Не отдать государству лишнего: легальные способы избежать налогов при сделках с недвижимостью

Через неделю, 4 мая, истекает срок подачи налоговых деклараций, и если вы в 2021 году продали квартиру или дом, то государство будет ждать от вас отчета об этом. Поэтому самое время вспомнить, какие существуют легальные способы уменьшить налог.

На самом деле, приемов не платить лишнее государству довольно много. О них в своей колонке рассказала Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости «Метражи».

Сначала напомню о минимальном сроке владения. Если человек владел недвижимостью определенное время, установленное Налоговым кодексом, то он может продавать эту недвижимость спокойно. Ему не надо будет подавать декларацию и платить НДФЛ.

Существуют два установленных минимальных срока владения: три года и пять лет. Продать квартиру через три года без налогов вы можете, если она:

• досталась по наследству;

• получена в результате приватизации;

• подарена близким родственником;

• передана по договору пожизненного содержания с иждивением;

• куплена до 1 января 2016 года;

• является единственным жильем.

К последнему пункту: если у вас есть единственное жилье, которым вы владеете три года и больше, и вы купили новую квартиру, но в течение 90 дней продали первое жилье, то налоговую декларацию подавать не надо.

Вот это случаи, в которых минимальный срок владения недвижимостью составляет три года. Всех остальных ситуаций, чтобы продать жилье без обязанности платить НДФЛ, надо ждать пять лет.

Как сэкономить на налогах

Что можно сделать, чтобы уменьшить налог на продажу недвижимости? Мне иногда кажется, что об этих способах уже все давно знают, но на деле оказывается, что это не так. Поэтому тоже напомню.

Уменьшение доходов на расходы. Это один из видов налогового вычета. Всё просто: из дохода от продажи квартиры можно вычесть расходы на ее приобретение. НДФЛ придется платить только с оставшейся суммы. Но этот способ подойдет, только если расходы подтверждены документально.

Причем если вы купили квартиру в ипотеку, то проценты тоже можно учесть в составе расходов. Вот об этом, на самом деле, знают далеко не все.

Налоговый вычет в миллион рублей. Если документов, подтверждающих ваши расходы по покупке квартиры, у вас нет, то при ее продаже можно уменьшить сумму налога за счет вычета. Для жилья и земельных участков сумма составляет один миллион рублей.

Уменьшение доходов от продажи детских долей. С 2019 года доход от продажи детской доли можно уменьшить на расходы родителя при покупке этой доли. Не забудьте, что при продаже детской части взрослым нужно подать декларацию от имени детей.

Уменьшение доходов одного супруга на расходы другого. При продаже совместно нажитого имущества доходы одного из супругов можно уменьшить за счет расходов другого, то есть имущественные налоговые вычеты между супругами могут быть распределены по их взаимной договоренности. Это дает большие возможности для маневров. Я как-то описывала подробно случай из практики, когда мы таким образом «обнулили» для наших клиентов 260 тысяч рублей налога.

Уменьшение доходов на расходы наследодателя или дарителя-родственника. Имеются в виду близкие родственники. С 2019 года расходы дарителя или наследодателя можно вычесть из доходов того, кто продает квартиру. Например, мама купила квартиру и подарила ее дочери, а дочь захотела через пару лет продать жилье, не дожидаясь, пока пройдет необходимый срок владения. В этом случае можно будет снизить налогооблагаемую базу — конечно, если мама сможет подтвердить свои расходы документами. То же самое касается и наследства.

Уменьшение налогов при дарении. Если квартира или дом достались в подарок не от близкого родственника, то вы обязаны заплатить НДФЛ при получении подарка. Вот за счет этой суммы можно впоследствии уменьшить налог на продажу, если вы решите эту квартиру продать.

И еще не забудьте, что срок владения квартирой в новостройке сейчас считается от оплаты. То есть если вы, скажем, вложились в дом на этапе котлована, то эта пара лет, пока здание строят, уже засчитывается вам как время владения. После того как вы получите ключи, можно будет существенно раньше продать квартиру без уплаты НДФЛ.

Правда, есть большое «но». Если после сдачи объекта клиенту приходится доплачивать за дополнительный метраж, то срок полной оплаты считается именно с этого момента.

Что изменилось в 2022 году

Поменялось не очень много, и, в принципе, инициативы положительные.

Недвижимость дешевле одного миллиона рублей можно продавать без декларации.

Раньше человек был обязан указывать в декларации продажу любой недвижимости, даже маленькой комнаты или доли в квартире, которые стоили меньше миллиона рублей. С точки зрения здравого смысла это было излишне, потому что налогоплательщик в этом случае применял налоговый вычет в миллион рублей. Человек уменьшал сумму сделки, и облагаемого налогом дохода у него уже не оставалось; соответственно, ничего платить было не надо.

На всё это тратилась масса времени и сил, в том числе у сотрудников ФНС, а смысла особого не было. Сейчас лишние движения упразднили. Если вы, скажем, продаете комнату за 990 тысяч рублей, то вы не обязаны платить НДФЛ с продажи вне зависимости от того, сколько времени вы этой комнатой владеете. Более того, вам даже не надо сообщать об этой сделке. Схема касается как одного объекта, так и нескольких мелких. Главное, чтобы не был превышен общий лимит.

Семьи с двумя детьми могут не платить НДФЛ

СМИ еще в январе массово радовали россиян заголовками типа: «Семьи с детьми освобождаются от налогов». На самом деле масштаб льготы, конечно, намного скромнее. Чтобы семья имела возможность не платить налог при продаже жилой недвижимости, ей надо соответствовать нескольким условиям.

• В семье растут двое или больше детей в возрасте до 18 лет — или до 24 лет, если ребенок очно учится в среднем или высшем учебном заведении. Возраст определяется на дату перехода права собственности к покупателю;

• Продав объект недвижимости, семья обязана купить новую квартиру или дом до 30 апреля следующего года. При этом новый объект недвижимости должен быть больше по площади или большей кадастровой стоимости. Только в этом случае будет считаться, что семья улучшила свои жилищные условия;

• По ДДУ (договору долевого участия. — Прим. ред.) в этот срок должна пройти полная оплата, без учета доплаты за метры. При купле-продаже или мене нужно зарегистрировать право собственности;

• Кадастровая стоимость проданного объекта недвижимости не должна превышать 50 миллионов рублей;

• На момент продажи налогоплательщику и членам семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого.

Последний пункт довольно туманный. Например, «общая площадь другого жилья» — это один объект недвижимости или могут быть несколько разных? И если членам семьи принадлежат доли в разных объектах, будут ли эти доли складывать? В общем, внятных разъяснений по этому поводу пока нет, поэтому можно предположить, что налоговые органы на местах будут действовать по своему усмотрению.

Но если у вас в собственности нет другой недвижимости и вы подходите по всем остальным критериям, то налог на продажу точно можно не платить.

На самом деле, возможностей снизить налог при продаже недвижимости масса. Не факт, что вам о них скажут в налоговой. Поэтому:

1. Внимательно читайте Налоговый кодекс, чтобы знать про эти возможности и не платить лишнего;
   

2. По возможности просите у сотрудников ФНС письменный ответ на ваши запросы. Бывает, что нужна ссылка на отдел или специалиста, который вас консультировал;
   

3. Советуйтесь со специалистами. Иногда можно найти очень элегантные решения. Например, мы недавно продавали дом одних клиентов. Три года с момента владения прошло, но поскольку у них была еще квартира, то они подпадали под налоги. Дом был дорогой, и налог получался очень большой. Тогда мы продали квартиру детям, и уже на момент продажи дом остался единственным жильем клиентов. Налоги платить не пришлось.
   

Дорогие читатели E1.RU!

Я стараюсь писать для вас максимально полезные статьи о недвижимости, поэтому прошу: напишите в комментариях, о чем вам хотелось бы прочитать. Хочется, чтобы вы читали и получали пользу.

Прочитайте также другие колонки Екатерины Тороповой. В начале года она рассказывала, на какие кредиты может рассчитывать уральская семья с детьми в 2022 году. После начала спецоперации на Украине риелтор разбирала, стоит ли ввязываться в ипотеку в текущих условиях.

Правительство РФ также обещало помощь застройщикам с работой в ближайшие годы. Обратите внимание на то, как эта поддержка скажется на потребителях.

В последние недели рынок недвижимости несколько стабилизировался. В связи с этим риелтор объясняла, что сейчас лучше делать с квартирой — продавать, покупать или менять.