«Мы же там указали мелким шрифтом!» Как понять, что вас обманывают при строительстве дома

Если вы никогда не занимались строительством, вам будет непросто понять, из чего состоит стоимость дома, почему так разнятся цены у разных компаний и как вообще во всём этом сориентироваться.

Практическими советами с читателями E1.RU поделился Александр Рогожин, руководитель строительной компании «Метражи».

Из чего складывается стоимость дома

Сначала расскажу реальную историю. В прошлом году ко мне приходил клиент, который хотел построить дом на 120 квадратных метров из газобетона. Это как раз наш профиль. Поэтому я, подробно расспросив клиента о том, что он хочет, рассчитал примерную стоимость и отправил ему коммерческое предложение.

Клиент, получив предложение и эскизный проект, исчез — а через неделю позвонил и сказал, что он будет строить сам, потому что нашел, где выгодно купить нужные стройматериалы, уже даже договорился с бригадой, и дом у него получается дешевле почти на 30%. Я пытался ему объяснить, что рассчитать стоимость дома без рабочего проекта и подробной сметы невозможно, и он, скорее всего, сильно ошибается в своих оценках. Но клиент был непоколебим: «Буду строить сам». Ну, сам так сам.

Недавно мы снова созванивались. Дом он пока не достроил: точнее, коробка есть, но ни инженерных сетей, ни утепления, ни отделки (хотя бы под чистовую), а деньги кончились. Понятно, что так произошло в том числе из-за скачка цен на стройматериалы по сравнению с прошлым годом. Но не только.

Опытные строители знают, что правильная смета на дом должна включать в себя десятки дополнительных моментов — и вовсе не из-за жадности. Нет, понятно, что бывает и такое, но мы сейчас говорим о порядочных строительных фирмах. Давайте сейчас возьмем крупными мазками: что входит в смету строительства дома?

Необходимое количество строительных материалов. Именно такое, какое нужно по рабочему проекту — не меньше и не больше. И материалов не абы каких, а достаточного качества.

Стоимость работ. Оплата труда всех специалистов, занятых в строительстве дома: от бурильщиков грунта и архитекторов до снабженца, прораба и рабочих. Многое можно делать и самому — но тогда на время стройки надо заниматься только стройкой. А ведь ваше время тоже сколько-то стоит.

Оборудование и инструменты. Любые профессиональные инструменты, если они интенсивно используются, имеют срок службы и их надо своевременно чинить или менять. Амортизация инструментов обязательно должна закладываться в смету.

Организация процесса. Поставить рабочим нормальную бытовку, обеспечить своевременную доставку строительных материалов, наладить контроль за результатами и своевременную оплату этапов работ — от этого в том числе зависит, будет ли ваш дом построен качественно и в срок.

Этот пункт часто недооценивают, и зря. Кто работал с частными бригадами, тот знает, как трудно найти нормальных подрядчиков — и удержать их до конца строительства, особенно в сезон. Они почти ничем не связаны.

Тогда клиент остается с горами стройматериалов на участке. В серьезных компаниях такой ротации нет. Если условия работы в строительной фирме хорошие, если фирма обеспечивает постоянную загрузку — то рабочим невыгодно уходить.

Гарантия на дом. Серьезные фирмы всегда закладывают в смету выезды специалистов по гарантийным случаям. Клиенту это выгодно. Если что-то случится, он может рассчитывать на бесплатный сервис.

Естественно, в смету закладывается и прибыль строительной компании, но это вовсе не какие-то гигантские цифры, примерно 10% от суммы договора — притом что эти деньги тратятся на развитие самой компании, то есть в итоге приносят пользу и клиентам. Да, бывает разное. Я знаю, что есть фирмы, которые пытаются выжать для себя максимальную маржу путем снижения качества стройки. Но повторю еще раз: мы сейчас говорим о нормальных строительных фирмах, которым важна репутация. Такие есть.

Сколько сегодня стоит квадратный метр

Вы звоните в строительную фирму, оговариваете свои пожелания, и вам называют цену за весь дом или за квадратный метр. Как понять, что эта цена адекватная?

Если вы на рынке строительства новичок, то придется звонить и сравнивать. Если у вас есть рабочий проект дома или хотя бы эскизный с планировкой — обратитесь в несколько компаний и попросите сделать вам коммерческое предложение. Сравните цены. Но при этом обращайте внимание вот на что.

От какой площади рассчитывается цена. Площадь застройки и жилая площадь — это разные понятия. Часто низкая стоимость квадратного метра обусловлена тем, что стоимость дома делят именно на площадь застройки, которая больше жилой.

Пример. Вы хотите построить дом площадью 100 квадратов. В одной компании вам говорят, что стоимость квадратного метра с отделкой под чистовую будет 50 тысяч рублей, а в другой называют цифру в 40 тысяч. Первая компания в этом примере имеет в виду жилую площадь. Что имеет в виду вторая, вы узнаете на этапе подписания сметы.

На самом деле квадратный метр жилой площади во второй компании вам обойдется в 55 тысяч рублей, а приветливый менеджер в ответ на ваше возмущение скажет, что стоимость дома разделили на всю площадь застройки: «Мы же там указали мелким шрифтом в коммерческом предложении». Вот такая путаница бывает очень часто, поэтому сравнивайте исходя из одинаковых параметров.

Что подразумевается под отделкой под чистовую. Одни включают в стоимость некоторые наружные инженерные сети, другие не включают — а ведь тот же септик, скважина, какие-то дренажи могут стоить до полумиллиона рублей. Поэтому вы должны четко понимать, что именно предлагает каждая компания.

Веранды, террасы, крылечки. То, что они нарисованы на картинке в эскизном проекте, ничего не значит. Люди иногда думают, что за цену, указанную в коммерческом предложении, они получат вот именно такой красивый домик сразу с верандой, крыльцом и балконом, как в буклете. На деле в коммерческом предложении обычно указывается строительство самого дома, без дополнительных сооружений — если только вы не просили об этом специально.

Естественно, цена дома будет зависеть не только от площади, но и от материала стен, отделки и сложности проекта. Если для домов из твинблока средняя цена с отделкой под чистовую — это 50 тысяч рублей за квадратный метр, то для домов из кирпича она уже будет совсем другой.

А если цены одинаковые?

Допустим, вы нашли две или три строительные фирмы, которые предлагают примерно одинаковые цены за квадратный метр, одинаковые комплектации дома и т.д. Как ориентироваться в этом случае?

Тут уже легче. Вам просто надо выбрать фирму, которая вызывает у вас большее доверие. Я уже писал подробно о том, как выбрать подрядчика, повторю здесь коротко.

Посмотрите, что компания построила и строит, съездите на ее строительные участки, почитайте отзывы. Проговорите о гарантии качества работ: как вы сможете контролировать, что всё идет как надо? Должен быть четкий механизм: регулярные фотоотчеты, акты приемки скрытых работ, акты выполненных работ после каждого крупного этапа строительства, возможно, внешние экспертизы.

И еще. Узнайте у фирмы, которая вам понравилась, есть ли возможность зафиксировать цену на весь срок строительства. Обычная сейчас практика — платить отдельно за каждый этап: фундамент, кладку стен, кровельные работы. В нынешних условиях это невыгодно. Если цены подскакивают больше чем на 10%, то смета следующего этапа работ по закону пересматривается. А сравнительная стабилизация цен на стройматериалы, которая произошла в последний месяц — это ненадолго, я об этом уже тоже писал.

Полное импортозамещение в строительной отрасли — история не быстрая, поэтому можно уверенно прогнозировать в скором времени дефицит и рост цен. Более выгодная сейчас схема — сразу купить весь нужный объем стройматериалов. Тогда скачки цен не скажутся на стоимости вашего объекта.

Обратите также внимание на 10 советов, которые помогут купить подходящую именно вам загородную недвижимость и не пожалеть.