока очевидна только специалистам. Среди участников рынка — и продавцов, и покупателей — нет ясного понимания, что происходит с ценами. В такое время очень выгодны обмены, когда можно продать по вполне рыночной цене, а купить подешевле.

Некоторые мне говорят: какое там подешевле, вы посмотрите на цены в рекламе! На самом деле, эти цены мало что доказывают. Всегда есть мотивированные продавцы, которым надо решить задачу, а есть «наблюдатели», которые просто экспериментируют с ценами, у них нет необходимости продавать квартиру именно сейчас. Так вот, сегодняшний рынок определяют именно мотивированные продавцы. И они, как показывает практика, готовы серьезно снижать цены.

Прогнозы: что будет с ценами дальше?

Несмотря на кажущееся спокойствие, российская экономика все-таки испытывает большие потрясения. Неизвестно, куда может завести ситуация с санкциями, и рынок недвижимости при любых изменениях будет реагировать одним из первых. Но чего же ждать от будущего?

Михаил Хорьков:

— Сегодня слишком много противоречивых оценок со стороны экономистов и профильных специалистов по недвижимости. Вот в начале 2020 года, в период пандемии, мы все ждали длительного периода кризиса и упадка рынка, а рынок пошел по другому пути. И сейчас тоже может всё повернуться иначе.

Можно говорить, что сейчас часть аналитиков прогнозирует постепенное восстановление, а часть — длительную стагнацию. К этим оценкам можно и нужно прислушиваться. Но большинство продавцов и покупателей приходят на рынок жилья далеко не с инвестиционными целями. Им необходимо изменить условия проживания, и это гораздо важнее воображаемой финансовой выгоды. В принятии решений необходимо отталкиваться от личных потребностей, рыночная ситуация в этих условиях — лишь фон для практических действий.

Екатерина Торопова:

— Мы можем только предположить, оглядываясь на поведение рынка в прошлые кризисы, и если опираться на эти данные, то рынок вторички ждет длительное падение цен. Цены после падения сегодня будут корректироваться в сторону уменьшения и в целом придут к значениям 2018–2019 годов, кроме суперликвидных объектов и «свежей» вторички, то есть вчерашних новостроек.

Для покупателей есть время немного осмотреться и выбрать лучшее. Но долго ждать тоже не стоит: ставка на вторичку до конца года если и упадет, то максимум на 0,5% годовых. Кроме того, неизвестно, насколько хватит у правительства ресурсов держать низкую ключевую ставку вопреки реальной экономической ситуации. И сценарий, при котором ипотека на вторичку снова взлетит, вполне возможен.

Если говорить о новостройках, то вероятнее всего, правительство продолжит поддерживать застройщиков и стимулировать спрос на рынке недвижимости. Что будет с ценами, зависит от поведения самих застройщиков — ну и, конечно, от экономической ситуации в стране. Но надо признать, что этот кризис разительно отличается от всех предыдущих, и рынок может пойти совсем по другому пути, нежели мы сейчас ожидаем.

Посмотрите также на тепловую карту города и узнайте, где вторичное жилье дешевле всего.

В то же время на рынке первичного жилья — затишье. После ажиотажа в марте, когда люди бросились скупать новостройки, в апреле и мае ситуация стала противоположной. Почитайте, кто озолотился на панике в начале весны.

А еще обратите внимание на самые крохотные студии в новостройках и самое гигантское жилье, где поместится несколько традиционных квартир в хрущевках.

Прочитайте также колонку Михаила Хорькова, в которой он рассказывал о взлетах и падениях цен на жилье в Екатеринбурге за последние 20 лет.