В Екатеринбурге провели опрос среди потенциальных покупателей жилья (он проходил на ярмарке недвижимости) о том, по каким критериям они оценивают новостройки. Инициатором опроса стал крупный застройщик города — «Атомстройкомплекс». Три года назад компания уже провела аналогичный опрос, и теперь сравнивает, как изменились запросы горожан. Зачем это нужно компании и как она будет применять полученные сведения — рассказала заместитель директора по девелопменту Надежда Абакумова.
— Рынок недвижимости Екатеринбурга уже давно не позволяет застройщику строить «на свой вкус». Может, лет 20 назад это было реальным — когда любое новое жилье было выгодным вложением, квартиры в новостройках разбирали не глядя. Сейчас конкуренция среди девелоперов в Екатеринбурге очень высокая, у покупателя есть выбор — часто в одной локации он сравнивает объекты разных застройщиков, выбирая вариант, который максимально удовлетворяет его запросам. Задача застройщика — спрогнозировать этот запрос и удовлетворить его в своем проекте, — рассказывает Надежда Абакумова.
По словам спикера, запросы могут отличаться в зависимости от ценовой категории объекта или его локации. Здесь будут играть важную роль спортивные площадки, а там — окна в пол. Наполнить дом всеми возможными преимуществами застройщик тоже не может. Любая, даже незначительная деталь, умноженная на объемы дома, дает удорожание в миллионы рублей. Поэтому, начиная работу над новым проектом, девелопер всегда стоит перед выбором: какие фишки добавить к «типовому» набору характеристик, чтобы это стало решающим фактором для покупателей при выборе жилья.
Руководствоваться собственными представлениями о прекрасном, по словам Надежды Абакумовой, — ошибка, которая стоит очень дорого. Покупатель может — и скорее всего будет — думать не так, как девелопер, поскольку имеет другой жизненный опыт, возраст, доход и состав семьи. Вот поэтому девелоперу важно знать свою аудиторию, не догадываться о ее предпочтениях, а замерять их с максимальной точностью.
— Смотреть результаты опросов в динамике особенно интересно: мы видим, как год за годом меняется представление уральцев о комфортном жилье и, соответственно, меняются запросы — растет важность одних параметров и снижается важность других. Чем больше у нас динамических данных — тем лучше мы можем прогнозировать тренды в строительстве и более гибко настраивать наш продукт, закладывать в проекты новации, которые к моменту их реализации будут в топе потребительских предпочтений. Ведь строительный цикл длительный, чтобы разработать какое-то новое решение, обкатать его и ввести в проект, девелоперу требуется 2–3 года.
Три года назад в результатах опроса появились первые запросы горожан на повышенную шумоизоляцию. «Атомстройкомплекс» подобрал разные материалы, проработал технологические узлы. После провел эксперимент: в одном из строящихся домов на одном этаже выполнили разные виды улучшенной шумоизоляции, с помощью сторонних специалистов измерили и сравнили их эффективность. После этого окончательно определили вариант, который оптимален по соотношению себестоимости и результативности, и сейчас планируют применять его в проектах.
На всё это ушло три года. В этом году повторный опрос показал значительное увеличение числа запросов на шумоизоляцию со стороны покупателей. Этот критерий стал решающим для значительной доли покупателей.
— Один из новых запросов покупателей, который мы выявили в этом году, — вентиляция, — комментирует заместитель директора по девелопменту «Атомстройкомплекса». — Это очень правильный запрос. Хорошая вентиляция — залог того, что новый дом успешно просохнет. Избыточная влажность, характерная для новых домов, будет компенсирована. Несмотря на то, что еще три года назад эти параметры не фигурировали в результатах опроса, мы начали большую работу по изменению вентиляционного узла. Задачей компании было обеспечить в квартирах постоянный приток свежего воздуха, независимо от того, дома ли жильцы, пользуются ли они вытяжкой, открывают ли окна для проветривания.
В результате экспериментов с различными инженерными решениями компания внедрила в свой стандарт стеновые приточные клапаны, благодаря которым в квартиры круглосуточно поступает свежий воздух, но без сквозняков, пыли и запахов. В домах, которые вводят в этом году, они уже установлены — меж тем запрос на вентиляцию у горожан только сформировался.
— А вообще, рост этих запросов говорит о том, что в целом покупатели стали грамотнее, опытнее и требовательнее — и это очень хорошо для рынка недвижимости, — подчеркивает Надежда Абакумова.
Анализируя, какие критерии помимо цены екатеринбуржцы предъявляют к новостройкам, любопытно и полезно сравнивать, как различаются запросы людей в зависимости от возраста, пола и уровня доходов. Есть два визуальных критерия, по которым за последние три года наметился кратный рост значимости: благоустройство территории и архитектура.
Несколько лет назад горожане практически не обращали внимание на эти характеристики (речь именно о покупателях жилья, а не о тех, кто просто любит порассуждать о недвижимости). Сегодня пусть для небольшой части населения, но все же, они являются первым по важности критерием при выборе жилья, а для остальных стали иметь существенное значение (2–3–4 место в ранге важных).
Любопытно: для мужчин архитектура — внешний вид дома — имеет существенно большее значение, чем для женщин — 60,9% против 39,1%. Женщинам (61%) намного важнее, чем мужчинам (39%), чтобы дом и его территория были безопасными.
Какая застройщику разница, как различаются приоритеты у мужчин и женщин? Фокусированное интервью 2019 года показало, что мужчины принимают принципиальное решение о покупке квартиры, а вот ответственность за выбор конкретного варианта берут на себя женщины. Даже холостые мужчины в ходе опроса подтвердили, что при подборе нового места для жизни будут советоваться с женщинами (мамами, подругами, сестрами).
На архитектуру как важный критерий выбора жилья обращает внимание и самая молодая категория покупателей — 18–25 лет. Через 5–7 лет эти люди перейдут в категорию «базового ядра» потребителей недвижимости, и вероятнее всего сохранят эти ценности. Покупатели первой собственной квартиры готовы поступиться архитектурой и благоустройством ради наиболее выгодных условий покупки. Для большинства из тех, кто впервые покупает квартиру, не принципиальна шумоизоляция — зато для подавляющего большинства (68,9%) «опытных» покупателей этот критерий имеет высокую ценность.
В возрасте 36+ чаще всего квартиру приобретают с целью расширения жилплощади, когда уже есть семья, дети. Очевидно, что у этой категории граждан есть желание купить удобную квартиру, в которой не нужно делать перепланировку и ремонт или мириться с неудобным расположением комнат, организовывать спальное место на кухне или рабочее — в спальне. Им нужно жилье, которое будет отвечать персональным запросам, даже самым оригинальным: квартира с террасой, с атриумом, двухуровневая или с кабинетом для работы из дома.
— Вероятно, с этими же факторами связан рост запроса на безопасность на территории ЖК. С начала пандемии мы для себя серьезно переосмыслили это понятие. Это не просто закрытые дворы и ограничение доступа — но также комфорт передвижения по своему дому, отсутствие необходимости преодолевать препятствия в виде замков, кодов и заборов, чувство защищенности. С этой целью в одном из флагманских домов мы в рамках эксперимента реализовали новейшую систему безопасности, основанную на нейросетях, — говорит Надежда Абакумова.
Резиденты дома могут перемещаться по всей территории беспрепятственно — ключи, фейс-ID или отпечатки пальцев им заменяют BLE-метки. Нейросети анализируют поведение людей и привлекают внимание охраны только в случае, если оно выходит за рамки нормального. Это позволяет предотвращать ЧП, а не просто фиксировать их постфактум.
— Анализируя данные опросов, мы четко понимаем, какие характеристики необходимо развивать в каждом классе жилья, в квартирах, предназначенных для молодежи или для семей. Такой подход позволяет нам каждой категории покупателей предлагать продукт, заточенный под их потребности — и на протяжении 27 лет оставаться лидерами екатеринбургского рынка недвижимости, — подытожила Надежда Абакумова.
ООО АН «АТОМ», Екатеринбург, ул. Белинского, 39, (343) 266-93-93, является агентом по реализации помещений в рекламируемых объектах. Екатеринбург, ЖК «Северное сияние», ул. Кировградская, 12, дом введён в эксплуатацию. «Свобода Residence» — застройщик: ООО «Компания «Атомстройкомплекс», апартаменты — нежилые помещения — объекты долевого строительства. Договор в соответствии с 214-ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве…». Проектная декларация опубликована на сайте Наш.дом.рф: «Свобода».
