А можно вообще не платить? 8 важных вопросов и ответов про то, как уменьшить налоги на сделках по недвижимости

Через неделю, 4 мая, истекает срок подачи налоговых деклараций, поэтому вопросов о том, за что, а главное — сколько нужно платить, огромная масса. После первого материала читатели E1.RU стали наперебой спрашивать: как сэкономить на продаже квартиры? А если это единственное жилье? А можно вообще не платить? И даже: есть ли варианты серых схем?

На наиболее волнующие вас вопросы мы попросили ответить Екатерину Торопову, директора агентства недвижимости «Метражи».

Хочу продать дом на участке. Мы с мужем строили его сами, но никаких документов и чеков на строительные материалы не сохранили. Можем ли мы как-то по-другому подтвердить расходы или придется платить налог со всей стоимости дома?

— Если документов не сохранилось, примените другой способ уменьшить сумму налога — налоговый вычет в миллион рублей. Этот вычет раз в год может получить любой россиянин, который продает недвижимость. Тут никакие чеки не нужны, только ваше заявление.

Обратите внимание! Вычет дается на все объекты, которые вы продаете. Например, если хотите реализовать дом и участок, то вычет составит миллион рублей на оба объекта, а не по миллиону на каждый. Может быть, в вашем случае есть еще какой-то способ уменьшить налог, надо смотреть вашу ситуацию более детально и считать цифры.

В 2017 году мы с братом купили квартиру, разделили ее пополам. В 2020 году я выкупил у брата долю, а в 2021 году продал квартиру. Сколько налога я должен сейчас заплатить?

— Если у вас была доля, то срок минимального владения квартирой у вас считается с 2017 года, несмотря на то что долю брата вы купили только в 2020 году.

Купили с женой квартиру в декабре 2016 года, продали в июне 2021 года. Получается, прожили 4,5 года. Жилье единственное, другого нет. Покупали за 2,8 миллиона, продали за 3,8 миллиона рублей. Надо ли платить налог на разницу в цене?

— Нет. Поскольку жилье единственное, то его можно продавать без налогов уже через три года.

Два года назад родители подарили мне квартиру. Ее рыночная стоимость сейчас — около 3,5 миллиона рублей. Если применить налоговый вычет, то останется 2,5 миллиона рублей. Налог с этой суммы составляет 325 тысяч рублей. Это для меня много. Есть ли еще какая-то возможность уменьшить сумму налога?

— Возможности почти всегда есть, но нужно подробнее знать ситуацию. Существует, например, такой способ, как учет расходов дарителя. Если родители покупали эту квартиру и у них сохранились все документы, то можно попробовать вычесть сумму покупки из стоимости, за которую вы продаете объект.

Мы говорим «попробовать», потому что норма, позволяющая учитывать расходы дарителя при продаже квартиры, появилась в законодательстве сравнительно недавно, и налоговая сама пока толком не знает, как работать с такими случаями. Однако шанс есть, и его надо использовать.

Пришло уведомление из налоговой о подаче декларации, так как продал квартиру. Квартирой владел больше трех лет. Надо ли подавать декларацию?

— Если минимальный срок владения в данном случае действительно составляет три года, то декларацию подавать не надо. Ситуации, при которых квартиру можно спокойно продавать без налогов, я описывала в отдельной статье.

Другое дело, что налоговая нередко ошибается, там тоже люди сидят, и тогда надо просто напомнить о 217-й статье Налогового кодекса («Доходы, не подлежащие налогообложению». — Прим. ред.). Иногда приходится идти к инспекторам лично и приносить распечатки из законодательных актов.

Правда ли, что если продаешь за такую же сумму, за какую покупал, то налог платить не надо? И можно ли тогда занизить сумму продажи по документам? А покупатель отдаст мне полную стоимость?

— Сначала по первому вопросу. Да, это правда. Если вы продаете недвижимость (вообще неважно что) за такую же сумму или дешевле, чем покупали, то дохода у вас нет. И налога, соответственно, тоже.

Теперь по поводу занижения. Мы этот метод не рекомендуем, потому что он сомнительный и чаще всего не такой уж выгодный. Во-первых, найти покупателя, который на это пойдет, не так легко, а значит, вам придется снижать цену, чтобы сделать объект привлекательнее. И иногда значительно.

Причем в этом случае она может исходить как из кадастровой, так и из рыночной стоимости объекта. В итоге вы заплатите даже больше, чем могли бы.

Но если у вас другого выхода нет, то занижайте не больше, чем до 70% кадастровой стоимости. Все варианты, которые ниже этой цифры, налоговую заинтересуют обязательно.

Покупал новостройку на этапе котлована. Дом еще не сдан, но хочу уже продать квартиру по переуступке требования. В этом случае мне надо платить налог или нет?

— По закону — надо. Конечно, это не продажа квартиры в чистом виде, а продажа своих прав на квартиру. Но все-таки здесь есть и продажа, и доход, а значит и обязанность платить НДФЛ.

Другое дело, что сделки по переуступке налоговая не всегда может отследить, поэтому многие этим пользуются и не платят налог. Но цифровизация всех процессов в стране идет быстро, и эта брешь в налоговой системе существует только до поры до времени.

Это штрафы за то, что вы не подали декларацию, и за то, что просрочили время оплаты налога.

У меня есть своя однокомнатная квартира. У жены тоже есть квартира, мы купили ее сразу после свадьбы, и сейчас есть необходимость ее продать. С момента покупки прошло четыре года. Можем ли мы продать ее без налога?

— Если у вас нет брачного договора, то квартира жены — это на самом деле ваша совместная недвижимость. То есть у вас в собственности два объекта недвижимости, а у жены — один.

Это значит, что жена имеет право продавать свою долю через три года (без налога), а вы — только через пять лет. Если вы будете продавать жилье сейчас, то налог нужно заплатить только с вашей доли.

Вообще, сейчас это уравнение со множеством неизвестных. Что у вас за квартира, как именно она вам досталась? Возвращали ли вы НДФЛ с покупки совместной квартиры? Квартира в ипотеку или нет (имеют значение и проценты)? В некоторых случаях можно выгодно применить так называемое распределение налогового вычета между супругами, но нужно досконально знать ситуацию.

Дорогие читатели! Последний срок подачи деклараций истекает уже через несколько дней, но еще можно успеть грамотно всё оформить и предоставить нужные сведения в налоговый орган.

Ранее мы сообщали, что налоговые вычеты теперь можно получить гораздо быстрее: Федеральная налоговая служба сократила срок проверки по ним до 15 дней.

Мы подробно рассказывали, как получить имущественные и социальные вычеты онлайн, хотя можно оформить их и по старинке, принеся документы в налоговую инспекцию.